К вопросу о некоторых пробелах правового регулирования цифровых сделок с недвижимостью в Российской Федерации

Активная технологическая модернизация отечественной экономики выдвигает на первый план задачу адаптации правовых механизмов к реалиям электронного оформления операций с объектами недвижимости. Масштабное проникновение информационных технологий в процедуры фиксации имущественных прав, нотариальную практику и формы коммуникации субъектов гражданских отношений диктует потребность в критическом переосмыслении устоявшихся юридических концепций и формировании современной законодательной инфраструктуры, обеспечивающей гармонию между инновационным развитием и надежной охраной имущественных интересов как физических, так и юридических субъектов.

Статистические показатели Росреестра свидетельствуют, что в 2024 году электронные каналы обеспечили реализацию 19,4 процента объектов первичного жилья, демонстрируя прирост в 5,7 процентных пункта относительно предшествующего периода [1, с. 524]. Нормативные корректировки, вступившие в действие с начала весны 2025 года и устанавливающие обязательность представления заявлений организациями в Росреестр исключительно посредством электронных каналов, подтверждают необратимый характер технологической трансформации данной сферы. Вместе с тем интенсивное освоение цифрового инструментария сопровождается множественными юридическими и организационными затруднениями, систематизация и исследование которых составляет центральную задачу настоящей работы.

Актуальная нормативная конфигурация регламентации электронного оформления операций с недвижимыми объектами отличается разрозненностью правовых предписаний и дефицитом системного подхода к упорядочению цифровых процессов. Законодательный акт от 18 марта 2019 года № 34-ФЗ сформировал фундамент для эволюции электронного взаимодействия участников сделки, дополнив статью 160 ГК РФ нормами о допустимости оформления сделки через электронные либо альтернативные технические инструменты. Тем не менее судебная практика демонстрирует отсутствие унифицированного восприятия электронного формата сделок с недвижимыми активами.

Центральная коллизия состоит в корреляции императивов письменного оформления операций с недвижимостью, зафиксированных специализированными положениями ГК РФ (статьи 550, 651, 658, 1017), и универсальных предписаний о возможности применения электронной документации. В доктринальных исследованиях представлены дивергентные позиции относительно квалификации электронного формата договора как модификации простого письменного оформления путем создания единичного документа либо как формы, регламентированной пунктом 2 статьи 434 ГК РФ (документооборот) [2, с. 60]. Подобная нормативная неясность генерирует угрозы оспаривания соглашений и редуцирует степень правовой защищенности их субъектов.

Законодательный акт от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует процедурный порядок официальной фиксации имущественных прав и функционирование ЕГРН. В 2021 году данный нормативный документ претерпел значительные модификации, ориентированные на технологизацию регистрационных механизмов: реестровые базы ЕГРН, картографические материалы и учетные книги перешли на исключительно электронный режим ведения, расширился спектр методов представления документации в цифровом виде через многофункциональные центры, региональные информационные порталы государственных услуг и персональный кабинет на официальном ресурсе Росреестра.

Однако тотальный переход на цифровой документооборот породил новые угрозы для субъектов оборота недвижимости. Первостепенно возросла вероятность технических неполадок и кибернетических атак на информационные системы Росреестра. Иллюстративным примером служит инцидент 28 июня 2022 года, когда вследствие масштабной кибератаки на официальный веб-ресурс ведомства функционирование электронных сервисов было временно парализовано [3, с. 18]. Вторично, отсутствие резервных бумажных дубликатов документов формирует риск безвозвратной потери данных о зарегистрированных правах. Третий аспект связан с применением нейросетевых алгоритмов для автоматизированной обработки регистрационных заявлений, которые, согласно информации Росреестра, обеспечивают корректность решений лишь приблизительно в 80 процентах случаев, что свидетельствует о существенной вероятности ошибок.

Специфическую трудность представляет процедура приобретения и эксплуатации усиленной квалифицированной электронной подписи, необходимой для осуществления электронных операций с недвижимостью. Статья 36.2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, инкорпорированная законодательным актом от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ, инсталлировала требование предварительного согласия физического субъекта на регистрацию права собственности на базе документов, удостоверенных усиленной квалифицированной электронной подписью. Данное предписание было призвано минимизировать инциденты мошенничества, связанного с неправомерной эксплуатацией чужой электронной подписи [4, с. 38]. Однако практическое функционирование данного механизма сталкивается с существенными затруднениями.

Для физических субъектов алгоритм получения сертификата ключа верификации электронной подписи сохраняет проблематичность ввиду отсутствия единого удостоверяющего центра и необходимости навигации среди многочисленных коммерческих структур, предоставляющих соответствующие услуги. Юридические субъекты в соответствии с частью 1 статьи 17.2 Федерального закона от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи» могут приобрести квалифицированный сертификат исключительно в Удостоверяющем центре Федеральной налоговой службы либо, для участников финансовых рынков, в Удостоверяющем центре Центрального банка РФ. При этом функционал по приему заявлений и генерации ключей электронной подписи делегирован доверенным субъектам – крупнейшим кредитным институтам.

Делегирование полномочий по эмиссии усиленной квалифицированной электронной подписи коммерческим структурам генерирует дополнительные угрозы для участников оборота. Первостепенно, отсутствует унифицированный контроль за функционированием удостоверяющих центров, что повышает вероятность компрометации персональных данных. Вторично, согласно части 6.1 статьи 15 Федерального закона «Об электронной подписи», доверенные субъекты наделены правомочием не только принимать заявления, но и генерировать ключи электронной подписи, а также осуществлять их депонирование для дистанционной эксплуатации, что фактически означает передачу контроля над критически значимым элементом безопасности электронных сделок коммерческим организациям [5, с. 165].

Технологизация операций с недвижимостью обусловила возникновение специализированных цифровых платформ, позиционирующих себя как инструменты оптимизации процесса купли-продажи недвижимости. Наибольшее распространение получили сервисы «ДомКлик», ЦИАН и «Авито», предлагающие возможность дистанционного оформления операций и подачи документации в Росреестр [6, с. 954]. Вместе с тем правовой статус указанных платформ сохраняет неопределенность, а их деятельность не подвергается достаточному государственному регулированию.

Показательным является анализ пользовательских соглашений данных сервисов. Так, в пункте 2 Условий «Авито Доставки» эксплицитно указано, что компания не является участником, организатором сделки, покупателем, продавцом, посредником или иным заинтересованным субъектом в отношении операций между пользователями, и что пользователи заключают сделки на собственный риск без участия или контроля со стороны компании. Аналогичные оговорки содержатся в документации иных платформ. Таким образом, несмотря на рекламные декларации о «безопасном проведении сделок», указанные сервисы фактически элиминируют какую-либо юридическую ответственность за возможные нарушения прав участников оборота.

Особенную обеспокоенность вызывает проблематика охраны персональных данных при эксплуатации онлайн-платформ. Для осуществления сделки пользователи обязаны предоставить копии паспорта, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы и иные сведения, содержащие персональные данные. При этом гарантии сохранности данной информации остаются недостаточными, а инциденты компрометации персональных данных из баз коммерческих структур в России демонстрируют ежегодный прирост [7, с. 119]. Действующее законодательство о персональных данных не содержит специализированных требований к операторам, осуществляющим деятельность в сфере цифровых операций с недвижимостью, что формирует правовой вакуум в данной области.

Отдельного рассмотрения заслуживает проблематика применения технологий виртуальной реальности при осуществлении операций с недвижимостью. Банк ВТБ в 2019 году инициировал сервис виртуальной ипотеки, позволяющий потенциальным покупателям осматривать объекты недвижимости в очках виртуальной реальности без физического присутствия. К марту 2020 года с применением данного сервиса было реализовано семь операций. Несмотря на очевидные преимущества в виде экономии временных ресурсов и возможности селекции объектов в иных регионах, применение технологий виртуальной реальности порождает специфические правовые коллизии.

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре отчуждения недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Статья 557 ГК РФ устанавливает ответственность отчуждателя за ненадлежащее качество переданного имущества. Вместе с тем виртуальный осмотр генерирует риск несоответствия качества виртуального обзора недвижимости ее реальному состоянию. Посредством технических средств возможно визуально оптимизировать освещенность помещения, увеличить его кажущуюся площадь или скрыть существенные дефекты. При этом обязанность доказать наличие недостатков, которые не могли быть обнаружены при осмотре, согласно судебной практике, возлагается на покупателя, что в условиях эксплуатации технологий виртуальной реальности представляет значительную сложность.

Одним из перспективных векторов эволюции цифрового оборота недвижимости выступает инкорпорация технологии блокчейн и смарт-контрактов. Децентрализованные распределенные реестры потенциально способны обеспечить неизменность записей о правах на недвижимость, элиминировать возможность несанкционированного изменения данных и повысить транспарентность операций. Смарт-контракты – автоматизированные алгоритмы исполнения договорных обязательств – могут значительно ускорить процесс регистрации прав и минимизировать необходимость участия посредников.

Вместе с тем отечественное законодательство не содержит правового регулирования эксплуатации блокчейн-технологий и смарт-контрактов в сфере недвижимости [8, с. 86]. Отсутствует нормативное признание юридической значимости записей в децентрализованных реестрах, не определен правовой статус смарт-контрактов как юридически значимого инструмента, не разработаны механизмы интеграции блокчейн-систем с государственной системой регистрации прав. Данная правовая неопределенность препятствует широкой имплементации перспективных технологий и сдерживает развитие цифрового оборота недвижимости.

Специальная военная операция и пандемия COVID-19 оказали существенное влияние на процессы технологизации операций с недвижимостью. Введенные ограничительные меры катализировали переход на дистанционные формы взаимодействия и идентифицировали как потенциал, так и уязвимости цифровых систем. Постановлением Правительства РФ от 8 марта 2022 года № 295 был инсталлирован запрет на отчуждение недвижимости иностранным субъектам без специального разрешения, что потребовало разработки новых механизмов контроля и идентификации участников операций.

Для участников специальной военной операции были инсталлированы особые правовые режимы, включая льготные программы ипотечного кредитования под 2 процента годовых и упрощенные процедуры регистрации операций. По данным Банка России, на конец 2024 года было эмитировано более 45 тысяч льготных ипотечных кредитов участникам специальной военной операции на общую сумму свыше 180 миллиардов рублей. Срок регистрации операций для данной категории граждан был редуцирован до 3 рабочих дней при электронной подаче документов. Вместе с тем дистанционное оформление операций для участников специальной военной операции сопряжено с дополнительными рисками мошенничества ввиду отсутствия возможности физической идентификации.

Пандемия COVID-19 продемонстрировала императив развития цифровой инфраструктуры и одновременно идентифицировала проблему цифрового неравенства. Значительный сегмент населения, особенно граждане старшего поколения и жители отдаленных территорий, не обладают необходимой компетенцией использования электронных сервисов, что ограничивает доступность цифровых форм осуществления операций и создает предпосылки для злоупотреблений со стороны недобросовестных участников оборота [9, с. 30].

На основании проведенного анализа представляется необходимым сформулировать следующие векторы совершенствования правового регулирования цифровых операций с недвижимостью.

Первостепенно требуется внесение изменений в ГК РФ с целью установления унифицированного правового режима для всех категорий электронных договоров, включая операции с недвижимостью. Необходимо законодательно консолидировать, что электронная форма договора с применением усиленной квалифицированной электронной подписи приравнивается к письменной форме, установленной специализированными нормами для операций с недвижимостью, при условии соблюдения дополнительных гарантий идентификации сторон.

Кроме того, целесообразно формирование единого государственного удостоверяющего центра для эмиссии квалифицированных электронных подписей физическим и юридическим субъектам с установлением повышенных требований к информационной безопасности и ответственности за компрометацию персональных данных. Альтернативным решением может стать инсталляция обязательного лицензирования деятельности удостоверяющих центров с установлением детализированных требований к их технической инфраструктуре и процедурам идентификации заявителей.

Третий вектор предполагает законодательное регулирование деятельности цифровых платформ, предоставляющих услуги по осуществлению операций с недвижимостью. Требуется инсталляция минимальных стандартов охраны персональных данных, обязательных требований к порядку депонирования и обработки информации об операциях, а также введение механизмов юридической ответственности операторов платформ за ущерб, причиненный пользователям в результате технических сбоев или недобросовестных действий третьих лиц.

Также отметим и целесообразность инкорпорации технологии блокчейн в систему ЕГРН с целью формирования защищенных и неизменных записей о правах на недвижимость. Для этого необходима эмиссия специального федерального закона, регламентирующего правовой статус распределенных реестров, порядок их интеграции с существующими информационными системами Росреестра и механизмы разрешения коллизий между записями в традиционных и блокчейн-реестрах [10, с. 36].

Пятый вектор предполагает разработку правового регулирования смарт-контрактов как специфической формы гражданско-правовых договоров, исполнение которых осуществляется автоматически при наступлении определенных условий. Необходимо инсталлировать требования к форме и содержанию смарт-контрактов, порядок их заключения и модификации, механизмы оспаривания и признания недействительными, а также особенности ответственности сторон при технических сбоях или ошибках в программном коде.

Кроме того, отметим необходимость формирования компенсационного фонда для возмещения убытков, причиненных участникам оборота вследствие технических сбоев информационных систем Росреестра, кибератак или ошибок в функционировании автоматизированных систем обработки заявлений. Данный механизм позволит обеспечить баланс между ускорением регистрационных процедур и сохранением надлежащего уровня охраны имущественных прав граждан и юридических субъектов.

Резюмируя вышеизложенное, отметим, что технологизация операций с недвижимостью представляет собой объективный процесс, обусловленный эволюцией информационных технологий и потребностями современного экономического оборота. Вместе с тем данный процесс сопровождается комплексом правовых коллизий, связанных с дефицитом адекватного нормативного регулирования, недостаточным уровнем кибербезопасности, неопределенностью правового статуса инновационных технологий и рисками нарушения прав участников оборота. Решение идентифицированных проблем требует системного подхода, включающего совершенствование законодательства, модернизацию технической инфраструктуры государственных информационных систем, повышение цифровой компетенции населения и формирование эффективных механизмов охраны имущественных прав в условиях цифровой трансформации. Только комплексная реализация предложенных мер позволит обеспечить правовую определенность, безопасность и эффективность цифрового оборота недвижимости в Российской Федерации.