Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в Российской Федерации

В нормах действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) национальный законодатель использует такие термины, как «недвижимое имущество», «недвижимость» [1]. Данный законодательный подход неоднозначно интерпретируется российской доктриной. К примеру, отдельные ученые утверждают, что здесь применяются термины синонимичного содержания. Другие правоведы, напротив, говорят о том, что эти конструкции имеют разные значение и содержание.

В первую очередь следует заметить, что в ГК РФ нет и законодательной дефиниции имущества. При этом системный анализ норм ГК РФ позволяет констатировать, что, с точки зрения национального законодателя, структурными элементами имущества выступают вещи и имущественные права (например, исключительные права на интеллектуальную собственность). Соответственно, как правильно подчеркивают некоторые цивилисты, вещь – это структурная часть имущества, ввиду чего вещь является более узкой гражданско-правовой категорией. Эта формула дает основание для отдельных отечественных юристов утверждать, что и понятие «недвижимая вещь» является более узкой категорией в сравнении с понятием «недвижимое имущество». Однако здесь стоит обратить внимание на то, что вещные права, в том числе права на недвижимое имущество (к примеру, право собственности) не расцениваются национальным законодателем как составляющая недвижимого имущества. Поэтому навряд ли можно говорить о том, что в данном случае все настолько однозначно.

Применение национальным законодателем понятия «недвижимость» также вызывает бурные дискуссии в правовой доктрине. К примеру, В. А. Лапач, известный советский цивилист, писал о том, что институт недвижимости обладает двойственным содержанием: с одной стороны, этот цивилистический институт охватывает все вещи, относимые национальным законодателем к группе недвижимых, с другой – это специальные комплексы, статус которых урегулирован в положениях ГК РФ [2, с. 127].

Г. В. Чубуков, специализировавшийся не земельном праве, писал в своих научных трудах о том, что недвижимость является экологическим, а не гражданско-правовым институтом. В частности, на взгляд данного правоведа, недвижимость – это все, что недвижимо, из-за действия законов природы, а не человеческого вмешательства. Напротив, недвижимое имущества – это все, что недвижимо, благодаря труду конкретных людей [3, с. 52]. Н. В. Кусяпова солидаризируется с этим мнением: в частности, по ее мнению, недвижимость – это земля (именно земля, а не земельный участок), недра [4, с. 53].

Для российской юриспруденции деление вещей на движимые и недвижимые является весьма сложным. Р. С. Бевзенко, достаточно жестко критикуя отечественное гражданское законодательство в этой части, пишет о том, что четких критериев для такого деления сегодня нет. В первую очередь, на его взгляд, абсолютно растяжимым и неконкретным является такой законодательный признак недвижимого имущества, как связь с земельным участком, которая является неразрывной, т. е. не позволяющей перемещать эти объекты без разрушения [5, с. 6].

Вообще, важно иметь в виду, что в российской доктрине в принципе критерии недвижимого имущества – это очень дискуссионный вопрос. Например, на протяжении долгого времени цивилисты спорят по поводу того, можно ли считать государственную регистрацию критерием недвижимого имущества.

Е. А. Суханов пишет о том, что может, и, более того, та или иная вещь, по его мнению, получает статус недвижимой только после того, как была реализована соответствующая процедура государственной регистрации [6, с. 76].

Диаметрально противоположную позицию высказывает О. Ю. Скворцов. Так, по его мнению, для отнесения того или иного имущества к недвижимому достаточно установить соответствие его установленным в ГК РФ критериям, а государственная регистрация, хоть и важна, но она только удостоверяет статус, а не влияет на него. С этой точкой зрения соглашается Б. М. Гонгало.

Окончательную и бесповоротную точку в этих спорах была поставлена Пленумом ВС РФ. В частности, в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [7] было подчеркнуто, что процедура государственной регистрации вовсе не выступает обязательным критерием отнесения конкретной вещи к недвижимому имуществу.

Достаточно интересным является вопрос о том, когда именно та или иная вещь квалифицируется в качестве недвижимой. На практике это происходит, как правило, при оформлении и получении всех необходимых разрешительных документов.

Если же в судебном порядке оспаривается то, можно или нельзя отнести конкретный объект к недвижимому имуществу, то в первую очередь определяется наличие неразрывной связи с земельным участком. Однако необходимо понимать, что в отдельных ситуациях одного лишь этого признака, очевидно, недостаточно для полного рассмотрения вопроса. К примеру, суду предстоит решить, относится ли недвижимому имуществу забор, автомобильная дорога и т. п. Ведь неразрывная связь с земельным участком в конкретных случаях вполне очевидна, но недостаточна для квалификации данного рода объектов в качестве недвижимых. Как правило, суды в этих ситуациях исходят из того, могут ли забор, автомобильная дорога быть признаны самостоятельными вещами или нет.

Говоря о прочной связи с землей, мы должны несколько слов сказать и о таких недвижимых вещах, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Отдельные цивилисты отказываются считать, что данные объекты соответствуют этому критерию. Мы же, в свою очередь, согласны с теми цивилистами, которые считают, что в данном случае имеет место юридическая, а не физическая связь с землей.

Подытоживая, мы должны сказать о том, что:

1. Недвижимое имущество в Российской Федерации представляет собой такие объекты материального мира, физические и юридические характеристики которых обуславливает их перманентное расположение только на том земельном участке, куда эти объекты разместила природа или человек. Мы полагаем, что данная дефиниция отражает сущность и того недвижимого имущества, которое указано законодателем в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, так как признак прочности земли у них также имеет место, однако он проявляется не непосредственно, а опосредованно. Здесь имеется в виду то, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к конкретному аэропорту, и, соответственно, они имеют не физическую, а юридическую связь с землей.
2. Признаками недвижимого имущества Российской Федерации выступают следующие: 1) это вещь, то есть объект природы или результат человеческой деятельности, относительно которого возникают гражданско-правовые отношения; 2) обладает индивидуально-определенными характеристиками, то есть ей свойственные специальные, лишь ей присущие характеристики, которые наделяют его незаменимым свойством; 3) отвечает таким критериям, как прочность и непотребляемость; 4) находится в определенной связи с землей (фактической (т.е. природной) или юридической).