Ответственность субъектов малого и среднего предпринимательства по исполнению договоров аренды федерального недвижимого имущества, предполагаемого к выкупу, при реализации преимущественного права на имущественную поддержку в форме отчуждения такого имущества

Законом № 159-ФЗ регламентирована процедура отчуждения федерального недвижимого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства.

Положениями указанного закона определены права субъектов МСП на имущественную поддержку, однако условия об ответственности субъектов МСП при использовании арендуемого федерального недвижимого имущества – не определены.

Малое и среднее предпринимательство в Российской Федерации в сравнении с аналогичными видами предпринимательства в странах с более длительным периодом развития рыночных отношений, имеют относительно недолгую историю. Развитие предпринимательства как такого началось в современной России в перестроечный период и после распада СССР.

В целях развития института МСП на государственном уровне принят рал нормативно-правовых актов, регламентирующих деятельность субъектов МСП, а также определяющих меры государственной поддержки исследуемых субъектов предпринимательской деятельности.

Государственная поддержка субъектов МСП носит диверсификационный характер. При этом особая роль относится к мерам имущественного характера, одной из которых является реализация преимущественного права на выкуп арендованного субъектами МСП федерального недвижимого имущества. Данная мера получила свое развития после внесения в 2022 году изменений в Закон № 159-ФЗ. Принятые изменения позволили субъектам МСП приобретать на льготных условиях имущество, находящее в собственности Российской Федерации. До указанных изменений преференция действовала только в отношении имущества, находящегося в собственности субъектов и муниципальных образований Российской Федерации.

Исходя из анализа положений действующего законодательства для реализации преимущественного права необходимо соблюдение следующих условий:

• субъект предпринимательской деятельности, реализующий преимущественное право в рамках Закона № 159-ФЗ, должен быть субъектом МСП, включенным в единый реестр, ведение которого осуществляет Федеральная налоговая служба Российской Федерации,
• приобретаемое недвижимое федеральное имущество должно находиться в аренде не менее одного года и быть свободным от прав третьих лиц за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления и прав субъекта малого и среднего предпринимательства в отношении выкупаемого им недвижимого имущества,
• отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам у субъекта малого и среднего предпринимательства, реализующего преимущественное право на приобретение недвижимого имущества,
• целевое использование арендуемого имущества,
• соблюдение законодательства Российской Федерации.

Таким образом, законодательством Российской Федерации установлена совокупность условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Субъекты МСП, как участники гражданских правоотношений, при реализации прав на приобретение федерального недвижимого имущества в преимущественном порядке и на льготных, как и участники любых гражданских правоотношений, помимо наличия прав несут определенные обязательства и ответственность.

Однако, из анализа судебной практики явно следует, что субъекты МСП претендующие на возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного ими федерального недвижимого имущества, фактически имущество в целях договора не используют, взятые на себя обязательства в отношении арендуемого имущества – не выполняют.

Достаточно большой объем судебных разбирательств по вопросу отчуждения недвижимого имущества субъектам МСП в преимущественном порядке, показывает, что исследуемые субъекты ошибочно полагают, что заявитель должен соответствовать только двум критериям: быть субъектом малого и среднего предпринимательства, включенного в реестр и не иметь задолженности по внесению арендной платы. Приходя к такому выводу субъекты МСП полностью исключают положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно положения статьи 1 указанного Кодекса, согласно которой осуществление гражданских прав возможно только по своей воле, в своих интересах, определение условий договора носит свободный характер, в случае, если положения такого договора не противоречат действующему законодательству, а также положений статьи 10 названного Кодекса, согласно которой добросовестность гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, при заключении договоров аренды, субъекты МСП, выступающие в таких случаев в качестве арендаторов, добровольно обязуются выполнять определенные таким договором условия и обязательства. Позиция заявителей о необязательности исполнения условий договора аренды является необоснованной.

При принятии решения о передаче арендуемого федерального недвижимого имущества субъектам МСП уполномоченный орган – Росимущество или его территориальные органы полагают, что неисполнение договора аренды, несоблюдение его условий, неиспользование арендуемого объекта в целях договора, для ведения предпринимательской деятельности являются правомерным обоснованием для отказа в предоставлении преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в выкупе такого имущества и принимают отрицательное решение по вопросу отчуждения такого имущества.

Стоит отметить, что передаваемое в аренду субъектам МСП федеральное недвижимое имущество в действительности может требовать проведение определенных ремонтных работ. В таких случаях размер ставки арендной платы, определяемый на основании соответствующих отчетов об оценке стоимости аренды, устанавливается с учетом фактического состояния передаваемых в аренду объектов и с учетом понижающего коэффициента. Условия аренды для субъектов малого и среднего предпринимательства в таких случаях является подходящими и допустимыми. Реализуя свое право, действуя по доброй воле, субъекты малого и среднего предпринимательства заключая договоры аренды в отношении таких объектов, берут на себя обязательства по проведению ремонтных работ на объектах на определенных условиях и в установленные договором сроки.

При проведении осмотров федерального недвижимого имущества, осуществляемых в рамках принятия решения об отчуждении такого имущества или в отказе отчуждения, осуществляемых территориальными органами Росимущества устанавливается, что условия договоров аренды федерального недвижимого имущества арендаторами (субъектами МСП) не исполняются, объекты в предпринимательских целях не используются.

Анализ судебной практики (дела А56-24077/2025, А56-104423/2024, А56-55267/2025) показывает, что позиция Росимущества и его территориальных органов об отказе в реализации преимущественного права на приобретение федерального недвижимого имущества, в случае его неиспользования в целях договора и неисполнении условий такого договора, признается обоснованной.

Согласно материалам указанных дел, субъекты МСП при заключении договоров аренды в отношении федерального недвижимого имущества, в соответствии с положениями гражданского законодательства, брали на себя обязательства, по которым в установленные сроки исследуемые субъекты предпринимательской деятельности в установленные сроки должны были осуществить проведение ремонтных и реставрационных работ арендуемого имущества, а также иные обязательства по обслуживанию, сохранению и надлежащему содержанию арендованного имущества. Взятые на себя обязательства субъектами малого и среднего предпринимательства выполнены не были.

При вынесении решения Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-24077/2025 установлено, что вследствие ненадлежащего исполнения субъектом малого и среднего предпринимательства договора аренды, было указано «условие для реализации преимущественного права, указанное в п.2 ст. 3 Закона № 159-ФЗ – не выполнялись».

Также, в случае несоблюдения условий договоров аренды, суды приходят к выводу, что предоставление права выкупа имущества на условиях недостижения целей договора аренды противоречит цели этого договора, а также правовому смыслу Закона № 159-ФЗ, который предоставляя субъектам МСП право на приватизацию арендованного имущества, не может одновременно с этим поощрять нарушение договоров аренды публичного имущества.

Особому вниманию подлежит вопрос о предоставлении в аренду субъектам МСП недвижимого имущества, включенного в реестр объектов культурного наследия народов России. Зачастую в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства зачастую предоставляется недвижимое имущество, которое относится к указанной категории. В отношении таких объектов в условия договоров аренды дополнительно подлежат включению условия о соблюдении арендаторами положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе проведение согласованных реставрационных работ с уполномоченным органом исполнительной власти и соблюдение охранных обязательств.

Несоблюдение условий договора арендаторами приводит к том, что состояние арендуемых объектов ухудшается. При проведении осмотров уполномоченные специалисты приходят к выводу, что на дату подачи заявления о выкупе арендуемые объекты находится в неудовлетворительном состоянии.

В таком случае, суды при вынесении решений ссылаются положения части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, согласно которой при разрешении вопроса об отчуждении имущества субъектам МСП, реализующие преимущественное право на приватизацию и не урегулированные указанным законом, регулируются положениями Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, согласно статье 29 которого установлено, что «объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, могут быть приватизированы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке установленным положениями Закона № 159-ФЗ».

Неудовлетворительно состояние арендуемого имущества, включенного в реестр объектов культурного наследия, в отношении которого субъектами МСП, во исполнение соответствующих договоров аренды, не осуществлены ремонтные и реставрационные работы, является основанием для отказа в передаче такого имущества в собственность в порядке приватизации исследуемым субъектам предпринимательской деятельность.

В случае неисполнения условий договора аренды, по общему правилу, установленному статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и при условии включения данного условия в договор аренды, с арендатора может быть взыскана неустойка.

Однако анализ судебных актов по рассматриваемому вопросу показывает, что неустойка территориальными управлениями Росимущества с субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих федеральное недвижимое имущество не взыскивается.

Сложившаяся судебная практика, в том числе, Определение Верховного суда Российской Федерации № 301-ЭС25-7698 от 13.02.2026, прямо указывают, что преимущественное право на выкуп арендованного имущество имеют субъекты МСП только в том случае, если изначально имущество получено в аренду с соблюдением требований действующего законодательства, а добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается с даты начала таких правоотношений, именно с начала арендных отношений.

Несоблюдение условий аренды субъектами МСП негативно влияют на состояние таких объектов и несут дополнительную нагрузку на бюджет Российской Федерации, из которого будут затребованы денежные средства для проведение восстановительных работ в случае отказа субъектов малого и среднего предпринимательства от договора аренды.

Из проведенных исследований следует, что субъекты МСП получая определенные права, полностью упускают из виду вопросы своей ответственности по отношению к имуществу, предполагаемому ими к выкупу в приоритетном порядке. В результате таких действий нарушается баланс интересов субъектов гражданских правоотношений по исследуемому вопросу, а безответственное отношение предпринимателей исследуемой категории лишает их возможностей на получение государственной имущественной поддержки.

Закон № 159-ФЗ условия об обязательности исполнения договорных обязательств субъектами МСП в отношении арендованного ими федерального недвижимого имущества, предполагаемого впоследствии к выкупу в рамках названного закона – не содержит, что является существенным пробелом и порождает достаточно большое количество судебных разбирательств.

В ходе судебных разбирательств по таким вопросам суды приходят к выводу о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства используют свой статус лишь с целью приобретения арендуемого имущества в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия условиям для возникновения преимущественного права, что в силу положений действующего законодательства является недобросовестным поведением.

Заключение договора аренды, дает возможность субъектам малого и среднего предпринимательства пользоваться таким федеральным недвижимым имуществом для развития деятельности указанных субъектов путем извлечения полезных свойств арендованного имущества, то есть на систематическое получение прибыли от использования такого имущества.

Отсутствие хозяйственной деятельности в арендуемом имуществе, предоставленном исследуемым субъектам предпринимательской деятельности, свидетельствует о недобросовестном поведении таких субъектов как участников гражданских правоотношений, а также прямо указывает на тот факт, что реализовав свое право на получение имущественной поддержки в виде льготной аренды фактически такой мерой субъекты предпринимательской деятельности не пользуются, а статуса субъекта МСП используется для обеспечения формального соответствия условиям для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемых спорных объектов недвижимости. Аналогичные выводы изложены в судебных актах по делам А42-8133/2024, А51-16907/2020, А56-24075/2025, А56-55267/2025). При вынесении решений суды приходят к выводу, что злоупотреблением участником гражданских правоотношений своим правом в виде, определенным Законом № 159-ФЗ, в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет отказ суда в защите принадлежащего права.

Надлежащее исполнение субъектами МСП договорных обязательств, усиление контрольных функций уполномоченного публично-правового образования позволят минимизировать количество отказов уполномоченных органов реализации субъектами предпринимательской деятельности преимущественного права на приобретение арендованного имущества, а также существо сократят количество судебных разбирательств.

В целях законодательного закрепления условий об ответственности субъектов МСП при аренде федерального недвижимого имущества, предполагаемого к выкупу в рамках Закона № 159-ФЗ, целесообразно положения действующего законодательства, а именно статью 3 названного закона, дополнить условиями о соответствующей ответственности МСП.

Внесение дополнений в действующее законодательство, позволит исправить имеющиеся пробелы и неоднозначное толкование существующих норм, конкретизируют обстоятельства, которые зачастую подлежат разрешению только в судебном порядке, снизят нагрузку на уполномоченные органы, к компетенции которых относятся вопросы по отчуждению федерального недвижимого имущества субъектам МСП, уменьшат количество судебных разбирательств по урегулированию разногласий, возникающих при заключении договоров купли-продажи федерального недвижимого имущества и оспаривании действий или бездействий уполномоченных органов при реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение такого имущества.