Институциональные изменения в статусе совета многоквартирного дома: гражданско-правовой анализ новелл 2025-2026 годов

Совет многоквартирного дома представляет собой один из ключевых институтов самоуправления собственников помещений, опосредующих управление общим имуществом. Правовой статус данного органа традиционно регулируется ст. 161.1 ЖК РФ, которая на протяжении последних лет неоднократно подвергалась изменениям. Однако именно Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 20 Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» внёс в указанную статью наиболее существенные за последнее десятилетие коррективы.

Актуальность исследования обусловлена тем, что новеллы Закона № 529-ФЗ затрагивают не только организационные аспекты деятельности совета, но и принципиальные вопросы гражданско-правового регулирования отношений между собственниками, советом дома и управляющей организацией. Введение конструкции совместного осуществления полномочий и требования об обязательном подписании протокола избранными членами совета порождает ряд теоретических и практических проблем, не имеющих однозначного разрешения в доктрине и судебной практике. Цель настоящей работы – выявить гражданско-правовую природу указанных новелл и определить их влияние на договорные отношения по управлению общим имуществом.

В доктрине гражданского и жилищного права отсутствует единый подход к определению правовой природы совета многоквартирного дома. Одни исследователи рассматривают его как орган управления юридического лица – товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, другие – как представительный орган собственников помещений, действующий на основании решения общего собрания [2, с. 112-118].

Представляется наиболее обоснованной позиция, согласно которой совет многоквартирного дома является коллегиальным органом, формируемым общим собранием собственников, действующим в интересах собственников и подотчётным общему собранию. В отличие от органов юридического лица, совет не обладает собственной правосубъектностью и не выступает в гражданском обороте от своего имени. Его решения носят внутренний характер и не создают обязанностей для третьих лиц напрямую, если иное не установлено законом [3, с. 45-52].

До вступления в силу Закона № 529-ФЗ компетенция совета многоквартирного дома определялась ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ и включала: обеспечение выполнения решений общего собрания, представление предложений по повестке дня общего собрания, участие в обсуждении проектов договоров управления, осуществление контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и выполнения работ. Председатель совета, избираемый из числа членов совета, наделялся правом действовать от имени собственников на основании решения общего собрания и доверенности (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Таким образом, до реформы 2025 года модель представительства председателя совета строилась по классической гражданско-правовой конструкции – представительство на основании доверенности, выдаваемой собственниками. Это создавало определённые практические сложности, поскольку требовало оформления доверенности от каждого собственника или от общего собрания в целом, что не всегда было осуществимо.

Закон № 529-ФЗ дополнил ст. 161.1 ЖК РФ частью 8.2, согласно которой общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение об осуществлении председателем совета многоквартирного дома полномочий, предусмотренных частью 8 указанной статьи, совместно с членами совета многоквартирного дома.

Данная новелла, по замыслу законодателя, направлена на усиление коллегиальности в принятии решений, затрагивающих интересы собственников, и на предотвращение злоупотреблений со стороны председателя совета. Однако юридическая техника изложения нормы порождает ряд вопросов, требующих доктринального осмысления.

Первый и наиболее принципиальный вопрос касается квалификации конструкции «совместного осуществления полномочий». В гражданском праве известны несколько моделей многосубъектного представительства: совместное представительство (когда требуется волеизъявление всех представителей), коллегиальное представительство (когда решение принимается большинством) и раздельное представительство (когда каждый представитель действует в пределах своей компетенции) [5, с. 89-94].

Анализ формулировки ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ позволяет предположить, что законодатель имел в виду именно совместное представительство, при котором для совершения юридически значимого действия необходимо согласованное волеизъявление председателя и членов совета. Однако норма не определяет, каким образом должно быть выражено это согласованное волеизъявление, как разрешаются разногласия и каковы последствия отсутствия согласия.

Представляется, что наиболее адекватной гражданско-правовой моделью является аналогия с совместным представительством, известным германскому праву (Gesamtvertretung) и воспринятым российским корпоративным законодательством применительно к коллегиальным исполнительным органам. Согласно данной модели, действие, совершённое одним из представителей без согласия другого, не создаёт правовых последствий для представляемого, если только оно не одобрено впоследствии [6, с. 156].

Ситуация разногласий между председателем совета и членами совета относительно конкретного действия (например, подписания акта приёмки оказанных услуг или заключения договора с подрядной организацией) требует разрешения через призму ст. 174 ГК РФ о последствиях ограничения полномочий представителя.

Если общее собрание приняло решение о совместном осуществлении полномочий, то третьи лица, знавшие или должные знать об этом ограничении, не вправе ссылаться на действительность сделки, совершённой председателем единолично. Бремя доказывания осведомлённости контрагента лежит на собственниках, оспаривающих сделку. Однако если контрагентом выступает управляющая организация, которая в силу закона обязана знакомиться с протоколами общих собраний, её осведомлённость презюмируется [7, с. 78-85].

Таким образом, введение конструкции совместного осуществления полномочий существенно повышает риски для управляющих организаций, заключающих сделки с председателем совета. Представляется целесообразным рекомендовать управляющим организациям при наличии решения общего собрания о совместном осуществлении полномочий требовать подтверждения согласия членов совета на совершение конкретной сделки.

Закон № 529-ФЗ дополнил ст. 161.1 ЖК РФ частью 4.1, согласно которой решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об избрании членов совета многоквартирного дома оформляется протоколом, который подписывается в том числе выбранными членами совета многоквартирного дома.

Данная новелла направлена на решение давно известной практической проблемы, когда лица включаются в состав совета многоквартирного дома без их ведома и согласия. Такие ситуации нередко использовались для получения контроля над советом и, соответственно, над процессами управления общим имуществом.

С точки зрения гражданского права требование о подписании протокола всеми избранными членами совета представляет собой специальное правило о форме решения собрания, отличное от общих положений ст. 181.2 ГК РФ. Согласно указанной статье, решение собрания оформляется протоколом, который подписывается председательствующим и секретарём собрания. Закон № 529-ФЗ вводит дополнительное требование, распространяющееся только на решения об избрании членов совета многоквартирного дома [8, с. 34-40].

Юридическая природа данного требования может быть квалифицирована как дополнительное условие действительности решения собрания. Это означает, что решение об избрании членов совета, оформленное протоколом без подписей всех избранных членов, является оспоримым в порядке ст. 181.4 ГК РФ.

Законодатель прямо не определил последствия несоблюдения требования ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ. Представляется, что наиболее обоснованным является подход, согласно которому отсутствие подписи хотя бы одного избранного члена совета влечёт оспоримость решения общего собрания. При этом право на оспаривание должно принадлежать прежде всего тому члену совета, чья подпись отсутствует, поскольку именно его права нарушены включением в состав совета без его согласия [9, с. 112-119].

Вместе с тем возможна и иная интерпретация, согласно которой отсутствие подписи свидетельствует о несоблюдении формы решения собрания, что влечёт его ничтожность в порядке п. 1 ст. 181.5 ГК РФ. Однако такой подход представляется чрезмерно строгим, поскольку не учитывает возможность последующего одобрения решения членом совета.

Важно отметить, что Закон № 529-ФЗ не изменяет общих положений гл. 9.1 ГК РФ о решениях собраний. Это означает, что к решениям об избрании членов совета многоквартирного дома применяются все общие правила об оспаривании решений собраний, включая сроки исковой давности (ст. 181.4 ГК РФ), основания ничтожности (ст. 181.5 ГК РФ) и правила о подтверждении решений (ст. 181.2 ГК РФ). Специальное требование о подписании протокола всеми избранными членами совета лишь дополняет указанный механизм, не отменяя его [10, с. 56-63].

Институциональные изменения в статусе совета многоквартирного дома непосредственно влияют на договорные отношения по управлению общим имуществом. Прежде всего это касается вопроса о том, кто вправе выступать от имени собственников при заключении и исполнении договора управления.

Если общее собрание приняло решение о совместном осуществлении полномочий, то управляющая организация при взаимодействии с советом должна учитывать необходимость получения согласия всех или большинства членов совета на совершение юридически значимых действий. Это создаёт дополнительные трансакционные издержки, но одновременно повышает защищённость собственников от недобросовестных действий председателя [11, с. 88-95].

Закон № 529-ФЗ также дополнил п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ положением, согласно которому председатель совета наделяется правом подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ без доверенности, выданной собственниками. Однако если общее собрание приняло решение о совместном осуществлении полномочий, данное право должно реализовываться совместно с членами совета.

Возникает вопрос: вправе ли управляющая организация требовать оплаты выполненных работ, если акт приёмки подписан только председателем совета, а решение о совместном осуществлении полномочий предусматривает подписание акта всеми членами совета? Представляется, что в таком случае управляющая организация несёт риск неблагоприятных последствий, поскольку она должна была знать о наличии соответствующего решения общего собрания [12, с. 45-52].

Сделки, совершённые председателем совета единолично в нарушение решения о совместном осуществлении полномочий, могут быть оспорены по ст. 174 ГК РФ. При этом бремя доказывания осведомлённости контрагента об ограничении полномочий лежит на истце. Если контрагентом является управляющая организация, профессионально участвующая в отношениях по управлению общим имуществом, её осведомлённость о решениях общего собрания презюмируется [13, с. 134-141].

Проведённый анализ позволяет выявить несколько пробелов в правовом регулировании институциональных изменений статуса совета многоквартирного дома.

Во-первых, отсутствует определение порядка разрешения разногласий между председателем и членами совета при совместном осуществлении полномочий. Представляется целесообразным дополнить ст. 161.1 ЖК РФ положением, согласно которому при наличии разногласий вопрос выносится на рассмотрение общего собрания собственников.

Во-вторых, не урегулированы последствия несоблюдения требования о подписании протокола всеми избранными членами совета. Целесообразно прямо указать, что несоблюдение данного требования влечёт оспоримость решения общего собрания.

В-третьих, не определён механизм взаимодействия управляющей организации с советом многоквартирного дома в условиях совместного осуществления полномочий. Представляется необходимым установить обязанность управляющей организации запрашивать подтверждение согласия членов совета при совершении юридически значимых действий.

Институциональные изменения в статусе совета многоквартирного дома, введённые Федеральным законом от 29.12.2025 № 529-ФЗ, представляют собой значимый шаг в развитии гражданско-правового регулирования отношений по управлению общим имуществом. Введение конструкции совместного осуществления полномочий и требования об обязательном подписании протокола избранными членами совета направлено на повышение коллегиальности и прозрачности принимаемых решений, однако порождает ряд теоретических и практических проблем.

Гражданско-правовая квалификация указанных новелл требует обращения к конструкциям представительства, решений собраний и сделок с превышением полномочий. Представляется, что дальнейшее развитие законодательства должно идти по пути более детальной регламентации последствий нарушения новых требований и установления баланса между императивными нормами жилищного законодательства и диспозитивными началами гражданского права.