Международные санкции и особенности регистрации прав на недвижимость

Введение международных санкций оказывает существенное влияние на имущественный оборот в Российской Федерации, затрагивая основные сферы гражданско-правовых отношений, включая сделки с недвижимостью, корпоративные активы, инвестиционные процессы и финансовые операции. Санкционные ограничения, введённые против России в последние годы, привели к пересмотру ряда правовых норм, усложнению оборота имущества с участием иностранных лиц, введению специальных мер государственного контроля и необходимости адаптации гражданского законодательства к новым экономическим реалиям. Рынок недвижимости стал одной из наиболее затронутых санкциями сфер имущественного оборота. Введение ограничений на сделки с иностранными лицами привело к снижению спроса на элитную недвижимость и коммерческие объекты, ранее активно приобретаемые зарубежными инвесторами. Одновременно с этим, меры по замораживанию активов и запрет на вывод капитала из России повлияли на возможность свободного распоряжения имуществом, принадлежащим иностранным юридическим и физическим лицам. В ответ на эти вызовы российское законодательство адаптировалось к новым условиям, предложив альтернативные механизмы сделок, такие как использование специальных счетов типа «С» для расчетов по сделкам с подсанкционными лицами, установление административного контроля за отчуждением недвижимости, а также создание процедур по принудительному отчуждению активов, находящихся под санкционным влиянием.

В рамках гражданского права недвижимость представляет собой объекты, неразрывно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их целевому назначению невозможно.

Введение международных санкций оказывает влияние на процессы регистрации прав на недвижимость через несколько механизмов.

Во-первых, санкции могут ограничивать правоспособность отдельных лиц или компаний в отношении приобретения или распоряжения недвижимостью. Запрет на ведение сделок с определёнными субъектами или необходимость получения разрешений на сделки с иностранными резидентами ведёт к изменению стандартных правовых процедур. Во-вторых, в рамках санкционной политики могут применяться меры по замораживанию активов, что препятствует их отчуждению, использованию или включению в гражданский оборот. В-третьих, санкции могут вызывать необходимость пересмотра регистрационных процедур и введения новых механизмов контроля, включая расширение перечня документов, необходимых для подтверждения законности сделки, или введение обязательных проверок в отношении контрагентов.

Санкционные меры, введённые против России в 2022–2025 годах, привели к существенным изменениям в сфере регистрации сделок с недвижимостью. В частности, были приняты нормативные акты, направленные на защиту национальных экономических интересов и предотвращение незаконных операций с недвижимостью, в которых участвуют иностранные лица из «недружественных стран».

Согласно Указу Президента РФ от 1 марта 2022 года № 81, сделки, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, в которых участвуют резиденты недружественных государств, могут осуществляться только при наличии специального разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Это требование распространяется как на юридические, так и на физические лица, связанных с этими странами.

Указ Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 года № 81 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций» стал ключевым актом, оказавшим прямое влияние на сферу имущественного оборота, в частности – на сделки с недвижимостью, в которых участвуют резиденты так называемых недружественных государств.

Согласно положениям Указа, с момента его вступления в силу сделки, связанные с приобретением, отчуждением, предоставлением в залог или иным образом касающиеся распоряжения недвижимостью, допускаются только при наличии специального разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. 

На практике требование о получении разрешения повлекло за собой существенные задержки в заключении и регистрации сделок, особенно в тех случаях, когда имущество отчуждалось по срочным обязательствам (например, при реорганизации или банкротстве компаний с иностранным капиталом). Невозможность оперативного распоряжения объектами недвижимости влечёт утрату ликвидности таких активов, снижение их рыночной стоимости и, как следствие, сужение круга потенциальных участников оборота.

Итак, отметим, что согласно указу Президента от 1 марта 2022 № 81, введен особый порядок в отношении операций с недвижимостью резидентов недружественных стран. О связи с недружественным государством, как следует из текста Указа № 81, может свидетельствовать не только гражданство этих государств или место регистрации в них, но и преимущественное ведение деятельности или преимущественное извлечение прибыли в таких государствах.

Теперь для совершения таких сделок потребуется получить специальное разрешение, которое будет выдавать исключительно Правительственная комиссия. В своих разъяснениях по вопросу о сделках с недвижимостью, участниками которых являются лица, имеющие два гражданства, Росреестр занял следующую позицию: в случае, когда стороной сделки является гражданин Российской Федерации, имеющий также гражданство иного государства, по общему правилу, такое лицо рассматривается Российской Федерацией только как гражданин Российской Федерации. Таким образом, Росреестр подтвердил, что указанные граждане не являются лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, по смыслу Указа. Следовательно, по мнению Росреестра, для сделок резидентов с указанными лицами не требуется разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

Сложившаяся ситуация требует адаптации нормативно-правовой базы и разработки новых механизмов регулирования сделок с недвижимостью в условиях санкционного режима. Одним из ключевых направлений является совершенствование законодательства, направленного на упрощение процедур регистрации недвижимости для российских инвесторов и юридических лиц. В частности, может быть расширен перечень сделок, которые могут заключаться без необходимости получения разрешений со стороны государственных органов 

Законодателю следует обратить особое внимание на совершенствование систем контроля за движением капитала, направленных на предотвращение незаконного вывода средств через сделки с недвижимостью. Развитие альтернативных финансовых инструментов, таких как цифровые валюты и национальные платёжные системы, может способствовать стабилизации рынка и снижению зависимости от международных санкционных механизмов. Отметим, что юристы советуют учитывать новый порядок совершения сделок с недвижимостью и проанализировать сделки, которые планируется заключать или исполнять, с точки зрения необходимости получения разрешения Правительственной комиссии. 

Подводя итог данному исследованию, надлежит сделать вывод о том, что международные санкции оказывают значительное влияние на рынок недвижимости и процессы регистрации прав на недвижимое имущество. Введение дополнительных процедур, необходимость получения разрешений и ограничение прав иностранных лиц на участие в сделках требуют тщательной проработки нормативно-правовой базы. Так, в условиях санкционного давления особое значение приобретает обеспечение прозрачности сделок, защита имущественных прав граждан и инвесторов, а также разработка механизмов, направленных на стабилизацию рынка недвижимости в условиях внешнеэкономических ограничений.