Проблемы возникновения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности

Одним из оснований приобретения права собственности, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, является срок приобретательной давности, регулируемый ст. 223. О том, что такое ст. 234, свидетельствуют многочисленные судебные решения по иску о признании права собственности за приобретательную давность. Несмотря на то, что таких исков удовлетворено было немного, в последнее время наблюдается положительная тенденция. Большинство исков не удовлетворяет приобретательная давность, так как в них отсутствует выполнение того или иного условия [1, с. 161].

Согласно статье 234 ГК РФ, одним из способов приобретения права является истечение приобретательной давности. Однако в российском праве продолжаются споры о том, можно ли применять данный институт на земельные участки. Другие юристы считают, что использование приобретательной давности допустимо для земельных участков, так как в гражданско-правовом законодательстве такого запрета нет. Однако, в п. 2 ст.

232 ГК РФ указывается на то, что право собственности возникает из-за приобретательной давности по отношению к недвижимому имуществу, а также земельным участкам [2]. Другие утверждают, приобретательную давность нельзя применять к земельному участку, так как в этом объекте отсутствует такой критерий как добросовестность.

В судебной практике сложилась следующая концепция, которая описывает приобретательную давность: открытое владение – это когда лицо не сокрыто фактом своего владения (например, ограждение и охрана имущества не указывают на то, что имущество находится в его собственности); В срок непрерывных владений (15 лет), кроме того, включается период владения правопредшественниками (как по причине реорганизации, так из-за других причин). При этом лишение права собственности помимо воли собственника не может служить основанием для прекращения права собственности. Пользование имуществом, которое не является его собственностью по договорам временного пользования (договор аренды, дарения). Кроме этого, если государство предоставило в пользование какое-либо имущество, то оно не может быть признано собственностью по приобретательному праву. Важным элементом в процессе приобретения права собственности всегда была добросовестность приобретателя. При этом в отсутствие четкого законодательного определения, данное понятие развивалось по-разному из-за переменчивой судебной практики и различных подходов [3, с. 162].

В законодательстве нет определения понятия добросовестность, но в совместном Постановлении Верховного Суда РФ и Упраздненного ВАС РФ от 29.04.2010 г. указано, что лица являются добросовестными, если они не знали или не могли знать о наличии у них законных оснований для возникновения права собственности на вещь. Таким образом, можно сделать очевидный вывод: знание о законности своего владения не исключает добросовестности долгосрочного владельца.

Но, по мнению А. А. Рубанова, даже владение имуществом для целей статьи 234 Гражданского кодекса РФ является добровольным и не содержит признаков преступления. В то же время, основная проблема при приобретении земельных участков заключается в отсутствии единого подхода к разрешению споров о праве собственности на земельные участки, а отсутствие четкой позиции по этому вопросу и полное непонимание того, как будут развиваться такие споры.

При разработке проекта изменений в Гражданский кодекс РФ, по понятным причинам, был предложен отказ от понятия «добросовестность», но этот проект так и не был реализован. Еще одной проблемой при приобретении земельного участка является неразрешенность вопроса о том, на какие виды собственности и категорию земель распространяются сроки приобретательной давности. Мы считаем, что при решении данного вопроса необходимо руководствоваться статьей 8 Конституции РФ, в которой закреплено равенство прав и обязанностей всех граждан.

Такую же позицию занимает Г. Н. Эйриян, которая считает, что в российском законодательстве не предусмотрено разграничение сроков приобретательной давности по формам собственности, и суд должен руководствоваться принципом справедливости [4, с. 32]. Однако ряд исследователей придерживаются иной точки зрения. По их мнению, приобретательной давность не применима к земельному участку, находящемуся под частной собственностью, поскольку в соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса Российской Федерации все остальные земли находятся в собственности государства.

Таким образом, из-за того, что участки не оформлены в госсобственности, давностные приобретатели не могут быть признаны добросовестными, если владеют ими на законных основаниях. Исследование, проведенное в рамках данной научной работы, выявило две проблемы, связанные с тем, что не урегулированы критерии добросовестности по отношению к приобретательному сроку.

Для этого необходимо изменить действующий законодательство, решить следующие проблемы:

• законодательно установить критерии добросовестности при приобретении права собственности;
• закрепить виды собственности, которые распространяются на приобретательную давность.
• указать, какие земельные участки могут быть приобретены по приобретательной давности;
• решить вопрос о единстве судьбы земельных участков и находящихся на них объектов в случаях, когда земля приобретена по истечении срока ее использования.

Доктрина и проект реформы ГК РФ предлагают исключить из перечня условий долгосрочного владения понятие добросовестности. Предложенное исключение может привести к росту числа захватов чужого имущества, попыток приобретения прав собственности у недобросовестных владельцев.

Несмотря на то, что разработчики закона не учли в своем законопроекте опыт развитой страны, где нет требования добросовестного пользования (например, Англия и некоторые штаты США), приобретательная давность для движимого имущества гораздо выше, чем для недвижимого. В то же время, тотальное исключение обязанности по добросовестному владению потенциально опасно и требует принятия мер, направленных на противодействие неправомерным захватам чужой собственности.

При исключении добросовестной сделки из списка реквизитов исковой давности не возникает необходимости в исследовании обстоятельств приобретения имущества для определения сроков давности владения. Кроме того, это может привести к захвату чужого имущества или его уничтожению. Более удачным решением является сохранение обязанности доказывать объективную добросовестность в течение пяти, 15 или даже 30 лет в зависимости от ее отнесения к движимой или недвижимой, а также устранение этого атрибута для тех случаев, когда она находится в собственности в течение 10 или 30 и более лет.

Вторая мера может быть оправдана как частным (частным), так и общественным (публичным) интересом, заключающимся в уменьшении фактически бесхозяйных вещей, увеличении платежеспособности собственника, расширении прав собственности на них, а также в установлении юридической определенности по отношению к ним. Она может быть использована в качестве дополнительной гарантии защиты права собственника от недобросовестных участников оборота и препятствовать захвату чужого имущества добросовестными лицами.

В завершение, следует отметить, наиболее предпочтительным способом реформирования ст. 243 является изменение ее содержания в соответствии с изменениями п. 2 ст. 430 и диверсификация его понимания по отношению к различным случаям давности приобретательных прав: для разных случаев это условие может быть разным. Например, для некоторых видов приобретательную давность можно рассматривать как одинаковую, так и разную.

Многие ученые обращали внимание на несхожесть ситуаций фактического владения, в которых речь может идти о применении приобретательной давности: приобретение вещи у неуправомоченного отчуждателя, владение ею при ненадлежащем оформлении сделки (например, в отсутствие правоустанавливающих документов). Приобретательная добросовестность может быть понята как не противоправное действие фактического собственника (например, при замещении собственника фактически отсутствующим) или же как незаконный захват и владение вещью. С другой стороны, в случае отсутствия основания для приобретения права собственности у неуправомоченного приобретателя она должна быть трансформирована в субъективное знание фактического собственника о том, что он не имеет права на данную вещь. Так, добросовестное отношение не предполагает единого универсальной трактовки в отношении различных видов оборота, а также случаев применения приобретательной давности к различным видам сделок. Изменение этого регулирования должно быть основано на соблюдении баланса между интересами титульного владельца вещи и ее фактическим владельцем, обществом и государством.