Продажа или предоставление в аренду земельного участка на торгах: новеллы законодательства

Цель: рассмотреть актуальные изменения, касающиеся приобретения земельных участков в собственность или в аренду на торгах, находящихся государственной или муниципальной собственности.

Комплексные мероприятия по вовлечению в оборот земельных участков имеет достаточно высокую значимость поскольку они на взаимовыгодных условиях способствуют успешному договорному сотрудничеству публичной власти и частного сектора.

Основу правового регулирования отчуждения и передачи в аренду государственных и муниципальных земельных участков регулирует глава V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Из положений главы следует, что по общему правилу договоры купли-продажи и аренды публичных земельных участков заключаются на торгах, проводимых в форме открытых по составу участников аукционов. При этом ключевыми статьями, регламентирующими порядок подготовки, организации и проведения аукциона на такие земельные участки, являются статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса. Вместе с тем правовая регламентация определенных аспектов аукциона по реализации прав на земельный участок осуществляется не только нормами Земельного кодекса, но также и положениями иных нормативных правовых актов, имеющими весьма немаловажное значение [1].

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса), предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 39.6 Земельного).

Сам порядок подготовки, организации и проведения аукциона по предоставлению прав на публичный земельный участок является достаточно комплексным, в связи с чем его условно можно разделить на несколько последовательных этапов:

1. Образование и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка в целях его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона; 
2. Принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона; 
3. Подготовка и размещение аукционной документации в установленном законом порядке; 
4. Рассмотрение поступивших заявок на участие в аукционе и принятие аукционной комиссией решения о допуске/недопуске заявителей к участию в аукционе; 
5. Проведение аукциона;
6. Заключение договора по результатам аукциона.

Каждый из вышеуказанных этапов характеризуется необходимостью совершения управомоченными субъектами определенных действий в соответствии с положениями Земельного кодекса и иных нормативных правовых актов. При этом в ходе совершения соответствующих действий на практике нередко возникают вопросы, не имеющие зачастую однозначного правового регулирования [2].

В процессе подготовки проведения электронного аукциона часто возникали проблемы в части, касающейся внесений изменений в опубликованное извещение, в части величины шага аукциона, которая из-за небольшой величины от начальной суммы предмета аукциона приводила к длительности процесса торгов, который мог длиться до нескольких дней [5].

В связи с изменениями, в ступившими в законную силу с 01 марта 2025 года № 538-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» и статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 7 статьи 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», оптимизированы процессы подготовки и проведения аукциона.

В частности, сокращен срок, в течение которого на официальном сайте уполномоченного органа должно размещаться извещение о проведении аукциона до даты его проведения, ранее он составлял, сейчас же этот срок сокращен. Вдобавок сокращены сроки направления договора победителю аукциона в пятидневный срок, ранее эти сроки составляли 10 дней.

Также сокращен срок подписания и представления в уполномоченный орган победителем аукциона, иным определенным Земельным кодексом лицом проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка ранее срок на подписание составлял 30 дней со дня направления уполномоченным органом проекта вышеуказанных проектов договоров, сейчас же срок сокращен до десяти рабочих дней включительно.

Кроме того, изменен порядок обеспечения публикации извещения о проведении аукциона, который теперь предусматривает размещение в срок не позднее чем три месяца с момента принятия решения о проведении электронного аукциона. Но что касается решений принятых до вступления поправок в силу, в отношении их действует переходный период, процедура по ним проводятся в соответствии с ранее действовавшими правилами.

Изменениями в законе, вступившими в силу предусмотрен случай, когда аукцион признан несостоявшимся, если за один рабочий день до даты окончания приема заявок на участие в аукционе не поступило ни одной заявки, уполномоченный орган до момента окончания срока подачи заявок на участие в аукционе может принять решение о продлении срока подачи заявок.

Также изменены условия в части установления процента в отношении шага аукциона, который ранее был определен в пределах трех процентов от начальной цены предмета аукциона, теперь же шаг аукциона составляет от одного до 5 процентов.

Ко всему прочему организатор аукциона с ранее действовавшими нормами законодательства был обязан возвратить задатки, лицам, участвовавшим в нем, за исключением победителя в течение трех рабочих дней со дня размещения протокола о результатах аукциона, сейчас организатор аукциона возвращает задатки всем участникам, кроме победителя аукциона и участника, сделавшего предпоследнее предложение.

Добавлены новые требования в части заполнения формы протокола о рассмотрении заявок на участие в аукционе, который размещается на официальном сайте ГИС Торги, содержащий лишь сведения о количестве участников аукциона без указания иных сведений о таких участниках и сведения о заявителях не допущенных к участию в аукционе, и электронная площадка на которой проводится процедура аукциона ввела техническую возможность выбора участника с указанием нумерации участника, без указания иных сведений [6].

Прием документов для заинтересованных лиц на участие в электронном аукционе на права заключения договора купли продажи либо на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности теперь заканчивается за три рабочих дня до проведения аукциона, ранее закон регулировал норму предусмотренную п .4 ст. 39.12 Земельного Кодекса которая устанавливала срок ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

Несмотря на вышеуказанные изменения в законодательстве конкурентоспособность имеет относительный, а не абсолютный характер.

Можно сказать, что процедура аукциона направлена на обеспечение в равной степени всем желающим, принять участие в аукционе и приобрести земельный участок. С этой точки зрения – участники аукциона равны в своих возможностях приобрести земельный участок. Но как известно, все возможности условны и в аукционе победителем признается участник, имеющий большие финансовые возможности. Такое неравенство продиктованы законами экономики, поэтому на законодательном уровне данный механизм не представляется возможным.