Целью настоящей статьи является изучение и анализ наиболее актуальных теоретических и практических вопросов, складывающихся вокруг права собственности и других вещных прав на земельные участки.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- дать общую характеристику правового режима земельных участков в России;
- изучить основания возникновения, ограничения и прекращения вещных прав граждан на земельные участки;
- выявить особенности гражданско-правового регулирования отдельных сделок с земельными участками.
Владение и пользование земельными участками, может быть, на основании права собственности или на ограниченных вещных правах. Гражданское право знает много видов ограниченных вещных прав на земельные участки.
Ограниченные вещные права характеризуются производностью от права собственности, ограниченностью по содержанию, следованием за вещью и др.
Земельный участок представляет собой основной, базовый вид недвижимого имущества, без которого невозможно существование других видов недвижимости (жилых домов, зданий, сооружений и т. д.). Последние объекты во всех смыслах зависят от участка и являются его продолжением, составной частью.
Право собственности на земельный участок представляет собой возможность владеть, пользоваться и распоряжаться данной вещью по своему усмотрению. Ограниченное вещное право определяется как предусмотренная законом возможность на чужую вещь, предоставляющее непосредственное господство и характеризующееся абсолютным характером, выражающееся в возможности владения, пользования.
Важное значение имеет соотношение правового режима земельного участка и строений (зданий, сооружений), расположенных над или под его поверхностью. В последнее время в литературе все большее значение приобретает принцип «единого объекта». Согласно данному началу, строения, возведенные над и под поверхностью земли на основании права собственности, должны быть признаны существенными составными частями земельного участка, что влечет невозможность отделения их судьбы от судьбы земельного участка без того, чтобы строение было разрушено или изменено [8, с. 33].
Здания и сооружения, возведенные над или под поверхностью чужого земельного участка в силу ограниченного вещного права (застройки, узуфрукта, вещного сервитута) либо обязательственного права аренды, а также независимо от права, на котором возведены, но не имеющие прочной связи с землей и обладающие временным характером (некапитальные постройки), должны признаваться составными частями земельного участка.
Однако, когда образуются составные части строения, то они могут быть в случаях, предусмотренных законом или договором, объектом самостоятельных прав. По мнению ряда авторов, некоторым вещным правам следует придать правовой режим недвижимости с целью введения их в гражданский оборот (праву застройки, узуфрукту и эмфитевзису). Подобный режим требует занесения указанных вещных прав в отдельный лист государственного реестра прав на недвижимое имущество. Распространение режима недвижимости при помощи фикции к вещным правам позволит ввести в оборот вещные права так же, как и иную недвижимость, учитывая то, что они являются составной частью главной вещи и не могут иметь собственную юридическую судьбу.
Основное различие между указанными классификациями состоит в том, что пандектная система строится не только на реципированных из римского права институтах, но и национальных, созданных под влиянием фактических жизненных потребностей. Тогда как французская и итальянская системы вещных прав основаны в большей части на положениях римского права. В этой связи перечни вещных прав, в основном имеющие общие элементы, тем не менее, содержат права, которые вытекают из этого различия [10, с. 108].
По признаку содержания вещного права их можно классифицировать на три группы:
- Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки);
- Ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем);
- Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи)).
Важнейшим вещным правом является сервитут. Он сформулирован в законе в виде предоставления возможности совершать сервитуарию определенные действия для пользования земельным участком. Сервитут представляет вещное право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Содержание данного ограниченного вещного права составляет правомочие ограниченного пользования чужой недвижимой вещью. Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, должен претерпевать определенные ограничения своих прав. Обременение сервитутом недвижимой вещи не лишает собственника служащей вещи прав владения, пользования и распоряжения ею. Сервитут обременяет не собственника, а именно вещь. Соответственно, сервитуту как ограниченному вещному праву свойствен такой признак, как право следования. При переходе права собственности на служащую вещь к другому лицу обременение в виде сервитута сохраняется.
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между собственниками служащей и господствующей вещи. В случае недостижения между ними соглашения об установлении сервитута он устанавливается судом в принудительном порядке (п. 3 ст. 274 ГК).
Наиболее распространенной сферой личного пользовладения (узуфрукта) в зарубежном праве выступает наследственное и семейное право, в виде предоставления в силу дарения или завещания обширного по содержанию личного права пользования недвижимым имуществом супругу, родителям, детям и другим лицам с правомочием присвоения плодов (в том числе и доходов).
Узуфрукт - непередаваемый по наследству и неотчуждаемый иным способом ограниченное вещное право, предоставляющее его субъекту – узуфруктуарию право владения и пользования имуществом присвоением плодов (в т. ч. доходов), с обязанностью сохранения субстанции вещи, оставлением за собственником номинального права собственности. Узуфрукту свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом видов и содержания.
Право застройки (суперфиций) – это ограниченное вещное право, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации.
Под эмфитевзисом, как правило, понимают вещное долгосрочное наследуемое право пользования земельным участком (сельскохозяйственным), которое предоставляет управомоченному лицу (эмфитевту) широкие по содержанию правомочия владения, пользования, а также отчуждения участка.
Эмфитевзис является бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет), отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным. Размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.
Преимущественное право покупки стало востребованным в связи с необходимостью разрешения современных проблем градостроительства, защиты экологии, прокладки коммуникаций, строительства железных и автомобильных дорог в виде основанного на законе права публичных образований (общины, органов местного самоуправления и т. п.) на преимущественное приобретение земельных участков. Традиционными случаями применения этого института выступают как договорное преимущественное право покупки (члена семьи для сохранения бизнеса либо земельного участка в «собственности семьи», соседа при продаже соседнего земельного участка и др.), так и законное преимущественное право покупки (нанимателя жилого помещения, сонаследника, участника общей собственности) [6, с. 51].
Основаниями возникновения договорных преимущественных прав покупки могут выступать условия договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемого однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок). Либо это может быть самостоятельный договор (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи), условия о праве обратной купли; условия договора имущественного найма недвижимости при установлении в пользу нанимателя преимущественной покупки объекта найма, условия завещательного отказа.
Право вещных обременений состоит в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей либо иных имущественных предоставлений пожизненно, либо в течение длительно периода, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка.
Обозначаются сферы применения вещных обременений в зарубежных правопорядках при продаже земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении сервитутных прав, в отношениях застройки [7, с. 145].
Распространение получили вещные обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные обременения. Многие из перечисленных вещных обременений не были известны прошлому столетию, их конструкция разработана в связи с требованиями усложнившегося имущественного оборота.
Вещные обременения обнимают собой следующие правомочия:
- Пользование земельным участком;
- Принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок;
- На приведение осуществляемых предоставлений в соответствии с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть определены включенными в соглашение условиями (ценностная оговорка).
Вещный характер носит право залога, право ипотеки. Суть действующего института залога по российскому законодательству состоит в том, что это субъективное гражданское право залогодержателя – кредитора на реализацию заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником – залогодателем обеспеченного залогом обязательства.
Право залога недвижимости (ипотеки) имеет абсолютный характер, так как праву управомоченного лица – залогодержателя на имущественную ценность заложенной вещи противостоит неограниченное число обязанных не нарушать право залога лиц. Залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства вправе произвести взыскание на имущество преимущественно перед всеми другими лицами (как кредиторами, так и иными лицами).
Вывод
Отличительной чертой институту вещных прав на земельные участки является то, что абсолютной земельной собственности не существует. С одной стороны, государство предоставляет собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ею (в пределах предусмотренных законом), а с другой – ограничивает это право в силу специфики земли (природный объект). В теории земельного права ограничения подразделяются на постоянные и временные.
