О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях и об актуальных способах защиты сторон договора

Введение

Сегодня такая форма приобретения в собственность недвижимости как участие в долевом строительстве, играет очень большую роль для жителей Российской Федерации, потому что миллионы граждан ежегодно приобретают квартиры в строящихся домах. Способом приобрести квартиру по цене, несколько ниже рыночной, является участие в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее ДДУ). Сторонами такого договора выступают будущий собственник квартиры или нежилого помещения – дольщик и застройщик. Содержанием договора ДДУ является «привлечение денежных средств граждан или юридических лиц для строительства объектов недвижимости, возмещение затрат на такое строительство, возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме» (далее Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Будущие собственники жилых помещений должны выплатить застройщику заранее определенную денежную сумму, а застройщик принимает на себя обязанность направить полученные средства на строительство, а по его окончании передать готовый объект недвижимости дольщику в собственность.

Материалы и методы исследования

Основой исследования послужили нормативные данные, материалы практики рассмотрения споров судами РФ. Кроме того, автором проведен сравнительно-правовой анализ научной литературы по вопросу участия в долевом строительстве граждан, исследованы правовые вопросы открытия эскроу-счетов, прослеживается положительная динамика в сокращении числа обманутых граждан.

Для достижения указанных целей проанализированы характеристики договора ДДУ, рассмотрена специфика взаимодействия участников договора, изучены законодательные акты, регулирующие рассматриваемые отношения, выявлены ключевые аспекты, влияющие на формирование договорной базы. Особое внимание уделено анализу вероятных рисков и ответственности сторон. Это позволит полно понять правовую природу гражданско-правового договора ДДУ, определить место в системе гражданско-правовых отношений.

Результаты и обсуждение

Долевое участие в строительстве следует считать инвестиционным видом деятельности, а права и обязанности сторон фиксируются в договоре ДДУ. В 2017 году в Гражданский кодекс РФ был введен новый параграф, в котором дано определение и установлены основы правового регулирования договоров счетов эскроу. Участник долевого строительства – дольщик-депонент – вносит на счет эскроу, открываемый в банке, предоставившем застройщику кредит на строительство, определенную денежную сумму.

Бенефициар-застройщик – получает право распоряжаться средствами с указанного счета только после того, как представит банку документы, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию и доказательства государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. До выполнения обязательства банк блокирует денежные средства на счете эскроу [1, с. 122-128].

О правовой природе договора ДДУ споры ведутся уже в течение нескольких лет. Е. В. Резцова, проанализировав особенности ДДУ, утверждает, что речь идет о разновидности договора выполнения работ (оказания услуг) [5]. Другие (Внукова В. А., Манойленко Д. В.) полагают, что речь идет о договоре купли-продажи [2, с. 134-139].

Но и это не все позиции исследователей по рассматриваемому вопросу. В. А. Баранов [3] полагает, что ДДУ – инвестиционный договор, который не поименован в Гражданском кодексе РФ, а М. В Петрухин предлагает применять к таким договорам положения закона о строительном подряде [4].

Проанализировав работы указанных авторов, мы пришли к выводу о том, что отсутствуют основания для выделения анализируемого договора в самостоятельный вид. Сначала проанализируем существенные условия ДДУ. В Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодателем выделены следующие существенных условия договора:

• предмет, т. е. подлежащий передаче по договору объект долевого строительства, который соответствует проектной документации и на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию;
• срок передачи объекта долевого строительства застройщиком инвестору, который, чаще всего, определен кварталом конкретного года;
• цена по договору, а также сроки и порядок оплаты;
• гарантийные обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства;
• способы, которые предназначены для того, чтобы обеспечить исполнение застройщиком взятых на себя обязательств по анализируемому договору.

Рассмотрим какую позицию занимают судебные органы, рассматривающие конкретные споры, относительно соблюдения приведенных выше условий.

Так, предметом рассмотрения различных судов неоднократно становились споры о том, что переданный объект недвижимости оказывался большей или меньшей площади, чем первоначально планируемый. Суды обращали внимание на то, что «предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации», см. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2022 № 88-25939/2022.

Суды различных инстанций регулярно рассматривают исковые требования, связанные с тем, что переданная по договору квартира по своей площади оказывается меньше той, которая указана в договоре. Суды внимательно анализируют как условия договоров, так и документы, подтверждающие размер переданной квартиры, так как именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая также является существенным условием договора.

Так, Первый кассационный суд общей юрисдикции в своем Определении указывает, что «передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Рассматривая судебную практику относительно позиции судов по соблюдению условия о сроке передачи объекта долевого строительства инвестору отметим, что суды учитывали наличие дополнительных соглашений, согласно которым изменялись сроки сдачи объектов строительства. Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, обратил внимание, что даже в случае, если застройщик уведомил потребителя об изменении срока сдачи объекта, это не может явиться причиной для освобождения от взыскания с застройщика штрафных санкций. Суд указал, что в рассматриваемом случае речь идет об изменении условий договора, которое осуществляется в порядке, указанном в Гражданском кодексе РФ, т. е. в том же порядке, в котором ранее был заключен договор.

Наиболее применимым способом цивилизованного, без вмешательства следственных и судебных органов, способом изменения срока сдачи объекта строительства является заключение дополнительного соглашения между застройщиками и потребителями и его государственная регистрация.

Далее рассмотрим относительно новый способ обеспечения исполнения обязательства застройщика – счет эксроу. Сначала отметим, что до 2019 года ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» предусматривал и другие способы, в частости, поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика. В настоящее время статьи 15.1 и 15.2 утратили силу. Конечно, введение счетов эскроу привело к реальному сокращению числа обманутых дольщиков. Об этом свидетельствует незначительное число дел, рассматриваемых судами в связи с нарушениями прав граждан, так как был создан реальный способ защиты их прав. Тем не менее создание нового механизма защиты и непродолжительный период его работы свидетельствуют о том, что должно происходить дальнейшее реформирование долевого строительства. Так, указанное в п. 5 ст. 15.5-ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» хранение денежных средств, переданных депонентом банку, осуществляется без начисления процентов на отдельных счетах застройщиков, полагаем, нуждается в изменении. Зачастую срок строительства составляет 2–3 года и формулу экономистов о том, что деньги должны работать никто не отменял. Полагаем, что было бы правильно предусмотреть, что проценты могут начисляться на отдельный счет застройщика. Это должно привести к снижению стоимости застройки.

В настоящее время строительство осуществляется за счет кредитных средств, погашение процентов по которым закладывается в стоимость недвижимости. Полагаем, что сумма, вносимая на счет эскроу в банке, могла бы быть уменьшена на сумму, полученную в качестве процентов застройщиком на момент окончания строительства.

Кроме того, считаем, что так как строительство многоквартирного дома – длительный и многоэтапный процесс, то целесообразно было бы предусмотреть возможность подтверждения отдельных этапов выполнения работ актами приема-передачи. Полагаем, что это привело бы к тому, что застройщики получили бы возможность получать частичный доступ к эскроу-счетам в зависимости от объема выполненных работ. Что будет способствовать тому, что денежные средства на эскроу-счетах в банках будут в меньшей степени обесцениваться.

И, наконец, полагаем необходимым осуществлять страхование вкладов, размещенных на эскроу-счетах. Это повысит гарантии как для застройщиков, так и для депонентов-дольщиков.

Выводы

По результатам проведенного исследования установлено, что условием цивилизованного изменения срока сдачи объекта строительства является заключение дополнительного соглашения и его государственная регистрация.

В связи с тем, что строительство многоквартирного дома – длительный и многоэтапный процесс, то целесообразно предусмотреть возможность подтверждения отдельных этапов выполнения работ актами приема-передачи. Полагаем, что это привело бы к тому, что застройщики получили бы возможность получать частичный доступ к эскроу-счетам в зависимости от объема выполненных работ. Что будет способствовать тому, что денежные средства на эскроу-счетах в банках будут в меньшей степени обесцениваться.

Полагаем необходимым осуществлять страхование вкладов, размещенных на эскроу-счетах. Это повысит гарантии как для застройщиков, так и для депонентов-дольщиков.