Актуальность правовых проблем управления многоквартирными домами

Введение

Управление многоквартирным домом (далее – МКД) – это комплексная деятельность, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг проживающим гражданам [2, с. 2]. Управление осуществляется в интересах всех собственников помещений в МКД [1, с. 5].

Правовые проблемы управления МКД происходят прежде всего, из способов управления МКД, которые определяются собственниками помещений данного МКД или органами местного самоуправления соответствующей территории.

Также на сегодняшний день проблемы связаны с отсутствием у органов государственной власти заострённости на системе жилищно-коммунального хозяйства подведомственной территории, неактивностью собственников помещений, техническим состоянием многоквартирных домов (нередко находящихся в плачевном состоянии) и недостатками законодательства.

Основная часть проблем управления МКД возникает между субъектами управления МКД, которыми являются:

• собственники помещений;
• товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищный или жилищно-строительный кооператив;
• застройщик.

Из вышесказанного следует, что отношениями между субъектами управления МКД, возникающие при предоставлении коммунальных услуг, обеспечении сохранности, использовании общего имущества в МКД, реализации утверждённых общим собранием решений (в том числе об использовании общего имущества) являются правоотношениями при управлении МКД.

Проблемы управления МКД являются предметом постоянных обсуждений и отражают неудовлетворенность сложившейся ситуацией как собственников помещений, так и организаций, занимающихся управлением МКД, а также причастных третьих лиц (органы государственной власти, ресурсоснабжающие организации, контрольно-надзорные ведомства). Существующие на данный момент проблемы в этой сфере носят объективный характер, связанный со сложностью согласования интересов всех субъектов управления МКД и перекладывания ответственности друг на друга, чему способствуют недостатки законодательства.

Многочисленные изменения, регулярно вносимые в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и другие нормативно-правовые акты, касающиеся рассматриваемой сферы, направлены, прежде всего, на субъекты управления МКД, с ужесточением регламентации деятельности управляющих компаний и ТСЖ, повышение требований к ним и усиление административного контроля за их деятельностью [4, с. 5]. При всём этом меры законодательного и административного воздействия пока не привели к заметному улучшению в этой сфере и повышению удовлетворённости участников этой деятельности.

В ЖК РФ произошло отождествление функции собственника по принятию решений в отношении своего имущества, характерной собственнику любого имущества (в данном случае – функции по управлению общим имуществом) с управлением МКД как организацией процесса оказания коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД [2, с. 3].

В действующей сегодня в рамках ЖК РФ условно-правовой конструкции – «способы управления многоквартирным домом» такое отождествление привело к неоправданным обязательствам при реализации разных способов управления МКД.

ТСЖ в существующем нормативно-правовом поле рассматривается не как лицо, действующее от имени собственников помещений в МКД, а как организация, управляющая МКД, отличающаяся от управляющей компании только некоммерческим статусом. Из этого вытекают перманентные попытки предъявлять к ТСЖ те же обязательства, что и к управляющей компании.

Также определённые сложности при управлении МКД вносят различия полномочий по принятию управленческих решений в отношении общего имущества. Общее собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников помещений имеют отличающиеся друг от друга правомочиям [5, с. 3]. Таким образом, увеличилось количество проблем при принятии решений по управлению общим имуществом МКД.

Для способа непосредственного управления предусмотрена возможность на основании решения общего собрания собственников МКД действовать одному из собственников помещений от имени всех собственников помещений в отношении с третьими лицами. Но в таком случае представитель должен иметь доверенность в письменной форме, выданную собственниками помещений, что означает, что он представляет каждого из доверителей соответственно полномочиям, содержащимся в доверенности, а не соответственно решению общего собрания собственников помещений [3, с. 12].

При способах управления МКД управляющей компанией и непосредственном управлении собственниками характерно следующее:

• собственники помещений не выступают как единое лицо (общий заказчик) при заключении договора управления МКД (при непосредственном управлении – договора на оказание услуг по ремонту и содержанию общего имущества). Хотя в соответствии с нормами права условия конкретного договора должны определяться решением общего собрания собственников и надлежащий договор должен заключаться с каждым собственником отдельно;
• отсутствует эффективный способ контроля исполнения управляющей компанией оговоренных обязательств по договору управления. Роль собственника помещения в МКД сведена к исполнению обязанности по оплате обязательных коммунальных платежей вне зависимости от факта оказания соответствующих услуг и их качества. Исполнитель услуг не обязан подтверждать их исполнение, чтобы выставлять собственникам помещений платёжные документы за оговоренные договором услуги.

В настоящее время сложилась ситуация, когда в ТСЖ управление МКД осуществляется выбранным общим собранием каким-либо собственником помещения (почти всегда не специалистом в данной области); а целью управляющей компании становится извлечение прибыли, а не надлежащее содержание МКД.

Заключение. Таким образом, в сфере управления МКД существует множество правовых проблем, связанных с организацией обслуживания домов, взаимоотношениями между собственниками и управляющими компаниями, а также соблюдением законодательства в области жилищных правоотношений, что обуславливает актуальность правовых проблем управления МКД.