Архитектура, интерьер, благоустройство – как ключевые элементы концепции девелоперского проекта

Введение

В современном мире, где границы между пространственным дизайном, архитектурой и урбанистикой стираются, роль девелоперских проектов в формировании облика городов и качества жизни их жителей становится всё более значимой. Архитектура, интерьер и благоустройство не просто определяют внешний вид и функциональность зданий и сооружений, но и вносят вклад в экономическое развитие, социальную среду и экологическую устойчивость городских территорий. Они являются ключевыми элементами любого девелоперского проекта, определяя его успех и способность удовлетворить потребности различных групп населения.

Актуальность данной темы обусловлена растущими требованиями к качеству жилой и коммерческой недвижимости, а также необходимостью создания устойчивых и инклюзивных городских сред. Интеграция архитектурных, интерьерных и ландшафтных решений требует тщательного планирования и учета множества факторов, от экономических и технологических до социокультурных и экологических.

Целью данной статьи является анализ и систематизация подходов к разработке девелоперских проектов, где архитектура, интерьер и благоустройство выступают в качестве интегрированных компонентов, определяющих как внутреннее содержание, так и внешнее восприятие проекта. Исследование стремится выявить ключевые тенденции и лучшие практики в области, которые могут служить основой для разработки успешных и устойчивых девелоперских проектов.

Исследование основывается на анализе литературных источников, включая академические работы по архитектуре, дизайну интерьеров и благоустройству, а также изучении реальных девелоперских проектов. Применялись методы качественного анализа для оценки влияния различных аспектов архитектуры и дизайна на успешность проекта, включая интервью с экспертами и анализ случаев. Также использовалась 3D-визуализация для демонстрации потенциальных решений и вариантов интерьера.

Литературный обзор

Профессор Джеймс Корнер утверждает, что архитектура и благоустройство должны гармонично вписываться в окружающую среду, учитывая как физические, так и социальные аспекты местности. Архитектор и теоретик Питер Эйзенман обращает внимание на использование языка архитектуры для выражения идеи проекта. Эйзенман считает, что классические принципы проектирования и знания архитектурной теории являются фундаментом для создания значимых и запоминающихся проектов.

В свою очередь архитектурный теоретик и сторонник человеко центричного дизайна – Эрнст Нойферт, акцентирует внимание на важности создания комфортных и безопасных условий для пользователей пространства. Он выделяет эргономику как основной принцип проектирования, обеспечивающий сочетание функциональности и эстетики.

В рамках статьи будет подробно рассмотрен вопрос интеграции архитектурных, интерьерных и ландшафтных решений в девелоперские проекты, с акцентом на создание устойчивых и функциональных пространств, способных удовлетворять потребности современных пользователей и отвечать требованиям экологичности и доступности.

Концепции девелоперских проектов

Перед разработкой концептуальной части девелоперских проектов недвижимости (загородных и курортных отелей, загородных курортов, гостиниц, апарт-отелей, коттеджных поселков, поселков таунхаусов, малоэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых комплексов), определяются в деталях характеристики будущих объектов, включающие все технические показатели и определяющие их ликвидность в конкретных проектных условиях [1].

Рис. 1. Классический жизненный цикл инвестиционно-строительного девелоперского проекта [2]

Содержание девелоперского проекта устанавливаются заказчиком, основываясь на начальных данных и текущем состоянии проекта. В некоторых сценариях может потребоваться не строительство с нуля, а переосмысление или возобновление существующего объекта. Ключевыми пунктами структуры девелоперского проекта являются такие элементы, как:

• Аналитика и оценка участка.
• Финансовая модель.
• Продуктовая концепция.
• Проектирование.
• Маркетинговая упаковка проекта.
• Коммерческая стратегия и концепция реализации.

Первоначальной задачей является анализ и оценка земельного участка или здания. Учитываются такие параметры как: категория земли, допустимые виды использования, пределы застройки, а также оценка градостроительных и правовых рисков, включая проверку границ с прилегающими участками, координат и наличие ограничений на использование земли. Качественный первоначальный анализ участка минимизирует потенциальные риски на последующих этапах проекта:

• Финансовая модель вычисляет предполагаемые затраты и включает расходы на строительство, реконструкцию и документацию, а также предлагает сценарии доходности.
• Продуктовая концепция, включает в себя анализ местоположения, исследование целевой аудитории и ее потребностей, выбор оптимального вида использования недвижимости и анализ конкурентов. Её формирование происходит после тщательного анализа возможностей участка и является основой для формирования задания на разработку проекта. Продуктовая концепция – это идеология проекта, которая отражается в каждом его аспекте, объединяет их одной идеей и формирует цельную картину.
• Архитектурно-планировочное и инженерно-техническое проектирование является самым длительным этапом девелоперского цикла и включает в себя все стадии создания проекта от концепции до рабочей документации. На этом этапе формируется четкий образ проекта, включая 3D визуализации, архитектурную концепцию, фасадные решения, план застройки участка, планировочные решения, концепцию благоустройства и интерьерной отделки. Инженерно-техническая часть разрабатывается на основании архитектурной концепции и включает в себя документацию по размещению инженерных коммуникаций, систем освещения, безопасности, а также конструктиву здания и его технического обслуживания.
• Маркетинговая упаковка проекта необходима для успешного вывода проекта в продажи. Она состоит из визуальных материалов, которые помогают продемонстрировать потенциальным покупателям завершенный образ будущего проекта.
• Концепция реализации представляет пошаговый план реализации проекта, включая формирование офисов продаж, затраты на рекламу и маркетинг, оформление документации и сдачу объекта в эксплуатацию.

Такой подход позволяет гарантировать, что разрабатываемый проект будет востребован конечным потребителем и коммерчески успешен [3].

Ключевые концепции, формирующие образ проекта

Разработка каждого элемента девелоперского проекта начинается с формирования задания на проектирование. Для создания успешного проекта важно удерживать все его аспекты в рамках заданной продуктовой концепции. Только в том случае, когда все элементы проекта взаимосвязаны, находятся в гармонии и эстетическом балансе – проект будет выглядеть как качественный завершенный продукт.

Ключевыми концепциями, формирующими образ проекта и уникальные торговые преимущества, являются:

• Архитектурная концепция.
• Концепция интерьерных пространств.
• Концепция благоустройства.

Архитектурная концепция

Разработка архитектурной концепции представляет собой исходный этап любого проекта, закладывая основу для всех последующих шагов в процессе проектирования.

В первую очередь формируется задание на проведение оплачиваемого архитектурного конкурса на разработку концепции. Как правило, приглашается несколько архитектурных бюро, каждое из которых предлагает свое видение проекта на заданном участке. В результате выбирается лучшая концепция и, соответственно бюро-победитель. Архитектурная концепция является самым важным аспектом, формирующим образ проекта, поэтому при ее создании важно следить за всеми параметрами и проверять их на соответствие техническому заданию заказчика:

• Соответствие контексту и среде.
• Соответствие предложенной концепции заданному классу проекта с визуальной и архитектурно-планировочной точки зрения.
• Квартирография проекта.
• Планировки квартир (нарезка квартир на этаже + внутренние планировки квартир).
• Эстетика проекта.
• Функциональность.
• Реализуемость решений.
• Экономическая целесообразность предложенных решений.

Идеи для архитектурного дизайна могут проистекать из многообразия источников, что обуславливает широкий спектр возможных подходов и итогов.

Для выработки архитектурной концепции необходимо первоначально провести глубокий анализ и сбор информации. В то же время, тщательное и всестороннее изучение как очевидных, так и скрытых аспектов требований и контекста проекта безусловно способствует разработке глубоко продуманной концепции, которая в итоге лежит в основе сильного и осмысленного архитектурного решения [4].

В ходе разработки архитектурной концепции применяются такие подходы как:

Контекстуальный подход. В данном случае адаптация к контексту требует особого внимания к окружающей среде объекта, его историческому и социальному контексту. Анализ может основываться как на физических, так и на концептуальных данных. Этот подход позволяет проекту обрести глубину и фундамент последующего формообразования и архитектурно-композиционного решения. Таким образом проект образует смысловую связь с участком, на котором он размещен. Этот подход может стать как доминирующим элементом, так и направляющей осью проекта, но его применение не гарантирует автоматическую интеграцию объекта в окружающую среду.

Для формального подхода, характерно использование языка архитектуры для выражения и разработки идеи, опираясь на принципы и правила архитектурной композиции, масштабности, симметричности соотношения, ритмичности элементов, форм и пропорций и т.д.

Философский подход требует глубокого погружения в философию архитектурного дизайна, представляющую собой комплекс ценностей и принципов, формирующих проект. Это предполагает трансляцию заложенного автором посыла через символику архитектурных элементов, формируя определенное эмоциональное воздействие через образ проекта. А также, предлагает анализировать и противопоставлять различные ценности и концепции, такие как научные против художественных, рациональное против иррационального, личные интересы против общественных, обеспечивая тем самым фундамент для оригинальной архитектурной идеи [5].

Концепция дизайна интерьерных пространств

На основании продуктовой и архитектурной концепции формируется задание на проектирование интерьеров общественных пространство комплекса, таких как:

• Лобби.
• Лифтовые холлы.
• Гостевые сан.узлы.
• Колясочные.
• Помещения приватной инфраструктуры.
• Межквартирные коридоры.

Дизайн этих пространств будет демонстрировать будущим покупателям среду, в которой они будут жить. В зависимости от класса комплекса, для разработки интерьеров мест общего пользования приглашают опытных и известных дизайнеров, которые смогут дополнить образ комплекса продуманными и стильными интерьерными решениями. Внутреннее пространство должно быть в гармонии с архитектурным образом и усиливать эстетическое восприятие проекта в целом.

Некоторые проекты предусматривают продажу квартир уже с отделкой. Соответственно, приглашаются дизайнеры, которые создают проект интерьеров квартир для будущих пользователей. В этом случае важно придерживаться универсальных решений в подборе отделочных материалов и оснащения квартиры и в то же время соответствовать общей эстетике комплекса. Большое значение имеют такие продуманные детали, как: встроенные качественные инженерные системы, встроенные элементы для сантехники, скрытые счетчики и коллекторы, продуманное размещение элементов освещения и электроприборов, а также высокое качество отделочных материалов и фурнитуры.

Эргономика, как важнейший аспект, определяет основные принципы проекта, акцентируя внимание на создании комфортных и безопасных условий для пользователя. Создание продуманных и функциональных планировочных решений квартир является первостепенной задачей, так как именно планировочное решение является главным критерием покупателя при выборе квартиры.

Необходимость детальной разработки концепции интерьера заключается в том, что она способствует формированию завершенного образа проекта и дает возможность продемонстрировать потенциальным покупателям, как будет выглядеть пространство после завершения строительства комплекса и проведения отделочных работ.

Рис. 2. Планировочное решение и визуализация интерьера 1к квартиры в ЖК Gogol Park, г. Люберцы, Московская обл.

Концепция благоустройства

Концепция благоустройства также должна поддерживать и усиливать эстетический образ проекта, и предлагать будущим жителям комфортную и продуманную среду.

При формировании задания на проектирование благоустройства, важно понимать целевую аудиторию проекта. Например, если жилой комплекс позиционируется как семейный, важно предусмотреть расширенное количество детских площадок, игровых зон, зон отдыха, а также уделить внимание размещению таких элементов безопасности как ограждения, экологичные отделочные покрытия и материалы, использование не травмоопасных малых архитектурных форм.

Рис. 3. Концепция благоустройства девелоперского проекта ЖК MainStreet от архитектурного бюро IND Architects, г. Москва [6]

Рис. 4. Концепция благоустройства девелоперского проекта ЖК MainStreet от архитектурного бюро IND Architects, г. Москва [6]

Первоначальный этап включает создание задания на разработку концепции благоустройства и определение ландшафтного бюро для совместной работы. На следующем этапе происходит многоуровневое построение концепции, начиная с вариантов планировочной организации территории и завершая визуальной составляющей. В процессе разработки особое внимание уделяется формированию следующих элементов:

• Пешеходные и прогулочные пути.
• Зоны отдыха.
• Детские площадки и зоны для игр для разных возрастных групп детей.
• Зоны для занятий спортом.
• Велосипедные дорожки.
• Озелененные участки.

При создании концепции благоустройства, важно помнить о необходимости сохранения комфортной среды для жителей комплекса. Для этого желательно:

1. Размещать шумные зоны в максимальной отдаленности от окон квартир.
2. Применять рассеянное освещение и избегать прямого попадания света от фонарей в окна.
3. Избегать размещения высоких деревьев перед окнами квартир.
4. Применять гипоаллергенные растения.

Составными частями проекта благоустройства также являются: концепция освещения территории, навигация по территории, подбор растений для посадки, подбор отделочных материалов, список малых архитектурных форм, используемых в проекте.

Разработка эстетически сильной концепции благоустройства является финальным штрихом в разработке образа проекта жилого комплекса.

После окончания разработки концептуальной стадии архитектурного, интерьерного и ландшафтного проекта необходимо приступить к интеграции разработанных решений в проектную и рабочую документацию для последующей реализации их на участке. В ходе интеграции возможны незначительные корректировки концепций, направленные на повышение экономической целесообразности и реализуемости решений. При этом важно помнить о ключевых элементах, на которых держится образ проекта и установить приоритетность сохранения и исполнения таких решений.

3D-визуализация

При разработке архитектурных, интерьерных, ландшафтных концепций исполнителями создаются графические изображения, которые позволяют продемонстрировать, как будет выглядеть предлагаемое архитекторами решение. На основании визуализаций сторона заказчика выдает комментарии и замечания в ходе работы, тем самым доводя результат до необходимого уровня. При этом важно подчеркнуть, что для первоначальных этапов работы над концепцией бывают достаточны схематичные визуализации, не доведенные до фотореализма. Но, после устранения всех замечаний и перехода к более детальным стадиям концепции, необходимо создать фотореалистичные визуализации, которые будут являться частью маркетинговой упаковки проекта и позволят наглядно донести до потенциального покупателя преимущества и особенности проекта. Такие изображения будут использованы на веб-сайте, в печатных материалах, социальных сетях и рекламы квартир в жилом комплексе.

Таким образом, конечный результат работы над концепцией виден клиенту в виде визуализаций архитектуры, интерьеров и благоустройства проекта жилого комплекса. В совокупности с локацией проекта, стоимости и планировочным решением покупаемой квартиры, концептуальная составляющая проекта является ключевой точкой принятия решения о покупке квартиры и напрямую влияет на коммерческую успешность проекта.

Сложности возникающие в процессе разработки девелоперского проекта

Интегративное развитие территориальных пространств представляет собой процесс создания условий, обеспечивающих комфорт и безопасность для разнообразных социальных групп. В этом контексте, ориентируясь на современные тренды, особое внимание уделяется реализации трех фундаментальных принципов: экологическая устойчивость, доступность пространства без ограничений, а также многофункциональность. При возведении нового проекта, в особенности крупномасштабного, необходимо учитывать прилегающую городскую ткань и рассматривать новую застройку как возможную точку притяжения. Приоритет отдаётся учету потребностей широкого спектра населения, включая тысячи людей различных возрастных групп и интересов. Для более глубокого понимания потребностей жителей, проводятся опросы, позволяющие выявить предпочтения и потребности посетителей в части функционального наполнения благоустройства.

Примером формирования нового пространства с продуманным ландшафтным дизайном в рамках строительства крупномасштабной жилой застройки служит жилой комплекс «Бунинские Луга» от застройщика ПИК. При достаточно простом архитектурном решении, комплекс предлагает продуманное и функциональное благоустройство с большим количеством озеленения, детских площадок, футбольным полем, площадками для настольного тенниса и баскетбола и зон отдыха. Особое значение имеет формирование детской площадки «Пирамида», которая стала точкой притяжения посетителей с детьми даже с других районов г. Москвы. Такая застройка значительно влияет на облик города, повышает комфортность жителей и способствует укреплению идентичности места.

При внедрении проектов важно достичь гармонии с градостроительной структурой, природным ландшафтом и культурным контекстом местности. Так, проект должен не только вписываться в существующую инфраструктуру, но и выполнять важные социальные функции, предусматривать различные сценарии использования пространства в зависимости от сезона и предстоящих мероприятий, представляя множество возможностей для активности и отдыха населения [7]

Гармоничное сочетание архитектуры, интерьеров, благоустройства, малых архитектурных форм и арт-объектов обеспечивает целостность восприятия пространства, где каждый элемент подчёркивает общую концептуальную идею.

Таким образом, задача архитекторов – не только придать местности эстетичный вид, а вдохнуть в неё жизнь, создать комфортное, безопасное общественное пространство [7].

Заключение

В статье демонстрируется, что интегрированный подход к архитектуре, интерьеру и благоустройству является неотъемлемой частью успешной девелоперской концепции. Эти элементы взаимодействуют на разных уровнях, обеспечивая создание целостного, функционального и эстетически привлекательного пространства, которое отвечает потребностям пользователей и соответствует современным требованиям устойчивого развития. Важность тщательной проработки каждого аспекта, от предварительного анализа до финального воплощения, подчеркивает необходимость глубоких знаний в области архитектуры, интерьерного и ландшафтного дизайна, а также большого опыта в создании объемно-планировочных решений.

Результаты работы подтверждают, что комплексный подход к разработке концепции девелоперского проекта позволяет достичь высокого уровня жизни и удовлетворения пользователей, что в конечном итоге способствует успеху проекта на рынке недвижимости.