Способы защиты земельных прав в США

Право собственности в США раскрывается через доктрину, рассматривающей его как «связку прутьев» (bundle of sticks). В данной «связке» каждый «прут» символизирует определенное правомочие собственника:

• право пользования (right to use);
• владельческие правомочия, включающие: право владения (right to possess); право удаления из пределов владения (right to exclude others);
• право распоряжения (right to alienate);
• другие.

Стоит отметить, что в США наличие даже одного из правомочий у лица позволит определить его в качестве собственника и отличить от иных лиц. Наличие же совокупности будет свидетельствовать о максимально полном имущественном титуле. Данная структура соответствует классической триаде правомочий собственника, заложенной во многих странах, в том числе в России. Однако здесь имеются и свои отличия. Поскольку право собственности в США не имеет абсолютного характера, на что указывает и судебная практика [1], собственником имущества при определенных условиях может быть лицо и не обладающее совокупностью правомочий, указанных выше. Соответственно возможность защиты права собственности не зависит от наличия всех титулов. Российская модель же сводится к тому, что собственник всегда имеет три базовых права, иначе это владелец иного вещного права, отсюда имеются способы защиты доступные только при наличии конкретного правомочия.

Собственник земельного участка в США при создании для него неудобств, не лишающих его права владения и не являющихся прямым проникновением кого-либо на такую территорию, к которым относятся, в частности, загрязнение участка пылью, дымом, газом, создание шумов, вибрации, теневой завесы (nuisance [2, с. 31]) имеет право применить три различных средства защиты (remedies):

1. Нормы о защите собственности (property rules). К такому институту относится требование судебного запрета (о прекращении нарушения права пользования земельным участком). Удовлетворение притязания в таком случае будет зависеть не от факта нарушения, а от существенности вреда, причиненного истцу.

2. Нормы о применении ответственности (liability rules). В данном случае собственник имеет право требовать возмещения вреда, которое может быть заявлено и удовлетворено отдельно от требования о выдаче судебного запрета.

Ответчик может продолжать нарушать право пользования с возмещением убытков, если его действия:

• значительно нарушают владельческие интересы собственника;
• не приносят ему существенный вред;
• отвечают интересам общества.

3. Нормы о признании неотчуждаемости права (inalienability rules) [3]:

• суд может признать наличие у ответчика права на занятие определенной деятельностью, пусть даже нарушающей интересы другого лица (например, в случае распространения на него действия статута, отменяющего любые частноправовые соглашения в данной области);
• суд может установить наличие у ответчика обязанности (нарушение которой ничтожно) воздержаться от занятия определенной деятельностью [4; с. 121].

Если возмещение убытков при незначительном причинении вреда поставит ответчика, осуществляющего общественно полезную деятельность, под угрозу банкротства, то суды отказывают в удовлетворении требований [5]. На наш взгляд, эта практика носит спорный характер: с одной стороны, публичные интересы и малозначительность, с другой – предпринимательская деятельность таких лиц (заводы, предприятия) носит рисковый характер, что предполагает возможность несостоятельности. Считаем, что обязанность возмещения убытков от факта самого нарушения (причинения вреда) является обоснованной, поскольку сам размер возмещения взыскивается не в твердой денежной сумме, а устанавливается судом исходя из существенности причиненного вреда.

Законодательство США выделяет в качестве нарушения права собственности на земельный участок непосредственное вторжение в границы объекта недвижимости (trespass). Собственник земельного участка в таком случае может защитить свои права путем предъявления иска о нарушении границ. Обстоятельством, подлежащим доказыванию, является сам факт произвольного физического вторжения в чужое владение. Однако в таком случае возникает вопрос: как защитить свои права добросовестному нарушителю? Судебная практика США указывает, что добросовестность, выражающаяся в заблуждении относительно принадлежности земли, влияет на последствия вторжения.

1. Если суд установит, что при строительстве дома лицо нарушило границы путем захвата части земельного участка, однако действовало добросовестно, то примет решение о сносе нарушителем постройки либо о возмещении убытков потерпевшему [6].
2. Если лицо вследствие добросовестного заблуждения возвело строение целиком на чужой земле, то суд примет решение о передаче такой постройки владельцу земельного участка, на котором она расположена. В этом случае застройщик может требовать неосновательного обогащения. Однако вопрос о возможности отказа собственника земельного участка от сохранения такой постройки является открытым. Считаем, что в таком случае собственник земельного участка действительно вправе отказаться от сохранения в дальнейшем незаконной постройки и требовать выкупа застройщиком части земельного участка, под которым находится здание или сооружение, или в целом.

Как уже было сказано, право собственности в США не имеет абсолютного характера, однако с этим согласиться нельзя. На практике же любое нарушение границ земельного участка каким-либо лицом даже в отсутствие вреда, например, проход по участку земли в отсутствие иной возможности без санкционирования собственника, может караться выплатой штрафа, установленного за нарушение общественного порядка [7].

Из вышеизложенного следует, что законодательство США выделяет два вида нарушений прав собственников земельных участков: создание неудобств (nuisance), а также вторжение в границы земельного участка (trespass).

Первое (аналог российскому негаторному нарушению) устраняется путем предъявления требований о прекращении нарушения права, о возмещении вреда, о признании неотчуждаемости права. Второе – иском о нарушении границ, в результате рассмотрения которого суд, учитывая фактические обстоятельства дела, характер нарушения права собственности, а также поведение нарушителя, может вынести решения о сносе нарушителем постройки либо о возмещении убытков потерпевшему, а также о передаче такой постройки владельцу земельного участка, на котором она расположена и возмещении неосновательного обогащения.