Анализ воздействия факторов рынка, влияющих на стоимость жилой недвижимости на примере Кабардино-Балкарской Республики

Анализ воздействия факторов рынка, влияющих на стоимость жилой недвижимости на примере Кабардино-Балкарской Республики

В статье рассмотрен рынок жилой недвижимости по КБР, который в качестве инвестиционного актива оценивается неоднозначно, скорее можно говорить о привлекательности отдельных объектов, имеющих наилучшее соотношение ценовых, концептуальных и репутационных характеристик. Поведение на рынке жилья сильно зависит от внешних факторов – общей экономической конъюнктуры и внутриполитических факторов – позиции государства, политических и экономических решений, предпринимаемых на федеральном и региональном ровнях.

Аннотация статьи
экономическая конъюнктура
ценовая политика
недвижимость
инвестиции
Ключевые слова

Объемы строительства

Рынок жилья Российской Федерации в целом настолько стабилен, что даже достаточно резкое колебание курсов валют и стоимости энергоносителей не смогли вывести его из равновесия. При этом отдельные индикаторы говорят о том, что рынок готов начать новое движение «вверх».

Наиболее вероятным сценарием поведения российского рынка жилой недвижимости, по рассматриваемой специалистами Минрегионразвития выборке (в домах массовых серий на вторичном рынке и в новостройках, сданных государственной комиссии, либо находящихся в процессе сдачи), представляется продолжение плавного повышения средневзвешенных рублевых цен «предложения» в пределах 8-17% в год (т.е. в размере, компенсирующем потерю реальной стоимости денег). Так же по-прежнему нельзя исключать возможность локальных колебаний цен в достаточно широком коридоре – «вплоть до ±15%» от средних значений [4].

Привлекательность рынка жилой недвижимости в качестве инвестиционного актива оценивается очень неоднозначно. Скорее можно говорить о привлекательности отдельных объектов, имеющих наилучшее соотношение ценовых, концептуальных и репутационных характеристик. Общая внешняя экономическая нестабильность и новостной фон предостерегают инвесторов от вхождения в активы с сомнительным уровнем ликвидности. С другой стороны, эти же факторы увеличивают привлекательность готовой жилой недвижимости для инвесторов в качестве «тихой гавани».

Дальнейшее поведение на рынке жилья по-прежнему сильно зависит от внешних факторов – общей экономической ситуации и конъюнктуры, действий международных финансовых регуляторов, стоимости, энергоносителей, уровня деловой активности, политической стабильности, изменения покупательной способности целевых групп и т.д. [2].

В более длительной перспективе заметное влияние на уровень цен на недвижимость может оказать коррекция стоимости нефти, как определяющей величины курса рубля по отношению к основным валютам.

По-прежнему велика зависимость поведения рынка жилья от внутриполитических факторов – позиций государства, политических и экономических решений, предпринимаемых на федеральном и региональном ровне.

По данным территориального органа статистики, в КБР за семь месяцев текущего года построено более 130 тысяч квадратных метров жилья, что на 11,5% больше, чем годом ранее.

Предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства с начала года на территории республики построено 946 новых квартир общей площадью 130,7 тысячи квадратных метров, что на 11,5% больше, чем в январе-июле 2016 года [1].

В сельских поселениях введено 36,3 тысячи квадратных метров жилья, что на 35,9% больше, чем годом ранее.

Населением за свой счет и с помощью кредитов построено 120,7 тысячи квадратных метров жилья, что на 11,7% больше аналогичного периода предыдущего года. Доля индивидуального строительства составила 92,4% от общего объема введенного жилья».

Основные ценообразующие факторы

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка жилья в КБР являются:

  • Местоположение (район, окружение);
  • Транспортная доступность (маршруты общественного транспорта, хорошие транспортные развязки);
  • Этаж;
  • Количество комнат в квартире;
  • Характеристики квартиры [3].

Предложение

После падения объемов предложений на вторичном рынке г.Нальчик в 2014г. (по сравнению с 2013г.) и продолжающимся снижением в 2015г., в 2016г. наблюдается рост активности рынка. Объем предложений увеличился в 1,5 раза по отношению к итогам 2015г. (с 1835 в 4 кв.2015г. до 3815 в 1 кв. 2018г.), см. рис. 1.

Рис. 1. Объем предложений на вторичном рынке жилья г. Нальчик

Что касается районов КБР, то здесь за анализируемый период наблюдается стабильный рост объемов предложений, при этом наибольший рост отмечен в 2014 г. (см. рис. 2), что совпало с резким падением объемов предложений в г.Нальчик. Это может быть связано с тем, что наряду с ростом цен на недвижимость снизилась покупательская способность населения. За счет меньшей стоимости за 1 кв. м жилья в небольших городах республики у населения имеется возможность приобрести более большую площадь, кроме того, меньше финансовая нагрузка по выплате кредитов. Все это способствовало росту спроса на квартиры в населенных пунктах, незначительно удаленных от г.Нальчик. Немаловажным фактором является не большая удаленность таких городов как Чегем, Нарткала, Баксан или Прохладный от г.Нальчик, что позволяет, имея место работы в г.Нальчик, с незначительными транспортными расходами добираться до места работы.

Рис. 2. Объем предложений на вторичном рынке жилья районов КБР

При этом наибольший объем предложений наблюдается в г.Прохладный, по итогам 1 кв. 2018 года на его долю приходится 32%, на втором месте находится г. Нарткала – 22%, см. рис. 3.

Рис. 3. Наибольший объем предложений

Таблица 1

Структура предложений по районам КБР

Районы КБР

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1 кв.

2018

г. Баксан

30

20

21

25

62

94

86

122

117

г. Майский

15

19

6

7

56

62

70

81

83

г. Нарткала

64

43

52

36

169

126

167

193

201

г. Прохладный

4

10

7

12

141

197

237

307

290

г. Терек

7

5

5

3

20

37

33

45

55

г. Тырныауз

25

15

17

13

93

75

93

90

84

г. Чегем

13

11

11

13

20

15

36

39

43

п. Эльбрус,

п. Терскол

6

5

12

9

22

17

26

28

28

Таблица 2

Структура предложений в г. Нальчик по количеству комнат в квартире

Количество комнат

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1кв.

2018

однокомнатные

292

220

496

619

357

314

485

381

389

двухкомнатные

543

494

825

1103

733

518

783

605

709

трехкомнатные

544

444

846

868

698

407

536

588

623

многокомнатные

160

145

245

202

111

104

160

160

155

Новостройки и элитные квартиры

50

28

90

55

46

492

831

760

939

Как видно из таблиц (табл. 1 и 2) в 1 кв. 2018 г. наибольший удельный вес в общем объеме предложений приходится на двухкомнатные квартиры и квартиры в новостройках, см. рис. 4. Наблюдается значительный рост объемов предложений первичного жилья, что говорит и о росте введенного в эксплуатацию жилья. Так если в 2014г. на долю квартир, так называемого первичного жилья, приходилось всего лишь 2% от общего объема предложений, то в 1 кв. 2018г. данный показатель составил 33%:

Рис. 4. Удельный вес в общем объеме предложений

Ценовые показатели, см. в таблице (табл. 3).

Таблица 3

Динамика цен на рынке вторичного жилья г.Нальчик, руб./кв.м

Район в черте г.Нальчик

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1 кв.

2018

Аэропорт

37 388

35 175

32 562

32 120

36 712

41 375

48 158

40 978

41 908

40 865

Александровка

27 680

28 755

32 874

31 367

32 797

38 201

35 199

39 657

38 881

32 277

Богданка

34 157

34 388

33 406

37 242

35 855

41 430

46 585

41 956

40 554

44 880

В.Аул

33 681

32 760

34 457

36 474

39 735

41 151

41 566

43 486

40 192

35 011

Горный

40 366

40 255

40 931

46 412

46 101

48 574

53 475

55 511

54 832

50 407

Искож

31 605

30 103

33 090

36 856

37 290

39 198

47 573

40 392

40 316

37 084

Стрелка

34 256

30 743

31 356

36 416

37 530

40 539

42 394

42 602

36 632

40 768

Центр

42 520

46 636

45 941

48 202

49 873

49 432

57 245

63 089

54 650

52 765

После снижения цен в 2009г. цены предложений стабилизировались, см. рис. 5.

На основании выше приведенной таблицы были проанализированы такие факторы влияния как:

  • Площадь объекта;
  • Этаж расположения
  • Физическое состояние

Влияние площади объекта на стоимость

Была проверена зависимость стоимости предложения объекта от площади.

Рис. 5. Динамика цен на рынке вторичного жилья г.Нальчик

Рис. 6. Влияние фактора масштаба

Низкий коэффициент корреляции R говорит о том, что влияния на стоимость квартиры данный фактор практически не оказывает. Это связано с тем, что обычно удельная стоимость в пределах некоторых диапазонов не претерпевает заметных изменений. Поэтому зависимость цены от площади рассматривают как общую тенденцию, проявляющуюся при существенно различающихся площадях. Внутри же небольших диапазонов площадей удельные цены рассматривают как примерно одинаковые.

Влияние этажа расположения на стоимость

Была проверена зависимость стоимости предложения объекта от этажа расположения (рис. 7).

Рис. 7. Влияние фактора этажа

Полученный коэффициент корреляции R говорит о наличии влияния данного фактора на ценообразование.

Влияние физического состояния на стоимость

Для построения линейной зависимости значению неколичественного признака «состояние» присвоим числовые метки, пользуясь процедурой равномерной оцифровки, см. в таблице (табл. 4).

Таблица 4

Влияние физического состояния на стоимость

Наименование признака

Наименования градаций

Числовые метки

Состояние

Отличное евроремонт, дизайнерский ремонт (физический износ от 0 до 10%)

0,5

Отличное (физический износ от 0 до 10%)

1

Хорошее (физический износ 11-20%)

2

Удовлетворительное (физический износ от 21-30%)

3

Не удовлетворительное (физический износ свыше 31%)

4

Рис. 8. Влияние фактора физического состояния

Выводы

На основе выполненных исследований сделаны следующие выводы, сведенные в таблицу (табл. 5).

Таблица 5

Корреляционно-регрессионные связи

Коэффициент

корреляции R

Примечание

Зависимость стоимости от площади квартиры

0,1951

Площадь объекта не влияет на стоимость. Зависимости нет

Этаж расположения объекта

0,9533

Имеется зависимость

Физическое состояние

0,7381

Имеется зависимость

 

Текст статьи
  1. Кабардино-Балкария в цифрах. / Федеральная служба государственной статистики. // Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Балкарской республике. Нальчик, 2019. 172 с.
  2. Казиев В.М., Муртазова М.А. Влияние эстетического восприятия природно-антропогенного ландшафта на стоимость недвижимости. Актуальные проблемы и инновационные технологии в отраслях АПК / Материалы международной научно-практической конференции, посвященной 35-летию Кабардино-Балкарского ГАУ // часть II, 18-20 октября 2016 г. Нальчик, 2016. С. 149-152. ISBN 978-5-89125-095-6
  3. Казиев В.М., Муртазова М.А. Эстетика природно-антропогенного ландшафта и ее влияние на стоимость недвижимости. Этап первый. Сборник публикаций научного журнала "Globus" по материалам XI международной научно-практической конференции: «Технические науки – от теории к практике». С-П.: Научный журнал "Globus", 2016. С.29-34.
  4. Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры / Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок // Научное руководство проектом, общее редактирование справочником: Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. Нижний Новгород, 2019. 292 с.
Список литературы
Ведется прием статей
Прием материалов
c 16 сентября по 30 сентября
Осталось 11 дней до окончания
Препринт статьи — после оплаты
Справка о публикации
БЕСПЛАТНО
Размещение электронной версии
05 октября
Загрузка в elibrary
05 октября
Рассылка печатных экземпляров
09 октября