Правовой режим недвижимого имущества

Права собственности являются одними из самых востребованных институтов гражданского права. Это связано с быстрым развитием рынка и гражданским законодательством. Право собственности распространяется на все сферы человеческой жизни. В настоящее время недвижимость является важным элементом экономики и социальной сферы. С одной стороны, экономисты считают, что основные экономические силы любого общества связаны с недвижимостью, являющейся основой для всех экономических процессов. На сегодняшний день недвижимость является основным инструментом для консервативных инвестиций в современную экономику. Исторически недвижимость – это благо для человечества, общества и государства. Большинство религий и духовных построений, философов и политиков, лидеров и людей творческого труда выступают против незаконного владения недвижимым имуществом. Гражданское законодательство развивалось и совершенствовалось на протяжении многих лет. Имущество является одной из наиболее востребованных и популярных сфер в современном обществе. Имущественные права, как правило, определяются принадлежностью вещи к определенному человеку. Право собственности – одна из самых популярных тем в научной среде. Прекращение права собственности может быть осуществлено по воле владельца, но существуют и такие основания, при которых такое действие можно осуществить принудительно.

В настоящее время гражданский оборот недвижимости в Российской Федерации характеризуется нестабильностью. С развитием отечественного гражданского права и усложнением гражданского правового оборота правовой режим недвижимого имущества, как одного из основных объектов гражданских прав, сложного комплексного градостроительного объекта, наиболее распространенного инструмента инвестиционной политики, ценного объекта культурного и исторического наследия, наконец, продолжительное время занимает умы ученых цивилистов современности, и до сей поры вызывает множество дискуссий. Многолетние споры, как на частноправовом, так и на судебном поле, вызывает, в частности, интегративный подход к законодательному регулированию недвижимого имущества, поскольку юридический статус недвижимого имущества не ограничен в его определении рамками гражданского законодательства, а определяется также нормами различного отраслевого законодательства, в том числе: градостроительного, жилищного и земельного. В связи с указанным, по нашему мнению, на первый план выходит комплексное и всестороннее изучение законодательного регулирования и правоприменительной практики исследуемого объекта гражданско-правовых отношений в различных сферах общественной жизни.

Актуальность темы статьи очевидна и обусловлена тем, что действующее отечественное законодательство до сих пор дает неоднозначное определение недвижимого имущества, закрепляя различные критерии и соответствующие им группы объектов, что порождает различные юридические проблемы. Так, к правовому режиму недвижимости гражданским законодателем причисляются такие разнородные по своей материальной природе объекты, как природные (к примеру, недра), рукотворные, которые связаны с землей непосредственно (к примеру, здания), связаны с землей опосредованно (к примеру, квартира в многоквартирном доме) и совершенно не связаны с землей (к примеру, воздушные суда).

Такое выделение на законодательном уровне различных самостоятельных, по сути, категорий недвижимого имущества, которые обладают своими особенностями и спецификой, заставляет законодателя принимать новые правовые нормы для их регулирования, несмотря на уже существующие общие правила определения любого объекта недвижимости, что вызывает некоторые сложности в практике применения. В итоге, сложившаяся ситуация не только не помогла ликвидировать проблемы объектов гражданских прав, но напротив, вызвала появление новых теоретических и практических вопросов. В их числе и существующая на протяжении довольно длительного периода времени проблема, связанная с достоверностью сведений, внесенных в реестр прав на недвижимое имущество, которые имеют ключевое значение для субъектов гражданского оборота при проверке сведений во время различных сделок с объектами недвижимости. В ходе написания статьи нашла свое подтверждение информация, связанная с проблемами достоверности сведений, внесенных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и в Государственный кадастр недвижимости, которые имеют ключевое значение для субъектов гражданского оборота при проверке сведений во время различных сделок с объектами недвижимости, которые обусловлены, в том числе, существующей судебной практикой, фиксирующей рост числа споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Несомненно, довольно успешно с решением ряда указанных проблем справляются высшие судебные инстанции Российской Федерации, такие как Верховный и Конституционный суды, которые в процессе своей деятельности обнаруживают и устраняют пробелы, неясности и неточности действующего законодательства, однако суды при всем желании не смогут решать все подобные вопросы, что в очередной раз подтверждает необходимость работать совместно в одной связке: теоретики (ученые) с практиками (юристами работающими на юридическом поле) и судебными органами. Неплохо было бы подключить и законодательные органы, для принятия адекватных работающих нормативных актов. Таким образом, тема статьи очевидна и обусловлена отсутствием единого корректного полного и бесспорного определения недвижимого имущества, что порождает недопонимание и различные юридические коллизии, как в теории, так и на практике, наличия множества пробелов и недочетов в нормативных правовых актах, в том числе проблем в правовых режимах отдельных видов недвижимого имущества.

Правовой режим недвижимого имущества – это совокупность норм, которая, в частности, охватывает: Определение недвижимости и его видов. Порядок создания, приобретения, распоряжения и всего прочего, что касается оборота недвижимости и сделок с ним. Получения и оформления прав на недвижимость, распоряжения этими правами и пределы прав. Обязательства, связанные с недвижимостью, которые есть не только у собственников, владельцев, пользователей, но и других – либо определённых категорий лиц, либо всех третьих лиц. Принципы и гарантии, которые обеспечивают защиту законных прав собственников и всех других участников правоотношений, связанных с недвижимостью.

Правовой режим недвижимости по законодательству РФ – это общий, родовой режим по отношению к любым объектам недвижимости. Но при этом существуют специальные правовые режимы, наличие которых обусловлено: Определённой сферой правоотношений – например, налоговый режим, административный, гражданско-правовой режим недвижимого имущества. Особенностями правового регулирования оборота и правоотношений, предметом которых являются разные виды недвижимости – земельные участки, здания, сооружения, участки недр, части объектов недвижимости, морские и воздушные суда, объекты незавершённого строительства. Разграничением недвижимости на разные категории, прежде всего, на жилые и нежилые объекты. Таким образом, правовой режим недвижимого имущества в гражданском праве (и не только) включает огромный массив кодексов, законов и нормативно-правовых актов:

1. Конституция РФ.
2. ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ, НК РФ, ЖК РФ, СК РФ, ЛК РФ и другие кодифицированные законы. Так, о действии режима недвижимого имущества и сделках в этой сфере говорится в главах 6.1, 17.1, §7 главы 30, §4 главы 34 и главе 35 ГК РФ.
3. Отдельные законы, регулирующие определённые отношения с недвижимостью, в том числе применительные только к конкретной ситуации.
4. Нормативные акты Правительства, министерств и ведомств.
5. Нормативные акты региональных и муниципальных органов власти.

Правовой режим недвижимого имущества – это только общие принципы и правила. Тогда как на практике большее значение имеют отдельные режимы:

• жилой и нежилой недвижимости;
• коммерческой недвижимости;
• строящейся и уже существующей; зданий, строений, домов, их частей;
• земельных участков; участков недр; машино-мест (парковок); воздушных и морских судов.

Поэтому, когда на практике возникает какой-то спорный момент, главное значение будет иметь, о каком именно объекте идёт речь. И у каждого объекта есть свои особенности правового режима недвижимого имущества. С 01.10.2023 в ГК действуют правила об общем недвижимом имуществе (§2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей» гл. 16 ГК РФ в ред. пподп. «» п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ).

Параграф определяет:

• признаки общего недвижимого имущества;
• права собственника недвижимой вещи; порядок определения долей недвижимого имущества;
• правила пользования и распоряжения общим недвижимым имуществом;
• порядок его содержания.