Совершенствование порядка приватизации объектов культурного наследия

Актуальность исследования обусловлена тем, что поставленная Президентом Российской Федерации задача по вовлечению в хозяйственный оборот объектов культурного наследия (далее- ОКН), в том числе путем их включения в процесс приватизации, длительное время не выполнялась в части именно их продажи из-за коллизий в законодательстве, которые необходимо устранить.

Мы рассмотрим два этапа совершенствования законодательства о приватизации ОКН.

Первый это уже вышедшие изменения в законодательство о приватизации, разработанные с учетом предложений автора и второй этап – это очередной проект изменений, в котором присутствует предложение автора, но не реализованное на первом этапе.

С момента принятия Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации (далее- Закон № 178-ФЗ, Закона о приватизации), а именно с 2001 года до 2023 года ни один находящийся в федеральной собственности ОКН не был продан в установленном Законом о приватизации порядке.

Первая редакция ст. 29 Закона 178-ФЗ, определяющая порядок приватизации ОКН с 2015 года была первой попыткой определения общего порядка их вовлечения в хозяйственный оборот. Однако, в части отчуждения ОКН (продажа только на конкурсе) применение ее оказалось не совсем возможным в силу определенных противоречий с земельным законодательством.

Действующее законодательство не позволяло проводить отчуждение ОКН совместно с земельными участками и их продажу на конкурсе в электронной форме.

Необходимо было внесение изменений в Закон о приватизации и в постановления Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» и от 12.08.2002 № 584 «Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества», что было и сделано.

Был подготовлен первый законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Земельный кодекс Российской Федерации», который начал свое многолетнее согласование. 

В 2020 году в Совете Федерации по вопросу «Правовые аспекты приватизации объектов культурного наследия» законопроект поддержан и дополнен мерами поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства – предусмотрено предоставление преимущественного права выкупа арендуемых ими ОКН.

Итак, по итогам учета всех предложений летом 2023 годы указанные изменения были утверждены и вступили в действие, что позволило начать первые продажи ОКН.

Теперь в соответствии с нормами Закона о приватизации ОКН в настоящее время могут приватизироваться:

• в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в АО или ООО, 
• путем продажи на аукционе (для ОКН в удовлетворительном состоянии) или конкурсе (для ОКН в неудовлетворительном состоянии);
• путем внесения в качестве вклада в уставный капитал АО при условии их обременения установленными требованиями к ОКН.

На втором этапе также рассматривается вопрос совершенствования механизмов приватизации, направленных на продажу ОКН частным лицам. 

Статистика продаж ОКН не сегодняшний день как апробация приятых изменений показывает только начало их реализации, так как перед принятием соответствующего решения об условиях приватизации ОКН необходимо его включение прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, утверждаемый Правительством Российской Федерации или в подлежащий приватизации перечень федерального имущества стоимость которого не превышает 100 миллионов рублей, утверждаемый Минфином России, что требует определенных сроков подготовки и утверждения соответствующих распоряжений.

Таким образом на федеральном уровне за период 2023–2025 годы продано в соответствии с Законом о приватизации 25 ОКН.

Из них в 2023 году – 8 ОКН, в 2024 – 12 ОКН и в 2025 – 5 ОКН.

Для понимания - общее количество ОКН в России (по открытым данным Минкультуры России) порядка 140 000 объектов. Из них в частной собственности находится 15–20%

Однако после внесения указанных выше изменений все равно остался ряд неурегулированных вопросов, которые изначально стояли, но их разрешение было отложено на более поздний период.

Как стояла проблема приватизации находящихся на одном земельном участке ОКН в разном состоянии, а также наличие на таких участках обычных объектов капитального строительства, так она и осталась.

Решением проблемы приватизации (продажи) таких сложных объектов, когда на одном земельном участке располагаются объекты культурного наследия, находящиеся как в удовлетворительном, так и в неудовлетворительном состоянии, а также иные объекты, не относящиеся к объектам культурного наследия, предлагается внести соответствующие изменения в Закон о приватизации и Земельный кодекс Российской Федерации.

Практика приватизации ОКН выявила ряд законодательных ограничений, препятствующих их эффективной продаже (отчуждению) и вовлечению в хозяйственный оборот новыми собственниками, в том числе невозможность продажи в рамках действующего законодательства о приватизации имущественных комплексов, в состав которых включены объекты культурного наследия, в том числе, в большей степени, если такие объекты культурного наследия находятся в неудовлетворительном состоянии, либо если на неделимом, согласно требованиям Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации, земельном участке расположены объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии или не признанные таковыми. 

Таким образом, при приватизации объекта в виде группы инвентарных объектов, включающей в себя объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, объекты недвижимого и движимого имущества, которые не являются объектами культурного наследия (строения, вспомогательные здания, сооружения, объекты благоустройства, навесы, модульные конструкции, емкости, ограждения, бетонные или каменные стены, бордюры, мощения и т. п.), и которые расположены на сформированном земельном участке, становится неясным, каким способом необходимо осуществлять их приватизацию, а также, необходимо ли осуществлять раздел земельного участка, на котором расположена группа инвентарных объектов. 

Необходимо отметить, что в случае разделения группы инвентарных объектов на два отдельных объекта приватизации (лота): на объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, подлежащий приватизации путем продажи на конкурсе без расположенного под ним земельного участка, и на объекты недвижимого и движимого имущества, которые не являются объектами культурного наследия, подлежащие приватизации на аукционе вместе с расположенным под ними земельным участком, привлекательность таких объектов для потенциальных участников торгов значительно снизится, что повлечен недополучение денежных средств в федеральный бюджет, а также бюджет субъекта Российской Федерации. 

Итак, суть предложений в Земельный кодекс Российской Федерации и в Закон о приватизации.

Внести в Земельный кодекс Российской Федерации следующие изменения: подпункт 4 пункта 4 статьи 35 после слов «Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя» дополнить словами «, а также объектов культурного наследия и иных зданий, сооружений, находящихся на неделимом земельном участке».

Внести в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» следующие изменения: в статье 28:

1. Пункт 1 дополнить абзацами третьим и четвертым следующего содержания: «Приватизация зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, разделение которого для целей приватизации невозможно без нарушений требований действующего законодательства Российской Федерации (далее – неделимый земельный участок), в случае, если одно и более из таких зданий, строений и сооружений, являются объектами культурного наследия, осуществляется без одновременной приватизации занимаемого указанным государственным или муниципальным имуществом земельного участка. Предоставление покупателям такого неделимого земельного участка проводится в порядке, установленном пунктом 4 настоящей статьи для приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости»;
2. Абзац четвертый пункта 3 после слов «за исключением договора аренды земельного участка,» дополнить словами «в том числе со множественностью лиц на стороне арендатора».

Президентом Российской Федерации в 2023 году дано поручение о вовлечении объектов культурного наследия в хозяйственный оборот, в том числе путем их включения в процесс приватизации. Таким образом, реализация ОКН находится на особом контроле Президента Российской Федерации. В связи с чем, изменения законодательства Российской Федерации, которые ведут к упрощению и ускорению вовлечения ОКН в хозяйственный оборот, следует рассматривать с точки зрения их возможной поддержки

Поэтому продажа сложных объектов, расположенных на неделимых земельных участках без земли, представляется, как вариант решения.