Блокированный жилой дом: сущность, классификация, отличительные признаки

Жилищный фонд включает в себя три видов объектов: жилой дом, квартира и комната. Но фактически получается, что есть объекты, которые не учтены в законодательстве: таунхаус, лейнхаус, дуплекс и другие объекты блокированной застройки. Да, они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым такой дом не является ни частным, ни многоквартирным.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями на законодательном уровне типа строения. Для разрешения вопроса относительно присвоения категории здания необходимо обращение в суд. Присвоенная категория дома имеет прямое значение на реализацию прав собственника строения и проживающих в нем лиц.

Особый интерес в данной работе занимают дома на двух или более разных хозяев, сблокированных спарено. Такие дома не имеют легального определения, в связи с этим, попытаемся ввести рабочее понятие дому на двух или более разных хозяев как «двухквартирный дом» в рамках данной научно-исследовательской работы.

Одноэтажный или (максимум) двухэтажный жилой дом, состоящий из двух частей с единой смежной стеной, в каждой части которого имеется изолированный выход на личную территорию, называется двухквартирным домом.

Двухквартирный дом суды определяют блокированным жилым домом, части такого объекта считают квартирами многоквартирного дома либо частью жилого дома. Как уже было сказано выше, неоднозначное определение категории здания создает трудности при реализации права собственности, как на сам дом, так и на земельный участок.

Исходя из вышесказанного, следует проанализировать понятия жилого дома и части жилого дома, многоквартирного дома и квартиры, дома блокированной застройки, закрепленные в законодательстве Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) [3] в части 1 статьи 16 выделяет виды жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего и вспомогательного пользования, целью которых является удовлетворение бытовых и иных нужд проживающих в таком доме граждан (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ) [3].

Комната – часть жилого дома (квартиры), которая при использовании по назначению удовлетворяет потребности в месте непосредственного проживания лиц (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ) [3].

Согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [8] совокупность двух или более квартир, которые имеют выходы в помещения общего пользования и (или) на прилегающую территорию дома, образуют многоквартирный жилой дом (далее по тексту – МКД).

Жилой дом – здание, отличающееся признаками индивидуальности и определенности, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, целью которых является удовлетворение бытовых потребностей лиц, проживающих в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ) [3].

Понятие «часть жилого дома» в нормативных правовых актах отсутствует, несмотря на то, что в ЖК РФ часть жилого дома относится к жилым помещениям, а в Гражданском кодексе Российской Федерации [6] (далее по тексту – ГК РФ) выделяют часть жилого дома как объект права.

Ст. 558 ГК РФ определяет существенное условие договора при продаже жилого дома. Так, согласно вышеприведенной статье, существенное условие – перечень лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением [2].

Возникают трудности при определении типа двухквартирного дома, поскольку жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, находится самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] (далее по тексту – ГрК РФ) определяется жилое здание по типу блокированной застройки. Жилой дом блокированной застройки представляет собой комплекс малоэтажных (не более трех этажей) жилых домов, состоящий из блоков (не более десяти), имеющих общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками), предназначенных для проживания одной семьи и расположенных на отдельных земельных участках с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённых приказом Госстроя России № 8 от 10.11.1998 г. [7], блокированным жилым домом признаётся здание по типу квартиры, которое состоит из двух и более квартир, имеющих непосредственный выход на приквартирный участок.

То есть данный объект отличается следующими характеристиками:

– единое здание;

– имеет совокупность жилых блоков;

– один блок определен для одной семьи (собственника);

– наличие отдельного земельного участка;

– наличие выхода на территорию совместного пользования.

Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89 * «Жилые здания» [9]. Так, согласно СНиП 2.08.01-89 * блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Таким образом, в ГрК РФ под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену. То есть это совокупность однотипных малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта, но при условии, что у каждого дома имеется изолированный вход, а также отсутствует общедомовое имущество, но есть территория общего пользования.

Из анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Отмечая фразу из определения «самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому», следует отметить, что данный признак относится к «дому на двух и более разных хозяев», а также к «дому блокированной застройки» [5].

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами. В частности, это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под домом блокированной застройки, то они регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации [4] (далее по тексту ЗК РФ).

Таким образом, определения, приведенные в ст. 16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ не позволяют точно определить вид двухквартирного дома: часть жилого дома, дом блокированной застройки (далее по тексту – ДБЗ) или многоквартирный дом. Часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе, блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом. То есть, если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, в кадастре в отношении такого блока будут содержаться сведения о виде объекта недвижимости – здание, назначении – жилой дом, наименовании – жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки) [4].

В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната [9].

Далее рассмотрим виды блокированной застройки.

Все строения блокированной застройки имеют общие черты, но имеют отличие в форме возведения, жилой площади и дизайне (таблица 1).

Таблица 1

Виды домов блокированной застройки

Варианты блокировки домов, примеры фасадов домов и план дома блокированной застройки представлены на рисунках 1-3.

Рис. 1. Варианты блокировки домов

Рис. 2. Примеры фасадов домов блокированной застройки

Рис. 3. План дома блокированной застройки

Приведенные на рисунках 1-3 варианты блокированных домов далеко не единственные, но наличие иных разнообразных архитектурных решений не позволяет их выделять в другие категории домов, поскольку любые варианты застройки по типу таунхаусов, дуплексов и т.д. имеют одинаковый набор общих признаков и элементов [10].

Итак, из вышеизложенного можно сделать вывод, что сущность, а именно определение объектов блокированной застройки, закреплено в одном нормативном правовом акте, а порядок использования урегулирован иным нормативным документом. Например, нормы ЖК РФ определяют основные характеристики таких объектов, а вопросы относительно земельного участка под подобным объектом урегулированы нормами ЗК РФ. Но земельный участок (придомовая территория) и дом являются неразрывными, поскольку при каждом отдельном жилом объекте имеется земельный участок, который принадлежит лицу, владеющему таким жилым объектом. Также нормы ЖК РФ и ГрК РФ не согласованы между собой относительно объектов блокированной застройки, так как определения, приведенные в ст. 16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ не позволяют точно определить вид двухквартирного дома: часть жилого дома, дом блокированной застройки или многоквартирный дом.

Чтобы подробнее разобраться в отличиях между многоквартирным домом, домом блокированной застройки и жилым домом, проведен сравнительный анализ данных объектов (таблица 3).

Таблица 2

Сравнительная характеристика многоквартирного дома (МКД), дома блокированной застройки (ДБЗ), двухквартирного дома (ДвКД)

Таким образом, двухквартирные дома по своим характеристикам имеют большее сходство с домами блокированной застройки. Отметим, что дома блокированной застройки являются единым, неделимым строением, каждый блок из которого имеет отдельный выход. Данные характеристики отличны от описания многоквартирного дома, а, следовательно, невозможно приравнять их к домам многоквартирным. Важно отметить, что наличие общедомовой собственности – один из главных критериев многоквартирного дома. Отсутствие общедомовой собственности не позволяет отнести объекты блокированной застройки к многоквартирным домам.

Нормативный статус дома блокированной застройки отличают некоторые особенности:

1. Оформление дома блокированной застройки при регистрации объекта в кадастровом реестре происходит как неделимое целое строение. Невозможно зарегистрировать отельный блок или какую-либо часть.
2. При передаче объекта по наследству выделяется только та часть дома и тот участок земли (или блок), который находился во владении.
3. Важный признак, отличающий объект блокированной застройки – наличие придомового участка с возможностью выхода из каждой части дома (блока) на обособленный участок, находящийся во владении, пользовании и распоряжении, и он неотделим от части дома, к которой прилегает. А, следовательно, распорядиться только участком или только блоком невозможно.

Зачастую, двухквартирный дом находится рядом с участком земли, поэтому необходимость признания двухквартирного дома объектом блокированной застройки у граждан, владеющим квартирой в подобном доме, заключается в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию, в отличие от многоквартирных домов.

Но, если двухквартирный дом признать домом блокированной застройки, то возникнет ряд проблем.

Во-первых, попытка оформления части общего земельного участка под домом блокированной постройки в частную собственность не завершится успешно, поскольку земельный участок под таким строением можно оформить в долевую собственность только при коллективном обращении собственников всех блоков, без согласия остальных собственников (собственника) оформить право на долю земельного участка не получится.

Во-вторых, возникают некоторые сложности, связанные с управлением домом блокированной застройки, поскольку управляющие компании не желают заключать договоры с такими объектами, а создание товарищества собственников жилья не в многоквартирном доме юридически невозможно.