Во многих зарубежных странах существует несколько видов действующих систем регистрации прав на недвижимое имущество, отражая при этом основные цели их создания. Некоторые из них предназначены для регистрации только самой сделки (Актовая система), другая же лишь нужна для самих прав (Титульная система). В рядах таких стран как Великобритания, Франция, Испания, Нидерланды, Канада, некоторые штаты США и другие, которые носит смешанный формат системы регистрации прав (система Р. Торренса, Французская система).
В Российской Федерации система регистрации прав имеет свою уникальность, так как она строится на опыте зарубежных стран, используя разные особенности каждой действующей системы. Так, российская система имеет схожие черты с Германской системой, а именно в вопросах связанных с регистрацией прав на недвижимость регулируемая нормативно-правовым актом. В Германии – это Положение о Поземельных книгах, в России – Федеральный закон 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Контроль и внесение записей в Поземельные книги осуществляют специальные поземельные учреждения, которые находятся при судах первой инстанции по месту расположения объекта недвижимого имущества [1]. Вносят данные специально обученные регистраторы, имеющих функции проверки полномочий заинтересованных лиц. Также данная система построена на принципах внесения любых изменений в сведения, являющихся обязательными для регистрации, при этом предпочтения по старшинству вещных прав отдается самой первой записи.
В России же существуют похожие права прописанные в статье 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где говориться о том, что все сведения из ЕГРП являются общедоступными (кроме сведений ограниченных ФЗ) и могут предоставляться по запросу, уполномоченным на это органом (через почту, сеть Интернет) [2]. Также лицо, которое обратилось к данным реестра и добросовестно полагавшее на его данные, вправе считать, что эти объекты существуют. В связи с этим, существует множество примеров из судебной практики: определение Верховного Суда РФ от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, Определение ВС РФ от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931, определение ВС РФ от 22.05.2017 № 303-ЭС16019319, а также постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.12.2021 № Ф01-7817/2021 по делу № А79-65/2020, постановление АС Московского округа от 06.04.2022 № Ф05-5750/2022 по делу № А40-228429/2017 и других актов.
Если проводить анализ российской системы с Французской по этому вопросу, то можно увидеть полностью противоположное. Во Франции нет Поземельной книги, а есть Ипотечная книга. Здесь главным объектом регистрации служит не земельный объект или сооружение, а сам правообладатель (собственник) [5]. Также регистрацию осуществляют бюро, находящихся в каждом округе (Хранилище ипотек). В нем и ведутся все действия, связанные с регистрацией в такие же публичные реестры. Но при владении несколькими объектами недвижимого имущества, то записи о них могут находиться в разных округах. Следует отметить, что данная система не имеет единого реестра регистрации прав на недвижимость. Также запись в таких книгах может иметь два вида: полная запись (Транскрипции) делается при совершении сделок по купле-продаже и частичная (Инскрипция) характерная для залогов.
Управление таким бюро осуществляется чиновником администрации структуры Министерства финансов. Еще одной важной особенности является отсутствие материальной ответственности у государства. Сделки, связанные с недвижимым имуществом, проводятся через заключение договора, составленного в произвольной форме. Данная система также используется в Бельгии, Люксембурге, Италии.
А в Российской Федерации государственная регистрация прав проходит в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который прописывает основные положения – ответственность, своевременность, полнота и точности исполнения обязанностей, подлинность информации.
Говоря об системе регистрации прав в Испании, то там у своего муниципалитета есть офис регистра собственности, в основную задачу которого входит полная юридическая защита правовладельцев, официально зарегистрированных, и гарантия легитимности и прозрачности сделок.
Важную роль играет принцип публичности, где основная информация оседает у нотариусов, осуществляющих сделки с недвижимым имуществом, и у юристов, являющиеся посредниками в консалтинговых услугах. Также регистрация недвижимости является не обязательным, а передачи собственности и прав происходит с помощью подписания договора купли-продажи нотариально заверенную и оплаты всех пошлин.
Таким образом, делая вывод, важно отметить, что отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество имеет схожесть с действующими зарубежными системами [4]. Это связано с тем, что российские законодатели пытались ориентироваться на зарубежный опыт, исключая при этом ошибки тех стран, которые создали систему с прошлых времен. Но, система регистрации прав на недвижимое имущество все равно имеет свои недостатки и некоторые «дыры» в законодательстве.
Главным является развитие и совершенствование более идеальной системы регистрации прав, не допуская сбоев в работе, повышая тем самым качество. И что особенно важно, давать населению гарантии от имени государства в области законности и правомерности регистрируемых прав. Именно с этим и связан интерес законодателей с опытом зарубежных стран.
.png&w=640&q=75)
