Всем известно, что Российская Федерация славиться своим обширным количеством земли [2]. Россия является самой большой по площади страной в мире. Исходя из этого можно понять, что для того, чтобы поддерживать состояние земли и ее уровень плодородия, который у российских земель достаточно высок, нужен контроль за рациональным использованием земли. Но в установленных нормами случаях государственные или муниципальные органы могут изъять определенные земельные участки для своих нужд.
Прежде чем перейти к рассмотрению примеров, хотелось бы обратить внимание на основные принципы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Принцип законности – присущ любым правоотношениям, но в данных он указывает на формальность рассматриваемой процедуры и четкое следование нормам главы 7.1 Земельного кодекса РФ. Принцип публичной цели – указывает на то, что изъятие земельного участка не может быть произведено без значимой причины. Как уже говорилось ранее, обоснование цели изъятия земли – это неотъемлемая часть процедуры, а также это пункт, подтверждающий законность действия. Принцип приоритета соглашения – указывает на то, что права второй стороны соглашения – правообладателя, никаким образом не могут быть ущемлены. Несмотря на то, что процедура носит преимущественно императивный характер, ее неотъемлемой частью является учет интересов собственника изымаемой земли.
Земли изымаются для определенных целей, например: для государственных нужд Российской Федерации – для размещения объектов федерального значения, в связи с осуществлением недропользования, для нужд субъекта РФ – для размещения объектов регионального значения, осуществления пользования участками недр местного значения, для органов местного самоуправления - для муниципальных нужд, для размещения объектов местного значения, данные случаи регулируются главой 7.1 Земельного Кодекса Российской Федерации. В дальнейшем исследовании некоторые цели изъятия будут проанализированы.
Прежде чем, перейти к конкретным примерам, хочется изучить основные моменты изъятия земли для государственных и муниципальных нужд в целом. Отметим, что данная процедура четко регулируется отдельной главой Земельного Кодекса РФ. Начнем с того, что изъятие земли возможно только в определенных случаях. Например, если собственник отказывает государственному или муниципальному органу в передаче своего земельного участка, согласно п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ, то такие споры решаются в судебном порядке, где уполномоченный орган должен доказать, что изъятие данной земли необходимо для удовлетворения соответствующих нужд, согласно статье 56.3 ЗК РФ. Также следует отметить то, что данная процедура должна соответствовать определенным законом критериям, без соблюдения которых изъятие может быть признано незаконным. Также условия как наличие документов территориального планирования, указание на значение строящегося объекта для Российской Федерации, субъекта или муниципалитета, документы, подтверждающие необходимость размещения объекта именно на изымаемой территории и некоторые другие документы для отдельных случаев необходимы для соблюдения законности перехода земель под строительство значимых объектов [1]. Согласно ст. 56.4 ЗК РФ, изъятие начинается с ходатайства организаций, имеющих право на такое обращение, в уполномоченный исполнительный орган. После чего уполномоченный орган выносит решение. В случае одобрения, в решении должны быть отражены: цель изъятия, схема расположения земельного участка, устанавливаются сроки, предоставляется также утвержденный проект межевания территории. После чего устанавливается, есть ли у земельного участка или участков собственники. Если они есть, то им направляется уведомление о том, что участок изымается для муниципальных или государственных нужд, в свою очередь собственники должны предоставить в уполномоченный исполнительный орган необходимые документы. Если же собственника земли не удалось выявить, то уполномоченный орган определяет право собственности государства или муниципалитета на земельный участок в судебном порядке. После принятия решения, уполномоченный орган исполнительной власти заключает соглашение с правообладателем. В нем должны содержаться определенные условия. Например: в соглашении должна указываться полная информация о земельном участке, такая как кадастровый номер, площадь, место нахождения, категория земель. Также немаловажным указанием является сторона договора, затрагивающая размер компенсации. Стоит отметить, что вместе с земельным участком объектом изъятия могут стать также сооружения, здания, объекты незавершенного строительства и элементы благоустройства, возведенные на нем. Исходя из этого, в соглашении должны быть также указаны рыночная стоимость участка, стоимость находящихся на участке объектов недвижимости, размер причиненных убытков, размер компенсации. Помимо этого немаловажным является уточнение в соглашении о форме возмещения. Оно может быть в виде денежной компенсации, в виде предоставления другого земельного участка правообладателю, в виде предоставления иного недвижимого имущества, а также может быть в смешанной форме, например: возмещение части денежной суммой, а другую часть предоставлением иного участка. В договоре еще должны быть указаны сроки: освобождения земельного участка, выплаты компенсации и иные сроки, предусмотренные соглашением. Помимо этого, могут быть указаны иные условия, согласно ст. 56.9 ЗК РФ.
После подробного изучения материальной части хотелось бы перейти к процессуальной. Для рассмотрения предлагается гражданское дело. Решение № 2-1722/2023 2-1722/2023~М-976/2023 М-976/2023 от 4 июля 2023 г. по делу № 2-1722/2023 Волжский районный суд г. Саратова (Саратовская область). В данном судебном заседании была затронута тема несогласия арендатора земельного участка с изъятием его для нужд муниципалитета. В данном случае муниципалитет принял решение о строительстве линейных объектов – дорог в пределах жилых групп, для чего ему понадобилось изъять участок [3]. В свою очередь, гражданин, арендующий эту землю, отказался от заключения соглашения. Хочется отметить, что предметом спора стал не столько процесс изъятия, сколько сумма возмещения. Из материалов дела понятно, что ответчик не согласился заключать соглашение с муниципалитетом из-за того, что его не строила сумма компенсации. В свою очередь, муниципалитет проводил изъятие законно, о чем нам свидетельствует: цель – нужды муниципалитета, законно принятое решения об изъятии, своевременно направленное уведомление и прочие признаки. В рамках данного дела суд назначил экспертизу, чтобы определить стоимость права аренды и сумму убытков ответчика. Экспертным заключением была определена сумма больше, чем установленная оценкой самого муниципалитета. В итоге суд постановил изъять данный участок под строительство линейных объектов – дорог в пределах жилых групп, после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения прекратить досрочно договор аренды земельного участка, взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» стоимость производства судебной экспертизы в определенном размере. Изучив данный пример можно хорошо понять алгоритм действия суда в подобных случаях, то есть тщательное анализирование соблюдения всех правил проведения законной процедуры изъятия земельных участков для региональных и муниципальных нужд. Помимо этого, можно увидеть то, что права собственника или арендатора земли не ущемляются. В данном случае суд даже установил для ответчика большую сумму за передачу земли муниципалитету.
Заключение
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд представляет собой сложный правовой институт, тесно связывающий в себе публичные и частные права. Его применение обусловлено необходимостью реализации публично значимых проектов, однако сопряжено с существенным вмешательством в сферу частной собственности. Проведённый анализ показывает, что действующее законодательство формирует достаточно развернутую систему гарантий прав правообладателей. Вместе с тем правоприменительная практика выявляет ряд проблем, связанных с определением выкупной цены, неоднозначностью подходов к оценке убытков и упущенной выгоды, а также зависимостью итогового размера компенсации от качества судебной экспертизы. Обеспечение баланса публичных и частных интересов должно оставаться ключевым ориентиром развития данного института.
