Анализ воздействия факторов рынка, влияющих на стоимость жилой недвижимости на примере Кабардино-Балкарской Республики

Объемы строительства

Рынок жилья Российской Федерации в целом настолько стабилен, что даже достаточно резкое колебание курсов валют и стоимости энергоносителей не смогли вывести его из равновесия. При этом отдельные индикаторы говорят о том, что рынок готов начать новое движение «вверх».

Наиболее вероятным сценарием поведения российского рынка жилой недвижимости, по рассматриваемой специалистами Минрегионразвития выборке (в домах массовых серий на вторичном рынке и в новостройках, сданных государственной комиссии, либо находящихся в процессе сдачи), представляется продолжение плавного повышения средневзвешенных рублевых цен «предложения» в пределах 8-17% в год (т.е. в размере, компенсирующем потерю реальной стоимости денег). Так же по-прежнему нельзя исключать возможность локальных колебаний цен в достаточно широком коридоре – «вплоть до ±15%» от средних значений [4].

Привлекательность рынка жилой недвижимости в качестве инвестиционного актива оценивается очень неоднозначно. Скорее можно говорить о привлекательности отдельных объектов, имеющих наилучшее соотношение ценовых, концептуальных и репутационных характеристик. Общая внешняя экономическая нестабильность и новостной фон предостерегают инвесторов от вхождения в активы с сомнительным уровнем ликвидности. С другой стороны, эти же факторы увеличивают привлекательность готовой жилой недвижимости для инвесторов в качестве «тихой гавани».

Дальнейшее поведение на рынке жилья по-прежнему сильно зависит от внешних факторов – общей экономической ситуации и конъюнктуры, действий международных финансовых регуляторов, стоимости, энергоносителей, уровня деловой активности, политической стабильности, изменения покупательной способности целевых групп и т.д. [2].

В более длительной перспективе заметное влияние на уровень цен на недвижимость может оказать коррекция стоимости нефти, как определяющей величины курса рубля по отношению к основным валютам.

По-прежнему велика зависимость поведения рынка жилья от внутриполитических факторов – позиций государства, политических и экономических решений, предпринимаемых на федеральном и региональном ровне.

По данным территориального органа статистики, в КБР за семь месяцев текущего года построено более 130 тысяч квадратных метров жилья, что на 11,5% больше, чем годом ранее.

Предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства с начала года на территории республики построено 946 новых квартир общей площадью 130,7 тысячи квадратных метров, что на 11,5% больше, чем в январе-июле 2016 года [1].

В сельских поселениях введено 36,3 тысячи квадратных метров жилья, что на 35,9% больше, чем годом ранее.

Населением за свой счет и с помощью кредитов построено 120,7 тысячи квадратных метров жилья, что на 11,7% больше аналогичного периода предыдущего года. Доля индивидуального строительства составила 92,4% от общего объема введенного жилья».

Основные ценообразующие факторы

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка жилья в КБР являются:

• Местоположение (район, окружение);
• Транспортная доступность (маршруты общественного транспорта, хорошие транспортные развязки);
• Этаж;
• Количество комнат в квартире;
• Характеристики квартиры [3].

Предложение

После падения объемов предложений на вторичном рынке г.Нальчик в 2014г. (по сравнению с 2013г.) и продолжающимся снижением в 2015г., в 2016г. наблюдается рост активности рынка. Объем предложений увеличился в 1,5 раза по отношению к итогам 2015г. (с 1835 в 4 кв.2015г. до 3815 в 1 кв. 2018г.), см. рис. 1.

Рис. 1. Объем предложений на вторичном рынке жилья г. Нальчик

Что касается районов КБР, то здесь за анализируемый период наблюдается стабильный рост объемов предложений, при этом наибольший рост отмечен в 2014 г. (см. рис. 2), что совпало с резким падением объемов предложений в г.Нальчик. Это может быть связано с тем, что наряду с ростом цен на недвижимость снизилась покупательская способность населения. За счет меньшей стоимости за 1 кв. м жилья в небольших городах республики у населения имеется возможность приобрести более большую площадь, кроме того, меньше финансовая нагрузка по выплате кредитов. Все это способствовало росту спроса на квартиры в населенных пунктах, незначительно удаленных от г.Нальчик. Немаловажным фактором является не большая удаленность таких городов как Чегем, Нарткала, Баксан или Прохладный от г.Нальчик, что позволяет, имея место работы в г.Нальчик, с незначительными транспортными расходами добираться до места работы.

Рис. 2. Объем предложений на вторичном рынке жилья районов КБР

При этом наибольший объем предложений наблюдается в г.Прохладный, по итогам 1 кв. 2018 года на его долю приходится 32%, на втором месте находится г. Нарткала – 22%, см. рис. 3.

Рис. 3. Наибольший объем предложений

Таблица 1

Структура предложений по районам КБР

Районы КБР	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	1 кв. 2018
г. Баксан	30	20	21	25	62	94	86	122	117
г. Майский	15	19	6	7	56	62	70	81	83
г. Нарткала	64	43	52	36	169	126	167	193	201
г. Прохладный	4	10	7	12	141	197	237	307	290
г. Терек	7	5	5	3	20	37	33	45	55
г. Тырныауз	25	15	17	13	93	75	93	90	84
г. Чегем	13	11	11	13	20	15	36	39	43
п. Эльбрус, п. Терскол	6	5	12	9	22	17	26	28	28

Таблица 2

Структура предложений в г. Нальчик по количеству комнат в квартире

Количество комнат	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	1кв. 2018
однокомнатные	292	220	496	619	357	314	485	381	389
двухкомнатные	543	494	825	1103	733	518	783	605	709
трехкомнатные	544	444	846	868	698	407	536	588	623
многокомнатные	160	145	245	202	111	104	160	160	155
Новостройки и элитные квартиры	50	28	90	55	46	492	831	760	939

Как видно из таблиц (табл. 1 и 2) в 1 кв. 2018 г. наибольший удельный вес в общем объеме предложений приходится на двухкомнатные квартиры и квартиры в новостройках, см. рис. 4. Наблюдается значительный рост объемов предложений первичного жилья, что говорит и о росте введенного в эксплуатацию жилья. Так если в 2014г. на долю квартир, так называемого первичного жилья, приходилось всего лишь 2% от общего объема предложений, то в 1 кв. 2018г. данный показатель составил 33%:

Рис. 4. Удельный вес в общем объеме предложений

Ценовые показатели, см. в таблице (табл. 3).

Таблица 3

Динамика цен на рынке вторичного жилья г.Нальчик, руб./кв.м

Район в черте г.Нальчик	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	1 кв. 2018
Аэропорт	37 388	35 175	32 562	32 120	36 712	41 375	48 158	40 978	41 908	40 865
Александровка	27 680	28 755	32 874	31 367	32 797	38 201	35 199	39 657	38 881	32 277
Богданка	34 157	34 388	33 406	37 242	35 855	41 430	46 585	41 956	40 554	44 880
В.Аул	33 681	32 760	34 457	36 474	39 735	41 151	41 566	43 486	40 192	35 011
Горный	40 366	40 255	40 931	46 412	46 101	48 574	53 475	55 511	54 832	50 407
Искож	31 605	30 103	33 090	36 856	37 290	39 198	47 573	40 392	40 316	37 084
Стрелка	34 256	30 743	31 356	36 416	37 530	40 539	42 394	42 602	36 632	40 768
Центр	42 520	46 636	45 941	48 202	49 873	49 432	57 245	63 089	54 650	52 765

После снижения цен в 2009г. цены предложений стабилизировались, см. рис. 5.

На основании выше приведенной таблицы были проанализированы такие факторы влияния как:

• Площадь объекта;
• Этаж расположения
• Физическое состояние

Влияние площади объекта на стоимость

Была проверена зависимость стоимости предложения объекта от площади.

Рис. 5. Динамика цен на рынке вторичного жилья г.Нальчик

Рис. 6. Влияние фактора масштаба

Низкий коэффициент корреляции R говорит о том, что влияния на стоимость квартиры данный фактор практически не оказывает. Это связано с тем, что обычно удельная стоимость в пределах некоторых диапазонов не претерпевает заметных изменений. Поэтому зависимость цены от площади рассматривают как общую тенденцию, проявляющуюся при существенно различающихся площадях. Внутри же небольших диапазонов площадей удельные цены рассматривают как примерно одинаковые.

Влияние этажа расположения на стоимость

Была проверена зависимость стоимости предложения объекта от этажа расположения (рис. 7).

Рис. 7. Влияние фактора этажа

Полученный коэффициент корреляции R говорит о наличии влияния данного фактора на ценообразование.

Влияние физического состояния на стоимость

Для построения линейной зависимости значению неколичественного признака «состояние» присвоим числовые метки, пользуясь процедурой равномерной оцифровки, см. в таблице (табл. 4).

Таблица 4

Влияние физического состояния на стоимость

Наименование признака	Наименования градаций	Числовые метки
Состояние	Отличное евроремонт, дизайнерский ремонт (физический износ от 0 до 10%)	0,5
	Отличное (физический износ от 0 до 10%)	1
	Хорошее (физический износ 11-20%)	2
	Удовлетворительное (физический износ от 21-30%)	3
	Не удовлетворительное (физический износ свыше 31%)	4

Рис. 8. Влияние фактора физического состояния

Выводы

На основе выполненных исследований сделаны следующие выводы, сведенные в таблицу (табл. 5).

Таблица 5

Корреляционно-регрессионные связи	Коэффициент корреляции R	Примечание
Зависимость стоимости от площади квартиры	0,1951	Площадь объекта не влияет на стоимость. Зависимости нет
Этаж расположения объекта	0,9533	Имеется зависимость
Физическое состояние	0,7381	Имеется зависимость