Иск о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – это юридическая процедура, которая может возникнуть в различных ситуациях, когда одна сторона (арендатор) требует от другой стороны (арендодателя) заключения договора аренды.
О возможности понуждения к заключению договора аренды земельного участка упоминается в п. 8 и 9 ст. 39.20 ЗК РФ, в которых устанавливается, что государственный и муниципальный собственник земельного участка может обратиться к собственникам находящихся на нем зданий и сооружений в определенных законом случаях:
- если правообладатели зданий, сооружений и помещений в них не предоставили в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, обязанность по подписанию которого предусмотрена абз. 3 п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ;
- если ни один из правообладателей зданий, сооружений или помещений в них не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Несмотря на то, что такая практика имеет свои преимущества, она также сопряжена с рядом проблем и сложностей. Проблемным является вопрос о допустимости распространения правил, установленных в ст. 39.20 ЗК РФ в части возможности понуждения к заключению договора аренды, на отношения, складывающиеся между частными субъектами.
Интересным для определения природы и возможности предъявления такого требования является спор по иску ПАО «Россети Центр» (Истец) к ООО «Макдоналдс» (ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, который рассматривался Верховным Судом РФ [4]. Суды трех инстанций удовлетворили требование, применив ст. 39.20 ЗК РФ, однако Верховный Суд РФ указал, что данная статья распространяется лишь на публичных собственников земельных участков, частные же лица не имеют права требовать понуждения к заключению договора аренды в силу свободы договора.
Формально Верховный Суд разрешил спор в полном соответствии с буквой закона, однако после анализа решения возникает несколько вопросов: как же защитить права лиц, прежде всего, Общества «Россети Центр»?
В данном случае считаем, что необходимо требовать установления сервитута, причем может заявлять его как собственник земельного участка, так и собственник трансформатора. Положения ст. 274 ГК РФ допускают установление сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. Об этом также говорит и судебная практика: п. 4 и 5 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» от 26.04.2017 [1].
Вторым способом защиты возможно требование об установлении публичного сервитута по главе 5.7. ЗК РФ, поскольку Общество является субъектом естественных монополий и вправе ходатайствовать об установлении такового в соответствии со ст. 39.40 ЗК РФ. В этом случае она сможет размещать инженерные сооружения, а публичный сервитут устанавливается в целях строительства, реконструкции, эксплуатации, капитального ремонта объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты необходимы для организации электроснабжения населения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения. О такой возможности также указывается в судебной практике [5].
Иных вариантов, по нашему мнению, нет в силу ограниченности системы вещных прав в законодательстве России, в том числе отсутствия права застройки.
Также проблемным вопросом является спор относительно подсудности исков о правах на недвижимое имущество, в частности иска о понуждении заключить договор аренды земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. № 54 [6] и п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 [10], к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Применяя к данному иску данные разъяснения, можно прийти к однозначному выводу о том, что рассматриваемое требование не относится к спорам о правах на недвижимое имущество, а, соответственно, оно подлежит рассмотрению по общему правилу о подсудности, то есть в арбитражном суде по местонахождения ответчика. К аналогичному выводу пришел, например, Арбитражный суд города Москвы в определении от 31.05.2024 по делу № А40-27600/24-64-196 [2], который руководствовался при передаче дела по подсудности ч. 1 ст. 38 АПК РФ, устанавливающий, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются именно в арбитражный суд по месту нахождения имущества, а также вышеуказанными разъяснениями Пленума, который не относил к искам о правах на недвижимое имущество иск о понуждении к заключению договора аренды. Следует отметить, что апелляционный суд поддержал нижестоящую инстанцию, аналогично истолковав вполне ясные разъяснения. Однако, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ пришла к прямо противоположному выводу. В определении Верховного суда от 10 декабря 2024 года отмечено: «В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВС от 30 ноября 2016 г. № 11-ПВ16 [8] и №14-ПВ16 [9], для исков о любых правах на недвижимость установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества, при этом перечень исков о таких правах, указанный в Постановлении Пленума № 10/22, не является исчерпывающим» [3]. Суд также сослался на п.9 Постановления Пленума ВС от 23 декабря 2021 № 46, разъясняющий следующее: «По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость госрегистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимость или внесения записи в ЕГРН в отношении сделок, подлежащих госрегистрации» [7].
Считаем, что установленная позиция высшей судебной инстанции является преюдициальной, однако указание Верховного суда РФ на то, что споры о любых правах на земельные участки разрешаются по месту нахождению имущества, по-нашему мнению, нужно толковать в совокупности с тем, что данные разъяснения были направлены для разрешения споров по аналогичным искам в отношении земельных участков, предоставляемых в аренду, безвозмездное пользование на срок более 1 года, влекущих необходимость государственной регистрация ограничения и договора, поскольку суд сослался на дополнительное основание исключительной подсудности. Таким образом, можно сделать вывод о том, что критерием исключительной подсудности спора по искам о правах на недвижимое имущество является возникновение необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество или внесения записи в ЕГРН в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.
.png&w=640&q=75)
