.png&w=384&q=75)
Проблема регистрации прав собственности на земельный участок приобретает особую актуальность ввиду распространения мошеннических схем на рынке недвижимости. Отмечается рост не только количественных показателей таких противоправных действий, но и качественных – используемые схемы с каждым годом становятся сложнее для выявления и пресечения, что приводит не только к финансовым потерям, но и зачастую выливается в затяжные судебные тяжбы, подрывающие доверие участников сделки.
В качестве одного из способов решения возникших проблем предлагается внедрение передовых технологий, включая технологию блокчейн, и в данный вид правовых отношений. Интерес к цифровизации земельно-имущественных отношений с каждым годом только растет, поскольку оцифровка права собственности и оптимизация транзакций при помощи блокчейна повышают эффективность таких сделок и позволяют гарантировать прозрачность сделки для обеих сторон, а также отсутствие обременений, которые могут повлиять на продажу объекта недвижимости [1].
В первую очередь, необходимо обратиться к правовой природе права собственности на недвижимость. В настоящий момент значительная часть государств придерживается появившейся в середине 19 века системы Торренса. В соответствии с данной теорией, отличительная особенность права собственности на землю выражается в том, что оно переходит только после регистрации перехода такого права в официальном реестре [2]. Иными словами, договор между сторонами не является достаточным основанием для возникновения правового титула. Так, собственник может подтвердить свое право не на основании акта, исходящего от другого лица, но на основании свидетельства, изданного официальным органов, уполномоченным на регистрацию прав собственности в форме официальной записи. По прошествии более полутора веков данное положение остается актуальным в большинстве государств и на сегодняшний день. Так, в Российской Федерации после совершения сделки покупателю требуется получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая будет являться подтверждением его права собственности на объект недвижимости, а в США на уровне каждого штата действуют, так называемые, офисы Регистраторов (County Recorder’s Office), которые на основании локальных законов ведут собственные реестры публичных документов, свидетельствующих о регистрации актов. Каждый округ в каждом штате должен вести собственные записи о собственности, и в каждом штате есть свои собственные законы о регистрации, описывающие требуемую процедуру регистрации. После регистрации акта он становится публичным документом. К полномочиям данных органов, однако, не относится проверка права собственности на землю или точность записанной информации, что создает возможности для мошенничества, ввиду неполного отображения пороков или обременений.
Наиболее остро стоит проблема последующего оспаривания сделки и признания ее недействительной после полного расчета покупателя с продавцом. В качестве обоснований таких требований приводится тот факт, что лицо находилось под влиянием мошенников. Суды при этом в большинстве случаев встают на сторону продавца, обязывая покупателя вернуть объект недвижимости, при этом уплаченная денежная сумма не возвращается покупателю, так как она передается мошенникам.
Даже если покупатель действует полностью добросовестно и проявил должную осмотрительность, нет никаких гарантий что такому лицу будет возвращена полная стоимость, которую оно ранее уплатило за объект недвижимости, несмотря на установленное по закону требование о двусторонней реституции [9]. Продавец в таком случае будет выступать в роли потерпевшего от действий мошенников и, как следствие, также лишился вышеуказанных денежных средств. Наиболее негативным сценарием развития событий для покупателя в таком случае будет являться такая ситуация при которой продавец объявляет себя банкротом и практически окончательно лишает покупателя возможности на возврат своих средств.
Одной из тенденций земельно-имущественных отношений, набирающих популярность, является привлечение частных компаний для внедрения новых технологий. Одним из международных лидеров в данной сфере является компания Propy, осуществляющая свою деятельность в различных государствах [8]. При ее содействии в 2017 году была произведена первая в мире сделка купли-продажи объекта недвижимости с использованием технологии блокчейн. Покупатель приобрел дом, не приезжая в страну, где данный объект находился, а сделка была произведена полностью посредством смарт-контрактов и с использованием криптовалюты. Несмотря на прогрессивность такого подхода, такие сделки являются редкостью. Так, первая европейская сделка была совершена спустя 2 года – в 2019 г. [7].
В то же время некоторые страны уже имеют опыт внедрения подобных технологий, хотя и преимущественно на местном уровне, а не на уровне государства. Так, в штате Вермонт (США) городская администрация заключила соглашение о сотрудничестве с той же компанией Propy, в рамках которого был запущен проект по регистрации документов о передаче недвижимости с использованием технологии блокчейна [6]. Такие нововведения могут не только повысить эффективность систем управления земельными ресурсами, но и обеспечить правоотношения дополнительными мерами защиты.
Отдельные государства, такие как Великобритания, Швеция и Эстония также занимаются разработкой проектов по внедрению блокчейна на тех, или иных этапах совершения сделок с недвижимостью. Например, в виде специальной платформы, позволяющей сократить объемы бумажного документооборота и ускорить процессы, либо в виде дополнительного обеспечения подлинности электронного документооборота [2].
Тем не менее на сегодняшний день процесс такой цифровизации находится на самом начальном этапе. Одним из препятствий на пути повсеместного внедрения технологий является конфликт интересов частных компаний и государственных органов. Первые полагают, что их разработки могут быть полностью переняты госсектором и проведение сделки с участием таких компаний будет приравнено к традиционным способам передачи права собственности. В то время как последние либо не заинтересованы вовсе, либо стремятся к разработке собственных платформ, хотя и с учетом существующих наработок. Несомненно, такой процесс будет происходить постепенно, начиная с внесения участниками сделки отметок в блойчейн о подтверждении факта сделки и заканчивая полной заменой государственных баз данных платформами на основе блокчейн.
Одним из государств, перешедших к заключительным этапам интеграции, является Грузия, которая на протяжении последних 10 лет ведет государственно-частное сотрудничество в данной сфере [3]. Посредством национального агентства государственного реестра Грузии представляется возможным проверять и подписывать документы, которые содержат основные данные об участниках сделки и их правах собственности на недвижимость. История и результат операции становятся общедоступными на сайте, что позволяет любому желающему найти и проверить транзакцию и убедится в прозрачности и подлинности сделок [4].
Таким образом, традиционные подходы к регистрации прав собственности на недвижимость, включая земельные участки не отражает современной реальности и не в полном мере обеспечивает защиту прав участников сделки – рост противоправных деяний, совершаемых с использованием цифровых технологий, требует применения аналогичных инструментов для гарантий прозрачности и безопасности сделок. Несмотря на ведение баз данных государственными органами, на практике могут возникать ситуации, когда не все обременения или пороки отображены, что негативно сказывается на сделках. Использование цифровых технологий и, в частности, технологии блокчейн позволяет минимизировать различные виды рисков и гарантироваться возможность проверки всех действий с тем, или иным объектом, а исключение человеческого фактора позволяет исключить несанкционированные изменения записей. Наконец, такие технологии позволяют ускорить процесс передачи прав собственности и обмена бумажными договорами, устранить задержки, бюрократические процедуры и административные препятствия. Успешные примеры зарубежных государств показывают, что технология может быть интегрирована как на уровне отдельных этапов сделки, так и в качестве основы государственной базы данных. Частные компании, несомненно, развиваются быстрее, но государства стремятся к созданию собственных закрытых платформ, что замедляет процесс внедрения на уровне государства. Такой переход будет происходить постепенно от простых действий к полной замене традиционных государственных баз данных децентрализованными платформами и созданию безопасного и прозрачного рынка недвижимости.
.png&w=640&q=75)
