Некоторые особенности правоприменительной судебной практики в сфере договора аренды зданий и сооружений

Договоры аренды зданий и сооружений являются чрезвычайно востребованным правовым институтом в условиях развития рыночных отношений в Российской Федерации.

Бизнес активно использует данный инструмент как для получения во владение и пользование площадок для развития (для арендатора), так и как форму извлечения прибыли путём инвестирования в недвижимость в целях её последующей сдачи в аренду на коммерческих условиях (для арендодателя).

Вместе с тем нельзя не отметить факт того, что судебная практика в данной сфере является крайне неоднозначной в некоторых вопросах, зачастую характеризуясь двойственностью судебных позиций, что порождает правовую неопределённость и необходимость в более подробном обобщении накопленных вопросов.

Кроме того, подобные «расколы» судебной практики часто тянутся не один год, не находя своего отражении в постановлениях Пленума ВС РФ, а равно не регулируясь принятием соответствующих федеральных законов.

В связи с изложенным при составлении данной статьи нами проведён анализ наиболее актуальной судебной практики по вопросам, судебные позиции в отношении которых значительно различаются.

1. По вопросу о том, с какого момента исчисляется срок действия договора аренды, в котором стороны определили дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды.

Данный вывод отражён, например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2025 № 305-ЭС24-23432 по делу № А40-205606/2023 [1].

Позиция 2. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с даты его подписания.

Данный вывод отражён, например, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2025 № Ф08-5998/2025 по делу № А32-13851/2024 [2].

2. По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определённом с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29, 30 или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключён с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определённый с первого числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29, 30 или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит госрегистрации.

Данный вывод отражён, например, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2026 № Ф08-7966/2024 по делу № А63-139/2023 [3].

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определённый с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29, 30 или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, не признается равным году и потому не подлежит госрегистрации.

Данный вывод отражён, например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2026 № 301-ЭС25-7698 по делу № А38-194/2024 [4].

3. По вопросу о том, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды, заключенные одновременно в отношении одного и того же недвижимого имущества таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации при условии, что общий срок аренды по всем этим договорам более года.

Такая позиция отражена, например, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009 [5].

Позиция 2. Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры не подлежат госрегистрации, хотя их общий срок составляет более года.

Такая позиция отражена, например, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2019 № Ф06-49341/2019 по делу N А55-27130/2018 [6].

4. По вопросу о праве арендатора здания (сооружения) требовать заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, существует две позиции судов.

Позиция 1. Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.

Такая позиция отражена, например, в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2017 № Ф03-1154/2017 по делу № А73-11054/2016 [7].

Позиция 2. Арендатор вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды, если это право предусмотрено договором аренды.

Такая позиция отражена, например, в достаточно устаревшем и единичном постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 № Ф04-3358/2008(8852-А70-37) [8].

5. По вопросу о применении к договорам аренды помещений положений о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 статьи 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) применим к договору аренды помещений в здании.

Такая позиция отражена, например, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.09.2020 № Ф04-3744/2020 по делу № А03-19130/2019 [9].

Позиция 2. Пункт 2 статьи 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) к договору аренды помещений в здании не применим.

Такая позиция отражена, например, в достаточно устаревшем и единичном постановлении ФАС Московского округа от 05.06.2007 № КА-А40/4838-07-2 [10].

Подводя итог настоящего исследования, отмечаем, что нельзя не отметить наличие ряда правовых проблем в данном институте, связанных с правоприменительной практикой, обусловленной одновременным наличием и реализацией различных судебных позиций по одним вопросам.

Полагаем, что разрешение выявленных проблем должно способствовать гармонизации арендных отношений зданий и сооружений и улучшения качества функционирования как правовых норм, так и правоприменительной практики.

Основным методом разрешения данных проблем полагаем принятие разъясняющих обзоров судебной практики ВС РФ, а также внесение соответствующих изменений в ГК РФ.