Наследование земельных участков и домов: коллизии между Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ

Введение

Право наследования закреплено в статье 35 Конституции РФ, согласно которой гарантируется свобода распоряжения собственностью, включая её передачу по наследству. Наследование недвижимости – один из наиболее сложных правовых институтов, поскольку объединяет нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Особую актуальность имеет проблема наследования земельных участков и расположенных на них жилых домов, поскольку правовой режим этих объектов регулируется одновременно двумя кодексами:

• Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ),
• Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ).

Их параллельное действие нередко вызывает коллизии, требующие правоприменительного уточнения.

1. Теоретические основы наследования недвижимости в РФ

1.1. Понятие и состав наследственного имущества

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю вещи и имущественные права. К числу таких объектов относится недвижимость – земельные участки, жилые дома, строения, иные объекты недвижимости.

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки прямо признаются недвижимыми вещами.

Однако земельный участок обладает дуалистической природой: он подчиняется правилам гражданского права как объект собственности, но при этом имеет особый правовой режим, регулируемый земельным законодательством (ст. 1, 6 ЗК РФ).

1.2. Особенности наследования земельных участков

Ст. 1181 ГК РФ закрепляет, что земельные участки наследуются на общих основаниях, но с учетом положений земельного законодательства. Это означает приоритет ЗК РФ в части режима земель, что порождает коллизии между нормами разных отраслей.

2. Коллизии Гражданского и Земельного кодексов при наследовании недвижимости

2.1. Коллизия «единства судьбы» земельного участка и дома

ГК РФ (ст. 1112, 1181) исходит из универсальности наследования – переходят все объекты, принадлежащие наследодателю.

ЗК РФ (ст. 35) устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания: при переходе права собственности на здание право на земельный участок под ним также переходит новому собственнику.

Коллизия:

Если дом принадлежал наследодателю, но земельный участок не оформлен или принадлежал другому лицу (например, муниципалитету), наследники могут оформить дом, но не могут оформить землю автоматически.

Это противоречит принципу универсальности наследования.

Судебная практика

ВС РФ в Определении от 14.04.2020 № 5-КГ20-20 указал, что наследник вправе требовать предоставления земельного участка в собственность или аренду, если наследуется здание. Тем самым суд устраняет правовой разрыв между ГК и ЗК.

2.2. Оборотоспособность земельных участков

ГК РФ не содержит специальных ограничений на наследование земельных участков.

ЗК РФ, напротив, предусматривает ограничения оборота земель сельхозназначения (ст. 27 ЗК РФ).

Коллизия:

По ГК РФ наследники не могут быть лишены наследства по причине того, что они не соответствуют требованиям к субъектам права на землю.

По ЗК РФ некоторые участки могут принадлежать только гражданам РФ.

Практический пример:

Иностранец не может принять в собственность сельхозземлю, но по ГК РФ наследование – безусловный переход.

ВС РФ разъяснил (Обзор судебной практики от 16.02.2022), что иностранец должен отказаться от права в течение года, иначе участок подлежит продаже с выплатой ему стоимости.

Коллизия устранена судебным толкованием, но не текстом закона.

2.3. Наследование долей в земельных участках и домовладениях

ГК РФ допускает наследование долей без ограничений (ст. 252, 1164 ГК РФ).

ЗК РФ предъявляет требования к минимальным и максимальным размерам земельных участков (ст. 33 ЗК РФ).

Коллизия:

Наследование доли в земельном участке может привести к образованию участка, не соответствующего нормам минимального размера.

Позиция судов: раздел возможен только при условии соблюдения требований к образованию земельных участков (Постановление ВС РФ от 29.09.2015 № 46-АД15-4).

2.4. Несоответствие видов разрешенного использования (ВРИ)

При переходе прав наследникам иногда возникает ситуация, когда дом зарегистрирован как жилой, а участок – для ведения ЛПХ или садоводства.

ГК РФ такого ограничения не знает.

ЗК РФ и Градостроительный кодекс – знают.

Коллизия: наследник обязан приводить объекты в соответствие ВРИ, что увеличивает расходы и усложняет оформление.

3. Способы защиты прав наследников в условиях коллизий законодательства

3.1. Нотариальная защита

Нотариус разъясняет наследникам их право на земельный участок и дом (ст. 63 Основ законодательства о нотариате).

Он вправе запросить документы из Росреестра, чтобы установить принадлежность объектов.

3.2. Судебная защита

Суд используется для:

• признания права собственности на землю по наследству;
• установления факта принятия наследства;
• устранения препятствий в регистрации;
• оспаривания отказов администрации предоставить участок.

ВС РФ в Определении от 23.11.2021 № 5-КГ21-148 указал, что суды обязаны обеспечивать баланс между нормами ГК и ЗК РФ, исходя из принципа стабильности наследственных отношений.

3.3. Административная защита

Администрации муниципалитетов участвуют в предоставлении земель:

• для ИЖС,
• для ЛПХ,
• для садоводства.

Они обязаны соблюдать принцип единства судьбы участка и дома – позиция ВС.

3.4. Предложения по совершенствованию законодательства:

1. Внести в ГК РФ прямое указание на автоматический переход прав на землю при наследовании дома.
2. Согласовать нормы о ВРИ земель и объекта недвижимости.
3. Уточнить режим наследования сельхозземель иностранцами.
4. Ввести механизм нотариальной регистрации права на землю одновременно с домом, без обращения в МФЦ.
5. Закрепить на уровне закона разъяснения ВС РФ, устраняющие коллизии.

Заключение

Коллизии между ГК РФ и ЗК РФ при наследовании земельных участков и домов остаются одной из наиболее сложных проблем гражданского оборота. Судебная практика частично компенсирует несовершенство законодательства, однако проблема требует комплексного законодательного решения.

Унификация норм двух кодексов позволит обеспечить защиту прав наследников, повысить стабильность гражданского оборота и устранить многолетние противоречия.