Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Иными словами, это – отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются и прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права.
Земельные правоотношения – это особый вид общественных отношений, складывающихся между субъектами права по вопросам использования и охраны земель, которые регулируются специальным законодательством. Они основываются на вопросах приобретения, использования и охраны земельных участков и складываются между физическими и юридическими лицами, государственными органами власти и прочими субъектами земельных правоотношений [4, с. 137].
Приведение правоотношений по землепользованию в соответствие с законодательством РФ может включать в себя различные мероприятия, например правовую экспертизу документов на земельный участок. Она проводится с целью определения соответствия документов требованиям законодательства РФ и плана выполнения работ.
Правовую экспертизу земельного участка следует проводить тогда, когда речь идет о продаже, покупке земли, а также об аренде или наследовании, оформлении собственности на земельный участок. Иногда суд может признать договор недействительным. Например, если он в целом или отдельные его части противоречат нормам существующего законодательства, либо положения договора прямо ущемляют права и интересы одной из сторон совершаемой сделки. Таким образом, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо заранее обезопасить себя и выполнить правовую экспертизу земельных документов.
Для совершенствования правовой экспертизы документов на земельный участок можно предложить следующие меры:
- Чётко регламентировать, какие документы необходимо предоставить для осуществления процедур с земельным участком. Также нужно конкретнее обозначить, какие органы уполномочены в их выполнении.
- Сделать информацию более доступной для всех слоёв населения. Лучше, если она будет содержаться в одном нормативно-правовом акте на каждую процедуру. Например, можно организовать бесплатное консультирование по телефону.
- Обучать специалистов, которые консультируют, подготавливают или принимают бумаги, чтобы предоставлялась корректная информация.
Некоторые аспекты, которые уже предусмотрены законодательством:
Государственный регистратор прав проверяет представленные документы на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, а также наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок [2, с. 61].
При проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственного кадастрового учёта, не осуществляется проверка обоснованности местоположения уточнённых границ земельного участка.
Восстановление правоустанавливающих, правоудостоверяющих и землеустроительных документов на земельный участок (в случае их отсутствия).
Для совершенствования процедуры восстановления документов на земельный участок можно предложить, например, следующее:
- Упростить доступ к дубликатам. В целях экономии времени собственники могут одновременно обратиться сразу в несколько инстанций, где могут храниться документы, что увеличит вероятность положительного исхода.
- Предоставить бесплатные копии землеустроительного дела. Такой запрос можно подать в электронном виде на портале «Госуслуг» или в бумажном – при личном обращении в филиал публично-правовой компании «Роскадастр».
- Разрешить судебное восстановление документов. Если в БТИ, Роскадастре и Росреестре откажут и не предоставят сведения и документы, можно обратиться в районный суд по месту нахождения имущества. Он установит юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности.
Установление границ земельного участка на местности (в случае их отсутствия).
С 1 февраля 2024 года вступают в силу изменения в Земельный кодекс РФ, внесённые Федеральным законом от 04.08.2023 № 438-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения касаются порядка определения границ впервые создаваемых земельных участков при их пересечении с территориальными зонами и регулирования исправления подобных наложений.
Конкретизирован порядок устранения пересечений границ земельных участков с границами населённых пунктов. При обнаружении пересечений на этапе межевания владелец участка вправе подать заявление об устранении выявленных неточностей в орган, принявший документы о создании участка.
Обозначен перечень территориальных зон, пересечение с границами которых не препятствует образованию участка. Например, если участок создаётся для целей пользования недрами, линиями электропередач и связи, автомобильными и железными дорогами, гидротехническими сооружениями, для строительства искусственных водных объектов [1, с. 178].
Уточнены требования, предъявляемые к территориальным зонам городских и сельских населённых пунктов. Изменениями, внесёнными в часть 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ, допускается возможность расположения участка в разных территориальных зонах, если пересечение их границ разрешено федеральным законом.
Для установления границ земельного участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведёт необходимые замеры и составит межевой план.
Постановку земельного участка на государственный кадастровый учёт (в случае, если участок не прошёл государственный кадастровый учёт).
Государственную регистрацию прав на земельные участки, возникших до 28 января 1998 года.
Переоформление права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения на право собственности или право аренды.
Также приведение в соответствие с законодательством РФ документов на ранее предоставленные земельные участки может включать в себя:
- восстановление правоустанавливающих, правоудостоверяющих и землеустроительных документов на земельный участок (в случае их отсутствия);
- установление границ земельного участка на местности (в случае их отсутствия);
- постановку земельного участка на государственный кадастровый учёт (в случае, если участок не прошёл государственный кадастровый учёт);
- переоформление права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения на право собственности или право аренды.
Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды. Согласно части 2 статьи 90 Земельного кодекса (ЗК РФ) в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода. Договор аренды заключает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (его территориальный орган) с открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД»).
Некоторые положения, которые должны быть включены в договор аренды:
- передача земельного участка в аренду на 49 лет;
- обязательство арендатора обеспечивать беспрепятственный переезд (переход) через железнодорожные пути в местах железнодорожных переездов (переходов);
- обязательство арендатора обеспечивать беспрепятственный доступ собственников линейных сооружений к расположенным на земельном участке линейным сооружениям для их ремонта и текущего обслуживания;
- право арендатора передавать арендованные земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче;
- обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка [5, с. 45].
Также свободные земельные участки в полосе отвода могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.
Порядок использования земельных участков полосы отвода железной дороги регламентирован постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД» и распоряжением ОАО «РЖД» от 14 апреля 2005 г. № 506р «Об утверждении Порядка организации работ по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды».
Данным порядком предусмотрено обязательство ОАО «РЖД» передавать по заявлению сторонних лиц в субаренду части/частей земельного участка полосы отвода железной дороги собственникам объектов недвижимого имущества, размещенных на данном земельном участке по размеру арендной платы, который определяется в расчете на год в размере:
- Не превышающем размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка, – в отношении земельных участков, передаваемых в субаренду лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, а также передаваемых в субаренду физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах;
- 0,6 процента кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду физическим лицам, имеющим в собственности расположенные на этом участке жилые дома, гаражи, используемые для собственных нужд, садовые дома, хозяйственные постройки, здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;
- 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду в иных случаях.
Также указанным порядком предусмотрено право ОАО «РЖД» передавать части земельного участка по заявлению сторонних лиц во временное пользование (ведение огородничества, размещение временных построек и др.), по ставке, установленной независимым оценщиком, с учетом анализа действующих ставок арендной платы по аналогичным видам деятельности в соответствующем регионе.
Если на земельном участке расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта, земельный участок, необходимый для использования такого здания или сооружения, подлежит образованию путём раздела земельного участка, предоставленного ОАО «РЖД». При этом раздел земельного участка не допускается, если он может привести к нарушению безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта [3, с. 13].
Условия и порядок образования земельных участков установлены законодательством Российской Федерации. Решение по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории принимается представителем собственника исходного земельного участка (Росимущество) при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка (ОАО «РЖД»).
Таким образом, современное состояние правоотношений по землепользованию в России характеризуется тем, что законодательство в сфере земельных отношений нуждается в совершенствовании, унификации и гармонизации, устранении коллизионных норм.
Изменения, которые произошли в этой области за последний год:
Оформление права собственности на землю в полосе отвода железной дороги. Владельцы (собственники) гаражей, хозпостроек, садовых и жилых домов в полосе отвода могут оформить право собственности на землю, но только необходимый для использования объекта участок земли. Для этого нужно пройти через раздел участка ОАО «РЖД».
Оформление земельных участков под капитальными гаражами, построенными на землях железнодорожного транспорта. Земельный участок под одним или сразу под несколькими гаражами образуется путём раздела земельного участка, предоставленного ОАО «РЖД», при наличии его согласия в письменной форме.
Требования к землепользованию для ОАО «РЖД» определены Правилами пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными обществу для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды, который заключается Федеральным агентством по управлению государственным имуществом с ОАО «РЖД».