Сервитут в гражданском праве России: проблемные аспекты правоприменения и судебной практики

Институт сервитута, уходящий корнями в римское частное право, представляет собой один из наиболее древних и одновременно актуальных механизмов регулирования отношений между собственниками недвижимого имущества. Формирование института сервитута в римском праве было обусловлено объективными потребностями экономического оборота. Необходимость обеспечения доступа к изолированным земельным участкам, организации водоснабжения, выпаса скота породила систему iura in re aliena – прав на чужие вещи, среди которых сервитуты заняли особое место. Римские юристы выработали детальную классификацию сервитутов, разделив их на личные (servitutes personarum) и вещные, или предиальные (servitutes praediorum), последние, в свою очередь, подразделялись на сельские (servitutes rusticae) и городские (servitutes urbanae) [2].

Рецепция римского права в средневековой Европе способствовала распространению института сервитута в правовых системах континентального типа. Французский гражданский кодекс 1804 года [7], Германское гражданское уложение 1896 года закрепили основные принципы сервитутного права [8], адаптировав их к современным условиям. Особенностью европейского подхода стало расширение оснований установления сервитутов, включение в их число не только договорных, но и законных сервитутов, что отражало изменившиеся социально-экономические условия.

В дореволюционной России институт сервитута получил законодательное закрепление в Своде законов Российской империи. Том X Свода законов содержал нормы о «праве участия частного», которое по своей юридической природе соответствовало сервитутам [9]. Российские цивилисты конца XIX – начала XX века, среди которых выделялись труды Г. Ф. Шершеневича [6], и иных ученых [4, с. 259-261], которые внесли существенный вклад в разработку теории сервитутных правоотношений, адаптировав европейскую доктрину к особенностям российского правопорядка.

Советский период характеризовался фактическим упразднением института сервитута. Господство государственной собственности на землю и основные средства производства делало ненужным детальное регулирование отношений между частными собственниками. Вместо сервитутов использовались административно-правовые механизмы землеустройства и землепользования, что привело к утрате теоретических наработок и практического опыта применения сервитутного права.

Возрождение института сервитута в российском праве связано с принятием части первой ГК РФ в 1994 году. Статья 274 ГК РФ определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое в случаях, когда без такого пользования невозможно обеспечить нормальную эксплуатацию принадлежащего правообладателю недвижимого имущества. Данное определение, будучи достаточно лаконичным, тем не менее содержит указание на ключевые признаки сервитута: его вещный характер, ограниченность содержания, функциональную связь с обеспечением использования недвижимости.

Анализ правовой природы сервитута требует рассмотрения его места в системе вещных прав. Сервитут относится к ограниченным вещным правам, что предопределяет ряд его существенных характеристик. Во-первых, сервитут следует судьбе недвижимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен. Переход права собственности на господствующий земельный участок влечет переход сервитутного права к новому собственнику. Во-вторых, сервитут обладает свойством публичности – он подлежит государственной регистрации и действует против любого лица, включая последующих приобретателей служащего участка.

Вещный характер сервитута проявляется также в особенностях его защиты. Обладатель сервитута вправе требовать устранения любых нарушений его права, даже если они не причиняют ему убытков. Негаторный иск, предусмотренный статьей 304 ГК РФ, может быть предъявлен сервитуарием против любого лица, создающего препятствия в осуществлении сервитута.

Вместе с тем сервитут обладает рядом особенностей, отличающих его от иных вещных прав. Принцип наименьшего обременения, восходящий к римскому civiliter uti, означает, что сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для собственника служащего участка. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками господствующего участка.

Современное российское законодательство предусматривает несколько классификаций сервитутов. Наиболее значимым является деление сервитутов на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в интересах конкретного лица – собственника недвижимого имущества, в то время как публичный сервитут призван обеспечивать интересы неопределенного круга лиц.

Частные сервитуты могут устанавливаться для различных целей. Наиболее распространенными являются сервитуты прохода и проезда, обеспечивающие доступ к изолированным земельным участкам. Судебная практика выработала критерии необходимости установления таких сервитутов. Так, в решениях Верховного Суда РФ подчеркивается, что сервитут может быть установлен только при доказанности невозможности обеспечить доступ к участку иным способом. При наличии альтернативных вариантов доступа, пусть даже менее удобных, суд вправе отказать в установлении сервитута [10].

Сервитуты для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов приобретают все большее значение в условиях развития инфраструктуры. Особенностью таких сервитутов является их долгосрочный характер и необходимость детального определения содержания и пределов осуществления права пользования. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 разъясняет, что при установлении сервитута для размещения линейных объектов необходимо определить конкретные параметры использования участка: ширину полосы отвода, порядок проведения ремонтных работ, ограничения для собственника в использовании обремененной части участка [11].

Основаниями установления частного сервитута являются соглашение между собственником участка, обремененного сервитутом, и лицом, требующим установления сервитута, либо судебное решение. Добровольное установление сервитута предполагает достижение соглашения по всем существенным условиям: содержанию сервитута, сроку его действия, размеру платы. При недостижении соглашения спор разрешается судом, который оценивает обоснованность требования об установлении сервитута и определяет его условия. Публичные сервитуты имеют иную правовую природу. Земельный кодекс РФ в статье 23 предусматривает возможность установления публичного сервитута для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Процедура установления публичного сервитута носит административный характер и осуществляется путем принятия нормативного правового акта. Особенностью является то, что публичный сервитут может устанавливаться без согласия собственника земельного участка, что порождает дискуссии о соотношении частных и публичных интересов.

Содержание сервитутного правоотношения составляют права и обязанности сервитуария и собственника обремененного участка. Сервитуарий приобретает право ограниченного пользования чужим участком в объеме, необходимом для нормальной эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества. Объем правомочий сервитуария определяется целью установления сервитута и не может выходить за ее пределы. Анализ судебной практики показывает, что споры о пределах осуществления сервитута составляют значительную часть сервитутных споров. В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2017 по делу № А40-131940/2016 суд указал, что использование сервитута для целей, не предусмотренных соглашением о его установлении, является злоупотреблением правом [12]. Сервитуарий, которому предоставлено право прохода, не вправе использовать чужой участок для складирования материалов или стоянки транспортных средств.

Обязанности сервитуария включают соблюдение принципа наименьшего обременения, внесение платы за сервитут, если она установлена, поддержание в надлежащем состоянии той части участка, которая используется для осуществления сервитута. Важным является вопрос о распределении бремени содержания имущества, используемого при осуществлении сервитута. Если для реализации сервитута прохода оборудуется дорога, то обязанность по ее содержанию, как правило, возлагается на сервитуария, поскольку именно он заинтересован в поддержании возможности прохода. Собственник обремененного участка сохраняет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако должен воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению сервитута. Пассивный характер обязанностей собственника не означает их малозначительности. Создание препятствий для осуществления сервитута, даже путем бездействия, может повлечь применение мер принуждения.

Особого внимания заслуживает вопрос о плате за сервитут. Статья 274 ГК РФ устанавливает презумпцию платности частного сервитута, однако на практике безвозмездные сервитуты также встречаются. Размер платы определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения – судом. Верховный Суд РФ в Определении от 14.03.2017 № 308-ЭС16-16537 разъяснил, что при определении размера платы за сервитут необходимо учитывать степень ограничения прав собственника, размер обремененной части участка, интенсивность использования сервитута [10].

Несмотря на фактически тридцатилетний период действия норм о сервитутах в российском праве, правоприменительная практика выявила ряд существенных проблем. Одной из наиболее острых является проблема соотношения частного сервитута и права ограниченного пользования участком членов семьи собственника. Пункт 2 статьи 292 ГК РФ предусматривает сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника, однако аналогичной нормы для земельных участков не предусмотрено. Судебная практика по данному вопросу противоречива. Некоторые суды признают возможность установления сервитута в пользу бывших членов семьи собственника, другие указывают на отсутствие у таких лиц недвижимого имущества, для обслуживания которого необходим сервитут. Представляется, что данный пробел требует законодательного урегулирования путем введения особого вида личного сервитута, не связанного с обслуживанием недвижимости.

Другой проблемой является определение критериев необходимости установления сервитута. Формулировка «невозможно обеспечить» допускает различные толкования. Означает ли она абсолютную невозможность или достаточно существенных затруднений? Судебная практика склоняется к ограничительному толкованию, требуя доказательств отсутствия любых альтернативных вариантов. Такой подход представляется чрезмерно жестким и не учитывающим принцип разумности и добросовестности.

Проблематичным остается вопрос о возможности установления сервитута на объекты недвижимости, не являющиеся земельными участками. Буквальное толкование статьи 274 ГК РФ позволяет устанавливать сервитуты только на земельные участки. Между тем потребности оборота требуют возможности установления сервитутов на здания, сооружения, помещения. Некоторые суды допускают расширительное толкование, другие придерживаются буквального подхода.

Актуальной проблемой является соотношение сервитута и обязательственных прав пользования. Нередки случаи, когда стороны оформляют фактически сервитутные отношения договором аренды части участка. Такая квалификация влечет неприменение норм о следовании сервитута за вещью, возможность одностороннего расторжения договора, иные негативные последствия для пользователя. Необходима выработка четких критериев разграничения вещных и обязательственных прав пользования.

Изучение зарубежного опыта правового регулирования сервитутов позволяет выявить возможные направления совершенствования российского законодательства. Немецкое право характеризуется детальной регламентацией видов сервитутов и оснований их установления. BGB предусматривает не только Grunddienstbarkeit (земельный сервитут), аналогичный российскому частному сервитуту, но и beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (ограниченные личные сервитуты), которые устанавливаются в пользу определенного лица независимо от владения недвижимостью [5, с. 807-809].

Французское право сохранило деление сервитутов на установленные законом и волей человека. Code civil содержит подробный перечень законных сервитутов, что обеспечивает правовую определенность и снижает количество споров. Особенностью французского подхода является презумпция безвозмездности сервитута, что отличается от российского регулирования [3, с. 98-101].

Англо-американская правовая система оперирует понятием easement, которое шире континентального понятия сервитута. Easements могут быть как положительными (право совершать определенные действия), так и отрицательными (право требовать воздержания от действий). Интересным является институт prescriptive easement – сервитута, приобретаемого по давности открытого и непрерывного пользования [1, с. 241-246].

Правовые системы стран СНГ, имеющие общие исторические корни с российским правом, также демонстрируют различные подходы. Гражданский кодекс Республики Казахстан содержит более развернутое регулирование сервитутов, включая нормы о сервитутах на здания и сооружения [13]. Белорусское законодательство предусматривает возможность установления сервитута в силу завещательного отказа [14].

Анализ действующего законодательства и правоприменительной практики позволяет сформулировать ряд предложений по совершенствованию правового регулирования сервитутов. Так, представляется необходимым расширение перечня объектов, на которые могут устанавливаться сервитуты. Включение в него зданий, сооружений, помещений отвечало бы потребностям современного оборота недвижимости. Формулировка статьи 274 ГК РФ могла бы быть изменена следующим образом: «Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования таким имуществом (сервитута)».

Целесообразным представляется введение в российское право института личных сервитутов, не связанных с обслуживанием недвижимого имущества. Такие сервитуты могли бы устанавливаться в пользу определенного лица на определенный срок или пожизненно. Введение личных сервитутов решило бы проблему обеспечения прав пользования бывших членов семьи собственника, а также позволило бы более гибко регулировать отношения по пользованию чужим имуществом. Требует также уточнения критерий необходимости установления сервитута. Действующая формулировка «невозможно обеспечить» толкуется судами чрезмерно ограничительно. Более корректной представляется формулировка «не может быть обеспечено разумным образом», что позволило бы учитывать не только физическую возможность, но и экономическую целесообразность альтернативных вариантов.

Необходимо также совершенствование процедуры установления публичных сервитутов. Действующее регулирование недостаточно защищает права собственников обремененных участков. Представляется необходимым введение обязательной процедуры согласования с собственниками, предварительной оценки необходимости и соразмерности устанавливаемых ограничений. Решение об установлении публичного сервитута должно быть мотивированным и подлежать обжалованию в судебном порядке.

Таким образом, институт сервитута в современном российском гражданском праве находится в стадии становления. Почти тридцатилетний период его развития выявил как достоинства избранной модели регулирования, так и существенные пробелы и противоречия. Основным достоинством является гибкость регулирования, позволяющая учитывать особенности конкретных ситуаций. Вместе с тем излишний лаконизм законодательных норм порождает правовую неопределенность и противоречивую судебную практику. Необходимо законодательное решение выявленных практикой проблем: расширение круга объектов сервитута, введение личных сервитутов, уточнение критериев установления сервитута, регламентация приобретения сервитута по давности. Совершенствование законодательства о сервитутах должно опираться на богатый исторический опыт, учитывать достижения зарубежной правовой мысли, но при этом исходить из особенностей российской правовой системы и потребностей отечественного оборота недвижимости.