Субъекты и объекты предпринимательской деятельности в сфере управления жилищным фондом

В теории предпринимательского права под субъектами предпринимательской деятельности понимаются лица, которые непосредственно занимаются предпринимательской деятельностью, а также публично-правовые образования, осуществляющие контрольные функции в отношении вышеуказанных лиц [1, с. 89]. Далее дадим более подробную характеристику субъектам предпринимательской деятельности в сфере управления жилищным фондом.

Отметим, что наличие субъектов предпринимательской деятельности в области управления жилищным фондом обусловлено тем, что жители многоквартирных домов в большинстве случаев не способны обеспечить уборку и содержание внутридомового имущества, что в последующем привело бы к нарушению санитарных норм.

Прежде всего необходимо отметить управляющие организации, под которыми следует понимать юридические лица, созданные для управления, технического и санитарного содержания многоквартирных домов посредством заключения возмездного договора. Отметим, что основные обязанности управляющих организаций указаны в части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Управляющая компания выступает как единый заказчик перед ресурсоснабжающими организациями от лица всех собственников жилья подведомственного дома и как единый исполнитель по предоставлению коммунальных услуг – перед жителями.

Фактически, управляющая компания выполняет все известные функции участков ранее существовавших жилищно-эксплуатационных организаций (ЖЭО), с небольшими поправками на изменившиеся условия, вызванные временем и на большую, чем было ранее, хозяйственную самостоятельность и независимость. Ни один жилой дом не сможет существовать без организованного обслуживания и постоянного контроля состояния коммуникаций, систем энергоснабжения и придомовой территории. В связи с этим появление управляющих компаний как подрядчиков для этих нужд представляется вполне естественно.

Одна УК обычно обслуживает несколько домов, расположенных в близлежащем районе. Возможности такой компании ограничены в силу недостаточности численности коллектива, ограниченности поступления средств на развитие и т. д. Однако в последнее время наблюдается создание крупных УК, как организаций с широким территориальным охватом обслуживания. Естественно, что крупные управляющие компании имеют больше возможностей для организации работы, у них имеются ресурсы, позволяющие обучать персонал, нанимать на работу квалифицированных специалистов, в сложных случаях организовать специализированный выезд работников для усиления местных рабочих кадров.

Возможно создание региональных или городских управляющих компаний. Функционирование таких УК в масштабах региона или города расширяет понимание руководства состояния объектов жилищной сферы, проблем и первоочередных задач, возникающих перед коммунальщиками. Крупная организация имеет крупные доходы, позволяющие решать проблемы снабжения современным оборудованием, инновационными инструментами и материалами.

Также любая управляющая компания (УК) – является коммерческой.

Обозначим, что соответствующая управляющая организация может приступить к ведению предпринимательской деятельности лишь после заключения лицензионной конкурсной комиссии. Лицензия выдается уполномоченным государственным органом жилищного надзора на пять лет. Отметим, что таким органом в большинстве субъектов РФ является Государственная жилищная инспекция субъекта РФ. Примечательно, что такой лицензией можно воспользоваться лишь на территории того субъекта, в котором она выдана.

Ограничение круга субъектов лишь рамками регионов соответствующего федерального округа обусловлено строительством примерно схожего жилья с учетом идентичных географических условий. Не секрет, что требования, к обслуживанию многоквартирных домов, построенных, к примеру, в Сахалинской области, Ненецком автономном округе и Краснодарском крае, будут совершенно разными. В Сахалинской области высокий уровень сейсмической опасности, в Ненецком автономном округе – лютые холода, в Краснодарском крае – близость Черного моря и Кавказских гор. Следовательно, управляющей организации из Республики Татарстан при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Камчатского края будет необходимо учитывать специфику местного климата и прочие особенности. На это все уходит время.

Укажем, что управляющая организация может не только частной, но региональной или муниципальной. Преимущества государственной управляющей организации заключаются в следующем: большое количество сотрудников, наличие соответствующей техники по уборке территории, что позволяет содержать в чистоте большие площади как внутри многоквартирного дома, так и придомовые территории. Следует отметить, что в настоящее время на территории Российской Федерации подавляющее большинство управляющих организаций являются коммерческими юридическими лицами.

Следует отметить, что управляющие организации осуществляют деятельность с двумя основными направлениями. Первое направление заключается в непосредственном обслуживании жилого фонда, второе направление заключается в организации работы по сбору с жильцов платы за пользование предоставленными жилищно-коммунальными услугами.

В качестве следующего субъекта предпринимательской деятельности в области управления жилищным фондом выступает товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ). Нормативной основой деятельности ТСЖ является статья 135 ЖК РФ. Так, под ТСЖ следует понимать объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в это доме. Особенности осуществления деятельности ТСЖ указаны в положениях части 2.2 статьи 161 ЖК РФ.

Обязанности ТСЖ во многом схожи с обязанностями управляющей организации, при этом деятельность ТСЖ по сравнению с деятельностью управляющей организации имеет как свои плюсы, так и свои минусы.

Основным преимуществом ТСЖ является личная заинтересованность собственников жилья в качественном обслуживании многоквартирного дома. Не секрет, что финансово-хозяйственная деятельность управляющих организаций зачастую не всегда прозрачна. Львиная доля обращений жителей в органы прокуратуры и Государственную жилищную инспекцию касается различных финансовых махинаций управляющих организаций [2, с. 67]. Отметим, что нередко факты финансовых махинаций, совершенных управляющими организациями, подтверждаются.

В качестве выводов следует отметить следующее. Управляющая компания – это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома. Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом и выполняет те же функции, что и управляющая компания: следит за состоянием дома, нанимает персонал для ухода за территорией, заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ, собирает квартплату, платит налоги, рассчитывается с коммунальными службами. ТСЖ от УК отличается в первую очередь своим некоммерческим характером, личной заинтересованностью жильцов в результате, прозрачностью расходования средств, большей свободой в выборе контрагентов и расходовании средств. Товарищества собственников жилья принимают на себя все организационные вопросы, связанные с управлением дома. Преимуществом управляющих компаний, в свою очередь, является профессиональный характер деятельности, наличие ответственности перед собственниками, освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома, возможность отказаться от услуг управляющей компании. Деятельность и расходование средств управляющей компании сложнее проконтролировать. Таким образом, выбор формы управления дома зависит от самих жильцов.

В заключении считаем необходимым отметить, что действующее законодательство позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере управления жилищным фондом различными способами. Управляющие организации – наиболее распространенные субъекты предпринимательской деятельности в вышеуказанной сфере. ТСЖ также осуществляют предпринимательскую деятельность в сфере управления жилищным фондом. Каждое из вышеуказанных юридических лиц имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при выборе организационно-правовой формы соответствующей организации.