Передача земельных участков из государственной собственности в частную вне процедуры торгов

Неизбежное усложнение социально-экономических процессов, как следствие исторических событий, произошедших на изломе XX века, заставляют нас задуматься о необходимости правового регулирования новых, неизвестных советскому правопорядку, общественных отношений по распределению земель, которые ранее являлись единым массивом государственной собственности. Выделение в постсоветской правовой системе новых форм собственности – государственной (федеральная и субъектов федерации), муниципальной и частной, повлекло за собой целый ряд вопросов, касательно правового регулирования новых форм общественных отношений: правового режима земель, процедуры регистрации прав на земельные участки и т. д.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы физическим и юридическим лицам без проведения торгов тремя способами:

• проданы (ст. 39.3 ЗК РФ);
• безвозмездно предоставлены в собственность (ст. 39.5 ЗК РФ);
• переданы в аренду (ст. 39.6 ЗК РФ) [1].

Перейдем к рассмотрению некоторых вопросов действующего законодательства, регулирующего предоставление участков без проведения торгов. По нашему мнению, если классифицировать способы приобретения земельных участков в собственность, можно выделить два вида: непосредственно, покупка, когда покупатель не имел каких-либо вещных прав прежде на земельный участок, и переоформление существующего вещного права, например аренды или постоянного (бессрочного) пользования на триаду правомочий собственника.

Для начала, рассмотрим земельные участки, предоставляемые для целей комплексного развития территорий. По данному критерию земельный участок из государственной или муниципальной собственности может быть передан частному лицу двумя способами. Во-первых, претендовать на получение земельного участка в аренду по данному основанию могут лица, заключившие договор о комплексном развитии территорий с уполномоченным органом, выходящий за пределы земельно-правового регулирования и установленный градостроительным законодательством, а именно ст. 68 ГрК РФ [2]. Обращаясь к динамике развития института комплексного развития территорий, предусматривающий в первоначальных редакциях исключительно цели жилищного строительства, также претерпел значительные изменения и распространил свое действие на иные виды строительства, предусматриваемые ГрК РФ. Во-вторых, в случае, если земельный участок был передан лицу по договору аренды в целях комплексного развития территории, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года «161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» [3], то такой земельный участок в последующем может быть выкуплен арендатором.

Что касается права постоянного (бессрочного) пользования, то правообладателю также предоставлена возможность приобрести земельный участок из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. Стоит отметить, что таким основанием может воспользоваться ограниченный законодателем круг субъектов – только юридические лица (пп. 7 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Основания для предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, содержатся не только в ЗК РФ, но также и в других нормативно-правовых актах. Например, Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует случаи предоставления участков специальным субъектам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, а именно крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) и сельскохозяйственным организациям [4].

Приобретение земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного назначения, допускается физическими и юридическими лицами, но при наличии двух условий:

• лицо является добросовестным арендатором, использующим земельный участок в соответствии с его назначением на протяжении трех лет;
• уполномоченные органы не выявили нарушений эксплуатации.

Если рассмотреть историческое развитие данного способа предоставления земельного участка, то можем заметить, что ранее помимо обязательного условия надлежащего использования земельного участка, добросовестный арендодатель обязан был предоставить документальное подтверждение надлежащего использования. Перечень документов, удостоверяющих надлежащее использование, должно было составить Министерство сельского хозяйства Российской Федерации. Однако до настоящего времени результат по созданию перечня не достигнут, что повлекло за собой целый ряд необоснованных отказов со стороны уполномоченных органов из-за недостаточности представленных документов. Граждане и организации, желающие приобрести земельные участки по данному основанию, вынуждены обращаться за судебной защитой с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с уполномоченным органом власти.

Примером такого судебного решения является Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2016 года № 32-44660/2014 о признании незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату [5]. Согласно судебному акту, Департамент имущественных отношений отказал в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность юридического лица, ссылаясь на то, что Общество не подтвердило надлежащее использование арендуемого земельного участка. Арбитражный суд, в свою очередь, вынес решение о понуждении к принятию решения о предоставлении земельного участка и направлении договора купли продажи добросовестному приобретателю. В дальнейшем вышестоящая инстанция разъяснила, что уполномоченный орган вправе отказать в заключении договора купли-продажи исключительно на основании несоответствия лица заявителю, обладающему правом на получение соответствующей услуги. Так же было разъяснено, что арендатор, не обязан доказывать свою добросовестность, он защищен презумпцией добросовестности, предусмотренной ст. 10 ГК РФ. В данной ситуации бремя доказывания недобросовестного использования возложено на уполномоченный орган.

Кроме рассмотренных оснований передачи земельных участков из государственной и муниципальной собственности без проведения торгов, мы можем также выделить специальные государственные программы, действующие в определенных регионах Российской Федерации. Рассмотрим подробнее предоставление земельных участков, находящихся в Дальневосточном Федеральном округе [6]. Здесь мы также наблюдаем возможность заключения договора купли-продажи в целях переоформления права постоянного безвозмездного пользования. Главная особенность данного вида предоставления земельных участков заключается в площади земельного участка, предоставляемого гражданину. Если площадь земельного участка, находящегося на праве постоянного безвозмездного пользования равна одному гектару на одного гражданина, то в данном случае земельный участок будет предоставляться гражданину бесплатно.

В завершении рассмотрения некоторых оснований предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность частных лиц без проведения торгов мы можем отметить, что, несмотря на наличие большого количества оснований для такого предоставления, к сожалению, уполномоченный орган, зачастую неумышленно, создает преграды и препятствует реализации реформы по передаче земель в частную собственность и включению их в оборот. Считаем, что устранение пробелов в регулировании полномочий органов государственной власти и муниципальных образований поможет избежать в будущем подобных проблем и приведет к более эффективной передаче государственных земель в частную собственность.