.png&w=384&q=75)
Институт общей долевой собственности имеет глубокие исторические корни в российском праве, пройдя сложную эволюцию.
Зарождение института прослеживается в Русской Правде. Статьи 100–106 Краткой редакции и 117 Пространной редакции регулировали отношения совладельцев общей вещи (лодки, мельницы), предусматривая раздел как основной способ разрешения споров [1, с. 312-325].
Соборное уложение 1649 г. (Гл. XVI, ст. 2) детализировало порядок раздела наследственного имущества и закрепило прообраз современного преимущественного права покупки: при продаже родовой вотчины постороннему лицу родственники имели право выкупа в течение определенного срока [4, с. 146-149].
В Имперский период (XVIII – начало XX вв.) Свод законов Российской империи (1832 г.) (Т. X, Ч. 1, ст. 543–562) систематизировал нормы об ОДС [7].
В Советский период (1917–1991 гг.) ГК РСФСР 1922 г. (ст. 61–65) и 1964 г. (ст. 116–126) сохранили институт общей долевой собственности, но сузили сферу его применения в условиях доминирования государственной собственности [4, с. 146-149].
Основными объектами стали имущество граждан (дома, предметы потребления), имущество колхозного двора (до 1969 г.) и паи в ЖСК.
Нормы ГК 1964 г. (ст. 121–123) детально регулировали владение, пользование, распоряжение и преимущественное право покупки доли, однако оборот долей был крайне ограничен в условиях плановой экономики [2, с. 185-188]. Институт утратил значение для коммерческого оборота.
С переходом к рыночной экономике в современной России институт общей долевой собственности пережил возрождение. Гражданский кодекс РФ 1994 г. (Часть первая, гл. 16, ст. 244–259) закрепил его как фундаментальный элемент вещных прав [3, с. 4-5], то есть восстановил и адаптировал к современному обороту классические принципы (равенство долей по умолчанию, совместное осуществление правомочий), детально урегулировал преимущественное право покупки доли (ст. 250), порядок раздела и выдела (ст. 252, 254).
В настоящее время институт общей долевой собственности (ОДС) представляет собой один из фундаментальных элементов системы вещных прав в Российской Федерации, регламентированный Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Его сущность заключается в принадлежности одного и того же имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам) с определением доли каждого в праве собственности [5].
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если в таком имуществе определены доли каждого из собственников, собственность является долевой [5]. Важно подчеркнуть, что доля представляет собой абстрактную величину, выражающую часть в праве собственности на весь объект в целом, а не на физическую часть вещи.
Основания возникновения общей долевой собственности многообразны и базируются на общих основаниях приобретения права собственности, предусмотренных ст. 218 ГК РФ [7].
Исходным принципом является презумпция равенства долей (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Доли сособственников считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений [5]. Изменение размера долей возможно по соглашению всех сособственников, в результате внесения в общее имущество неотделимых улучшений, в судебном порядке.
Наиболее детальному правовому регулированию подвергнут порядок распоряжения непосредственно долей в праве общей собственности (ст. 246, 249, 250 ГК РФ) [5].
Центральное место здесь занимает институт преимущественного права покупки.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях [8, с. 77-88]. Это право носит императивный характер и направлено на сохранение сложившегося круга сособственников.
Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В извещении должны быть указаны цена и другие существенные условия продажи (например, срок оплаты, порядок расчетов). Извещение может быть вручено под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении (для доказательности).
Преимущественное право реализуется в течение одного месяца при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Также установлен срок при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Он сокращён до 10 дней.
Если продавец нарушил преимущественное право (не известил, указал заведомо более высокую цену третьему лицу, изменил существенные условия в пользу третьего лица), любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенной сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ) [5]. Это исключительная мера защиты; требовать признания сделки недействительной по этому основанию нельзя [4, с. 146-149].
Сособственники могут отказаться от преимущественного права или просто не воспользоваться им в установленный срок. Для доли в недвижимом имуществе отказ от преимущественного права подлежит нотариальному удостоверению (п. 5 ст. 250 ГК РФ, ст. 42.1 Основ законодательства РФ о нотариате) [5]. Для доли в движимом имуществе отказ может быть совершен в простой письменной форме.
Таким образом, действующее гражданское законодательство Российской Федерации (прежде всего, ГК РФ) создает детализированную и сбалансированную систему регулирования отношений общей долевой собственности. Несмотря на детальную проработку норм главы 16 ГК РФ, правоприменительная практика сталкивается с рядом сложных вопросов. К ним относятся: определение соразмерности компенсации при невозможности выдела доли в натуре, оценка обоснованности отказа сособственника в согласии на распоряжение общим имуществом, доказывание факта и момента надлежащего извещения о продаже доли, а также применение нормы о выплате компенсации обладателю незначительной доли. Судебная практика, особенно разъяснения высших судебных инстанций (ВС РФ), играет критически важную роль в толковании и единообразном применении законодательства.
Институт общей долевой собственности остается неотъемлемым и динамично развивающимся элементом гражданского оборота, требующим от участников осознанного подхода к реализации своих прав и исполнению обязанностей, а от правоприменителей – взвешенного разрешения неизбежно возникающих конфликтов интересов.
.png&w=640&q=75)
