Модели оценки рентабельности инвестиционных проектов в жилой недвижимости на этапах планирования

Введение

Оценка рентабельности инвестиционных проектов в жилой недвижимости является одной из приоритетных задач для девелоперов и инвесторов, поскольку такие проекты отличаются высокой капиталоёмкостью и значительной продолжительностью реализации. Жилая недвижимость может рассматриваться в качестве инструмента долгосрочного инвестирования, однако подвержена влиянию множества факторов: экономических (уровень процентных ставок, динамика цен на строительные материалы), социальных (демографические тренды, изменение предпочтений населения) и политических (государственное регулирование, налоговая политика). Совокупность данных факторов повышает значимость разработки современных методов оценки, учитывающих как текущие финансовые показатели, так и потенциальные изменения на рынке.

Многие учёные и практики сосредоточены на классических методах финансового анализа, к которым относятся чистый дисконтированный доход (NPV) и внутренняя норма доходности (IRR). По мнению Никонова В. В. [1, с. 231-234], данные инструменты сохраняют актуальность даже в условиях нестабильной рыночной среды, поскольку позволяют оценить потенциальную доходность проекта и сравнить различные сценарии инвестирования. В свою очередь, Медведева Т. А. и соавторы [2, с. 204-211] указывают, что классический финансовый анализ становится более эффективным, если его дополнять качественными инструментами – например, экспертной оценкой рисков и сценарным моделированием. Подобное сочетание, по мнению исследователей, снижает вероятность ошибок в долгосрочной перспективе.

Ряд публикаций акцентирует внимание на важности идентификации ключевых критериев эффективности проекта и увязывает их с отраслевыми особенностями. Так, Земнов И. П. и Тимофеева Е. А. [3, с. 240-243] подчёркивают значимость оценки рентабельности и окупаемости, особенно при долгосрочных вложениях, характерных для промышленного и жилого строительства. При этом Бекимбетова Г. М. и Шатураев Ж. Н. [4, с. 14-21] свидетельствуют о преимуществе применения чистой приведённой стоимости в разных сферах экономики, указывая на универсальность данного метода управления инвестиционными проектами. Для повышения надёжности прогнозирования в условиях неопределённости Орлова Е. Р. и соавторы [5, с. 256-269] предлагают интегрировать сценарный анализ с моделированием чувствительности, что позволяет выявлять чувствительность ключевых показателей к изменениям во внешней среде.

В то же время, становясь всё более комплексными, проекты в недвижимости требуют особого внимания к риск-менеджменту. Некрасова Н. Д. [6, с. 51-54] выделяет целый спектр рисков, связанных с колебаниями рынка, юридическими ограничениями и макроэкономическими факторами. Авторы зарубежных исследований также уделяют значительное внимание оптимизации управления проектами при различных формах финансирования [7, с. 369-391], планированию территориального развития [8, с. 324-329] и внедрению логистических решений для снижения накладных расходов [9, с. 1896-1906]. Crosby N., Devaney S. и Wyatt P. [10, с. 171-193] указывают на необходимость стандартизации подходов к оценке, чтобы добиться большей точности финансовых прогнозов и единообразия в расчётах.

Отдельной областью научного поиска стали методы предотвращения рисков и совершенствования инструментов управления инвестиционно-строительными проектами. Исследователи отмечают, что специализированные методики (страхование, гибкая система контрактных отношений) в сочетании с формализованными алгоритмами минимизируют ущерб от непредвиденных обстоятельств [11, с. 86-94]. Кроме того, обращается внимание на возможности повышения эффективности капитальных затрат за счёт стратегического подхода к формированию проектных портфелей [12, с. 564-569], а также на учёт региональных факторов (демография, инфраструктура, специфические регулятивные ограничения) [13, с. 5400; 14, с. 606-611]. Для анализа финансовых и стратегических параметров в девелоперской деятельности всё чаще предлагаются эконометрические модели, где макроэкономические переменные встраиваются в расчёт долгосрочной доходности [15, с. 144-148].

Обобщая результаты предыдущих исследований, можно отметить, что при всём разнообразии методов – от классических (NPV, IRR) до гибких сценарных подходов и систем управления рисками – сохраняется пробел в комплексной интеграции рыночной динамики, макроэкономических условий и потенциальной гибкости управленческих решений. Длительные сроки реализации и высокий уровень неопределённости в жилищном строительстве требуют дополнительного инструментария, позволяющего моделировать будущие изменения, в том числе с учётом стратегических корректировок на протяжении жизненного цикла проекта.

В связи с этим цель статьи заключается в рассмотрении существующих моделей, используемых при оценивании рентабельности инвестиционных проектов в жилой недвижимости на этапе планирования, и в разработке собственной методики, основанной на сочетании теории реальных опционов с классическими финансовыми инструментами (NPV, IRR). Научная новизна работы состоит в том, что данная методика учитывает изменчивость управленческих решений и возможность корректировки проекта в условиях неопределённости рыночных и макроэкономических факторов. Предполагается, что применение сценарного анализа, теории реальных опционов и адаптивных математических моделей не только обеспечит более точную оценку инвестиционной привлекательности, но и позволит снижать риски, повышая экономическую отдачу проекта.

Гипотеза исследования заключается в том, что комплексный подход, объединивший традиционные способы расчёта финансовых показателей и гибкий инструментарий теории опционов, более адекватно отражает специфику долгосрочных проектов в жилом строительстве и способствует принятию обоснованных управленческих решений. Методология работы опирается на анализ современных теоретических и прикладных источников, а также на систематизацию существующих моделей оценки рентабельности, с целью выявления наиболее эффективных приёмов для минимизации рисков и повышения доходности в долговременной перспективе.

Таким образом, актуальность исследования объясняется не только возрастающим интересом к инвестициям в недвижимость, но и необходимостью обеспечить системный и гибкий подход к планированию проектов, учитывающий как фундаментальные финансовые принципы, так и постоянно меняющиеся условия рынка.

1. Основные подходы к оценке рентабельности инвестиционных проектов

Существует несколько подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов. Так ряд исследователей предлагают различные подходы к оценке инвестиционных проектов. Например, Карпович О. Г. [1, с. 231-234] рекомендует использовать аналитический метод, который оценивает динамические изменения ключевых показателей в соответствии со стратегическими приоритетами компании. В свою очередь, Алиев А. Т. [1, с. 231-234] предлагает оценивать проект как интегральную величину, основываясь на стандартизированных показателях для корректного сравнения.

Для более комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов также используется сценарный подход, который анализирует различные возможные исходы реализации проекта: базовый, оптимистический и пессимистический сценарии. Это позволяет учитывать неопределенность и воздействие внешних факторов [1, с. 231-234].

Алгоритм расчета NPV предполагает несколько шагов: расчет денежного потока, выбор ставки дисконтирования, учитывающей возможную доходность альтернативных вложений и риски, и непосредственно определение чистой дисконтированной стоимости. Формула NPV для проекта с постоянной ставкой дисконтирования выглядит следующим образом:

, (1)

Где:

t,N – количество лет или других временных промежутков;

CF_t – денежный поток, за период t;

IC – первоначальные вложения;

i – ставка дисконтирования.

Применение данного метода подразумевает расчет дисконтированных денежных потоков с учетом всех поступлений и расходов, связанных с проектом, в том числе возможной ликвидационной стоимости активов по завершении проекта. Метод расчета чистой дисконтированной стоимости используется для оценки экономической целесообразности инвестиционных проектов в сфере жилой недвижимости. Этот подход основывается на сравнении текущей стоимости предполагаемых денежных потоков, затрат на реализацию проекта. Полученные результаты позволяют определить эффективность вложений, прогнозируемую прибыльность. Решение о целесообразности инвестирования зависит от знака полученного показателя. То есть положительное значение свидетельствует о выгодности проекта, отрицательное же указывает на риски убытков, отсутствие финансовой привлекательности. Преимущество метода заключается в его способности учитывать временную стоимость денег, а также предоставлять экономический результат, который способствует максимизации стоимости компании [2, с. 204-211].

Принципы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов включают несколько ключевых аспектов. Во-первых, это последовательность, которая предполагает проведение анализа на каждом этапе жизненного цикла проекта – от подготовки и разработки инвестиционного плана до завершения. Во-вторых, важна обоснованность прогноза финансовых потоков на протяжении всего расчетного периода [3, с. 240-243].

Внутренняя норма доходности представляет собой инструмент для осуществления оценивания инвестиционных проектов, который позволяет определить ставку дисконтирования, при которой сумма всех будущих денежных потоков, приведенных к настоящему моменту, равна первоначальным затратам. Метод применяется для анализа прибыльности различных объектов, включая жилую недвижимость. При проведении расчетов необходимо учитывать специфические особенности, которые влияют на точность результатов.

Анализ чувствительности является методом оценки инвестиционных проектов, который используется для выявления влияния изменений ключевых параметров на результаты проекта. Его применение в оценке рентабельности инвестиционных проектов в жилой недвижимости особенно актуально из-за высокой неопределенности на рынке.

Реальный опцион представляет собой инструмент, который помогает учитывать изменения внешней среды при принятии решений. В последние годы данный подход стал актуальным для анализа инвестиционных проектов, в частности, в сфере недвижимости. Так, например инвестиционные проекты рассматриваются как реальный опцион для инвестора. Такой подход позволяет учитывать риски, возникающие из-за нестабильности рыночных условий, изменения денежных потоков [4, с. 14-21].

Таким образом, применение теории реальных опционов углубляет анализ инвестиционных решений, при наличии неопределенности в экономической ситуации. Этот метод позволяет осуществлять точное оценивание рисков, поиска путей минимизации последствий изменений, которые способны повлиять на развитие проекта.

2. Особенности применения моделей оценки на этапе планирования

Применение моделей оценки на этапе планирования играет ключевую роль в принятии обоснованных решений и прогнозировании будущих результатов. Одной из особенностей таких моделей является их способность учитывать различные сценарии развития событий, что особенно важно при долгосрочном планировании в условиях неопределенности. Ниже в таблице 1 будут приведены данные, которые могут быть использованы в процессе проведения оценки опциона на отсрочку.

Таблица 1

Исходные данные для оценки опциона на отсрочку [5, с. 256-269]

Далее рассмотрим возможность использования незастроенного участка земли как опцион. Такой подход позволяет рассматривать участок как опцион на отсрочку, предоставляющий право на определение момента начала проекта. Однако, несмотря на теоретическую привлекательность, его применение сопряжено с рядом ограничений.

Так использование модели ограничено рамками европейского опциона с фиксированным сроком исполнения. Это накладывает ограничения на гибкость в управлении проектом, поскольку принятие решения о старте строительства связано с заранее установленным временем. Для корректной оценки опциона требуется развитый рынок базового актива, включающий ликвидные инструменты для создания, реплицирующиеся портфеля. Рынок должен обеспечивать стабильность цен, исключая колебания, способные нарушить прогнозируемые результаты. Также необходимым условием является предположение о нормальном распределении доходности актива, что не всегда отражает реальную динамику рыночных процессов. Дополнительным ограничением является повышенная волатильность, что не учитывает изменения в рыночных условиях.

Эти предпосылки сужают область применения модели Блэка-Шоулза в инвестиционных проектах [5, с. 256-269]. Однако сама концепция продолжает вызывать интерес среди научных работ. Так западные специалисты совершенствуют модель, внося изменения, направленные на адаптацию теории к реальным условиям. Например, модификации формулы Блэка-Шоулза учитывают особенности реальных опционов, расширяя область применения модели.

Существуют также два направления развития теории реальных опционов. Одно направлено на углубление математической модели, что позволяет учитывать экономические процессы, в последующем адаптировать теорию к рынку. Второе связано с упрощением расчетных методов, их стандартизацией, что облегчает использование инструментов в повседневной деятельности компаний. В свою очередь, биноминальная модель представляется удобной и наглядной для оценки реальных опционов [5, с. 256-269; 6, с. 51-54]. Основывается на построении дерева изменений стоимости базового актива с использованием коэффициентов повышения и понижения стоимости. В момент времени t1 стоимость актива может увеличиться или уменьшиться в зависимости от вероятностей q и (1-q). Это позволяет принимать решения относительно исполнения опциона и расчета возможных выплат.

3. Практическая часть

В рамках экономики на территории Республики Казахстан целесообразно применять подход, который ориентирован не на поиск рыночных аналогов для реальных активов, а на расчет текущей стоимости ожидаемых денежных потоков, генерируемых проектом. Такой метод позволяет устранить влияние факторов, связанных с возможными опционами, изменениями в стратегии, что дает возможность оценить проект без учета неопределенности, возникающей при принятии решений. В рамках экспериментальной части будут использоваться такие параметры как начальные инвестиции, ежегодные доходы от аренды/продаж (в тенге), операционные расходы, ставки дисконтирования, а также сроки реализации проектов. Ниже в таблице 2 будут представлены исходные данные.

Таблица 2

Исходные данные

Теперь перейдем к расчету рентабельности с использованием различных методов. Так для метода DCF будем использовать стандартную формулу для расчета чистой приведенной стоимости, о которой ранее уже упоминалось (1).

Внутренняя норма доходности (Далее – IRR) представляет собой ставку дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю. Для расчета IRR используется, например, Excel, Python.

Далее для расчета срока окупаемости необходимо использовать следующую формулу:

, (2)

Рентабельность инвестиций рассчитывается как отношение прибыли к вложениям (далее – ROI) рассчитывается по следующей формуле:

, (3)

В свою очередь для каждого проекта будем рассчитывать рентабельность по всем четырем методам и заносить данные в таблицы. Ниже в таблице 3 будут представлены данные, которые будут использоваться при проведении расчета денежного потока в каждом проекте.

Таблица 3

Данные для расчета денежного потока

При расчете NPV будем использовать ставку дисконтирования равную 12% для всех проектов. В свою очередь выбранное значение ставки обусловлено тем фактом, что оно отражает минимальную ожидаемую доходность, при которой проект считается приемлемым. Ниже в таблице 4 будут представлены полученные данные при расчете ставки NPV.

Таблица 4

Полученные данные при расчете ставки NPV

Далее представим значение IRR на основе предыдущих расчетов:

Проект 1 (Алматы): IRR ≈ 51%

Проект 2 (Астана): IRR ≈ 46%

Проект 3 (Шымкент): IRR ≈ 58%

Для расчета срока окупаемости произведем деление начальных инвестиций на годовой денежный поток (табл. 5).

Таблица 5

Расчет срока окупаемости

Далее произведем расчеты ROI по вышеприведенной формуле, представленные данные отразим в таблице 6.

Таблица 6

Расчеты ROI

Ниже в таблице 7 будут отражены итоговые данные по всем методам.

Таблица 7

Сводная таблица результатов

Подводя итог, следует отметить, что проект 1 (Алматы) является наиболее сбалансированным, с высоким NPV, равным 252 млн тенге, хорошей рентабельностью инвестиций – 70%, приемлемым сроком окупаемости 7,14 лет, делает его привлекательным для инвесторов, по отношению к другим. В свою очередь проект 2 (Астана) имеет высокую IRR – 46% и NPV – 193 млн тенге, но длинный срок окупаемости, равный 9,57 лет, что становится минусом для тех, кто ориентирован на быструю отдачу. Проект 3 (Шымкент) демонстрирует наивысшую IRR – 58% и хорошую рентабельность – 40%, но обладает низким уровнем NPV – 106 млн тенге, а также долгим сроком окупаемости – 10 лет, что делает его менее привлекательным для инвесторов, ищущих более быструю и стабильную прибыль.

Заключение

Модели, которые применяются для оценки рентабельности проектов в жилой недвижимости на этапе планирования, предоставляют инвесторам аналитические инструменты, способствующие снижению рисков, повышению точности расчетов, формированию стратегий управления вложениями. Однако современные подходы сталкиваются с рядом проблем, требующих корректировки.

Первой трудностью является неопределенность при прогнозировании денежных потоков. Методы, включающие расчеты приведенной стоимости или нормы доходности, оказываются неэффективными в условиях недостатка достоверных данных, что усложняет проведение точного анализа.

Продолжительность реализации проектов в жилом секторе требует учета гибкости управления, что становится сложным при использовании стандартных методик. Постоянные изменения экономической среды создают дополнительные вызовы для долгосрочного планирования.

Рынок недвижимости обладает уникальными характеристиками, включая системные риски, связанные с экономической ситуацией, проблемы, обусловленные низкой ликвидностью активов, а также долгосрочность вложений. Это создает дополнительные сложности для анализа и оценки рентабельности.

Для устранения перечисленных проблем разработаны рекомендации, включающие несколько направлений. Интеграция сценарного анализа, использование теории реальных опционов позволяют учитывать разные сценарии развития, а также формировать управленческие стратегии, приспособленные к изменчивым условиям. Применение анализа чувствительности способствует выявлению факторов, оказывающих значительное влияние на результаты проектов, что обеспечивает более точный подход к прогнозированию. Разработка методик, адаптированных к специфике региональных рынков, становится важным шагом в повышении точности расчетов.

Перспективы дальнейших научных работ охватывают изучение воздействия макроэкономических факторов на рентабельность инвестиционных инициатив, создание моделей, которые объединяют традиционные аналитические методы с инновационными технологиями, а также проверку адаптированных подходов на разных стадиях реализации проектов в условиях изменчивой рыночной ситуации.