Влияние ипотеки на строительство жилья на территории дальневосточного федерального округа

Одним из важнейших направлений деятельности российского государства на протяжении последних столетий неизменно остается окраинная политика. Ее актуальность обусловлена историко-географическими факторами: обширность территории, многонациональный состав населения, неравномерное хозяйственное развитие субъектов делают ключевой задачей страны равномерное развитие её отдельных частей.

Одной из таких окраинных территорий в Российской Федерации является Дальневосточный федеральный округ (ДФО). Площадь Дальневосточного федерального округа занимает лидирующую позицию в России и равна 6 953 000 км², однако численность населения на 2023 год не превышает 7 902,6 тыс. чел., это всего 5,4% от численности населения страны [1, с. 319]. Численность жителей Дальнего Востока неуклонно падает начиная с 1992 года [3, с. 39].

Старт новой государственной политики развития российского Дальнего Востока был дан в 2013 году Президентом Российской Федерации. В своем Послании Федеральному Собранию Российской Федерации глава государства особо подчеркнул, что подъем Дальнего Востока является национальным приоритетом на весь XXI век. Льготная ипотека – один из механизмов повышения качества жизни в регионах, что в числе прочих мер должно способствовать увеличению численности населения.

Наличие доступного жилья – один из ключевых факторов, влияющих на развитие Дальнего Востока и обеспечение нового качества жизни. Существенный вклад в этом направлении принесла «Дальневосточная ипотека», которая с одной стороны делает жилье доступным, а с другой – стимулирует развитие строительной отрасли.

На основании таблицы, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование на территории ДФО является одним из драйверов роста доступности жилья гражданам, так как рост ввода жилых помещений составил 87,5%. Рост объемов ипотечных займов составил более чем в 2 раза, количество ипотечных займов также увеличилось на 83,8%. Ипотека позволяет активно развиваться строительной отрасли, а также приобретать жителям ДФО комфортное жилье. Отдельное внимание стоит обратить на динамику программы «Дальневосточная ипотека», рост количества займов в период 2020–2023 гг. составил 237%. Ключевой особенностью этой программы является низкая процентная ставка по ипотечному кредиту. Например, согласно данным Банка России на май 2023 г. средняя ставка по ипотеке на Дальнем Востоке составляла 7%, а средняя ставка программы – 1,7% [4].

Таблица

Динамика ипотечного кредитования и строительства жилья в ДФО

«Дальневосточная ипотека» на практике доказывает свою эффективность. Об этом говорит опережающий темп строительства жилья в ДФО в сравнении с общероссийским, по итогам 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос на 9,5%, а в ДФО – на 40,1%. Для сравнения, динамика по Центральному федеральному округу составила только 5,4% [5].

Важно отметить, что спрос на ипотеку в 2023 г. был высоким, так как рынок обновлял рекорды на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России. В связи с чем льготные ипотечные программы стали особенно привлекательными после увеличения рыночных процентных ставок.

При этом Президент РФ заявил о необходимости сохранить ставку по «Дальневосточной ипотеке» на уровне 2% годовых. Одновременно с этим президент указал на необходимость увеличить с 1 июля 2024 года, то есть задним числом, размер выплаты, на которую смогут рассчитывать многодетные заемщики по ипотеке во всех регионах Дальнего Востока, где коэффициент рождаемости ниже среднего по Дальневосточному федеральному округу. Сейчас размер такой выплаты, направляемой при рождении третьего или более ребенка на погашение ипотеки, составляет 450 тыс. руб., однако Путин поручил увеличить его до 1 млн руб., то есть до того уровня, что уже установлен в Приморском крае.

Продление действия программы «Дальневосточная ипотека» до 2030 года и распространение ее на врачей и учителей позволит закрепить эффект, поддержать опережающий темп по строительству жилья на Дальнем Востоке и запустить строительство новых масштабных проектов. Между тем, снижение средней площади квартиры в стране все больше беспокоит федеральные ведомства, это является очень тревожным трендом.

Нужно учитывать, что вместе с внедрением различных федеральных программ ипотечного жилищного кредитования сформировалась зависимость рынка и застройщиков от них. Статистика показывает, что 95% недвижимости на первичном рынке продается по договорам ИЖК по льготным ипотечным программам. Возможно, что есть риск профицита на первичном рынке недвижимости.

Несмотря на то, что льготные ипотечные займы помогают жителям решить жилищный вопрос, их неконтролируемый рост приводит к следующим проблемам: повышается уровень кредитного риска ипотечного портфеля; растет величина кв. м жилья; в условиях ограниченного роста зарплат повышается долговая нагрузка, что снижает качество и уровень жизни населения.

Особенную обеспокоенность регулятора вызывают государственные программы ипотечного кредитования, из-за того, что именно они рассматриваются в качестве главной причины того, что рынок жилья оказался перегретым.

Данные факторы и вынуждают власти ограничивать ипотеку с господдержкой, вводить макропруденциальные ограничения, рассмотренные выше: увеличение первоначального взноса, увеличение ставок, ужесточение требований к заемщикам.

Возможные, а также уже принятые меры ужесточения кредитной политики позволят держать руку на пульсе уже «раздутого» жилищного рынка. По мнению экспертов это позволит снизить стоимость квадратного метра новостроек, которая находится на аномально высоком уровне. А также, снизит угрозу расширения неплатежеспособного спроса, который может повлиять на качество кредитного портфеля банков и экономику в целом.

Что касается новостроек, то, по мнению экспертов, цены на жилье просядут, но не ранее 2025 года. До конца года заметной корректировки цен на новостройки ждать не стоит: проекты в активной стройке уже основательно распроданы за счет программ господдержки, и падение спроса вряд ли заставит застройщиков пересмотреть ценники на такие проекты.

Но уже к началу следующего года «перегретые» цены начнут постепенно снижаться. Объясняется это тем, что после отмены массовой льготной ипотеки и роста ключевой ставки квартиры в новостройках стали менее привлекательны для покупателей.

Получается, что в ближайшее время спрос будет вялотекущим, и поддерживать рынок будут оставшиеся адресные госпрограммы, а также специальные акции, которые запускают банки вместе с застройщиками.

Изучив ситуацию на рынке ипотечного кредитования Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что его развитие протекает стремительно, несмотря на ограничения, экономическое давление со стороны иностранных государств на экономику России [2, с. 39].

Несомненно, программа «Дальневосточная ипотека» является дополнительным стимулом для переезжающих в дальневосточные субъекты Российской Федерации и для граждан, которые уже проживают на Дальнем Востоке. Проделана колоссальная работа со стороны федеральных, региональных и местных властей. Тем не менее практика показывает, что эффективность принятых мер остается на недостаточно высоком уровне.