Проблема соотношения понятий «земля» и «земельный участок» в российском законодательстве

Вопросы использования и охраны земель являются одними из наиболее важными в современном российском обществе. Правовое регулирование земельных отношений невозможно без четкого определения основных понятий, используемых в законодательстве. Однако анализ действующего земельного законодательства показывает, что понятия «земля» и «земельный участок» нередко используются как синонимы, что создает определенные трудности в законоприменении. Отсутствие четкого разграничения указанных понятий порождает спорные моменты, связанные с определением объектов земельных отношений, установлением прав на землю и их защитой. В связи с этим исследование проблемы разграничения понятий «земля» и «земельный участок» представляется актуальным и практически значимым.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) статья 128 относит землю к категории «вещь»: «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага» [3].

Другие положения ГК РФ упоминают термин «земля», в смысле, который не связан с оборотом. Так в статье 130 указано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [3]. В остальных случаях используется определение «земельный участок».

Конституцией Российской Федерации понятие «земля» рассматривается как одна из разновидностей природных ресурсов, которая может находиться во всех формах собственности (ст. 9, ст. 36 Конституции РФ) [1].

В правовом мире существует несколько подходов к определению понятий «земля» и «земельный участок». Сторонники одного из подходов рассматривают «землю» как природный объект, а «земельный участок» – как объект гражданских прав, прошедший государственный кадастровый учёт и имеющий определённые границы. Согласно этому подходу, «земля» – это более широкое понятие, охватывающее все земли, находящиеся на территории Российской Федерации, независимо от их правового режима. «Земельный участок», напротив, – это часть земли, границы которой определены и которая является объектом прав и обязанностей.

Отсутствие чёткого разграничения понятий «земля» и «земельный участок» приводит к проблемам в правоприменительной практике, таким как сложности в определении объектов земельных отношений (неопределенность в отношении того, что является землей, а что – земельным участком, затрудняет определение круга объектов, на которые распространяется действие земельного законодательства), споры о правах на землю, проблемы в сфере государственного кадастрового учёта (наличие реестровых ошибок, неточность картографических материалов). 

Однако необходимо обратить внимание, что основное понятие «земельного участка» предусматривается в статье 6 Земельного кодекса РФ: «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки» [5].

В контексте российского земельного права земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами на основании документов, выданных уполномоченными государственными органами, и внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он является объектом прав и обязанностей, признается недвижимым имуществом и может быть предметом гражданско-правовых сделок. Отличительной особенностью земельного участка является его индивидуальный кадастровый номер, позволяющая идентифицировать его среди других объектов земельных отношений. На сегодняшний момент определение границ земельного участка устанавливаются кадастровыми инженерами либо специализированными землеустроительными организациями, на основании ранее заключенного договора подряда [6]. Границей земельного участка является линия, обозначающая пределы данного участка [7].

Земельный участок как объект права обладает рядом отличительных черт, выделяющих его среди других видов имущества и определяющих специфику его правового режима (кадастровый номер, местоположение, категория, вид разрешенного использования). По общему правилу, все объекты, прочно связанные с земельным участком (здания, сооружения), следуют судьбе земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Это означает, что при переходе права на земельный участок переходит и право на расположенные на нем объекты недвижимости.

Противоречия в понимании терминов «земля» и «земельного участка» подтверждаются его двойственной природой. В российском праве земельный участок одновременно является как природным ресурсом, так и объектом гражданских прав. Это обуславливает сочетание публично-правовых и частноправовых норм в его регулировании. С одной стороны, государство осуществляет контроль за использованием и охраной земель, устанавливает требования к их целевому назначению и разрешенному использованию. С другой стороны, земельный участок является объектом купли-продажи, аренды, залога и других гражданско-правовых сделок.

Проведённый сравнительный анализ понятий «земля» и «земельный участок» в российском земельном праве показывает, что эти категории тесно взаимосвязаны, но не являются тождественными. «Земля» выступает в качестве более широкого природного объекта, охватывающего всю территорию Российской Федерации, в то время как «земельный участок» представляет собой индивидуализированную, юридически оформленную часть этой земли, являющуюся объектом прав и обязанностей. Анализ нормативной базы, включая Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты, выявил отсутствие чёткого определения понятия «земля», что, в свою очередь, создаёт предпосылки для неоднозначного толкования и применения земельного законодательства.

Несмотря на то, что земельный участок является основой для осуществления правоотношений в сфере землепользования, проблемы терминологической неопределённости, сложности в разграничении и, как следствие, возникающие проблемы в правоприменительной практике, требуют дальнейшего совершенствования правового регулирования. Из-за отсутствия четкого разграничения понятий могут возникнуть проблемы в размытости границ земельных отношений, что в свою очередь может привести к спорам о границах, правах на землю и другим проблемам. Решение этих проблем требует комплексного подхода, например возможно предусмотреть внесение изменения в законодательство, направленные на чёткое определение понятия «земля» и уточнение соотношения понятий «земля» и «земельный участок», чтобы решать задачи по рациональному использованию и охране земель, а также обеспечивать устойчивое развитие территорий.