Факторы, влияющие на региональный рынок жилья

Региональный рынок недвижимости – система социально-экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение недвижимого имущества территории (земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов) между собственниками.

Особенности недвижимости как продукта являются:

• долгосрочная эксплуатация как объект личного потребления;
• физическая неподвижность и связь с землей;
• сохранять свою естественную и реальную форму на протяжении всего жизненного цикла;
• относительно высокая стоимость;
• ограниченные земельные ресурсы;
• значительная дифференциация потребителей;
• неоднородность: свойство различают по размерам, расположению и т.д.

Региональный рынок недвижимости разделен на основные сегменты, каждый из которых имеет свои особенности и развивается относительно самостоятельно: рынок земли и земельный рынок, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

Ситуация на рынке недвижимости зависит от многих факторов. Основные из них:

• национальная и региональная политика в области управления недвижимостью;
• политика приватизации государственной собственности;
• уровень развития инфраструктуры, обслуживающей рынок недвижимости;
• территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т.д.

Особого внимания заслуживает региональный рынок жилья, поскольку он выполняет очень важную социальную функцию. Его расположение имеет большое значение для рынка жилья. Покупатель приобретает с собой определенный набор особенностей местности: доступность рабочих мест, магазинов, развлекательных заведений, которые в зависимости от ситуации могут быть самыми разными; безопасность коммунальных служб: школ, пожарных, правоохранительных органов и т. д.; качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, шума и т. д.; внешний вид: ландшафт, внешние особенности домов и участков [1].

Принято разделять рынки первичного и вторичного жилья. Первичный рынок – это рынок нового жилья, введенного в эксплуатацию. Под вторичным понимается рынок жилья по разным причинам: приобретение жилья на первичном рынке, переселение, снижения численности населения в целом, а также во многих регионах и в процессе миграции активов роль вторичного рынка жилья все более возрастает. Большая часть жилья, приобретенного гражданами в последние годы, находится на вторичном рынке.

Факторы, влияющие на стоимость жилья, можно разделить на внешние и внутренние. Отклонение от идеала для каждой характеристики иногда значительно снижает стоимость объекта.

К внешним критериям относятся: расположение, транспортная доступность, инфраструктура.

В зависимости от удаленности от центра стоимость жилья снижается в среднем на 10% в каждом следующем квартале.

Что касается транспорта, то, несмотря на то, что всем практичным важно иметь возможность ездить во всех направлениях города, большинство все же предпочитает жить вдали от шумных дорог.

Большое значение имеют также состояние и чистота входа, обустройство двора (удобные входы, детские площадки, парковочные карманы, ключи от входа во дворы) [2].

Однако при всем вышесказанном сделка может не состояться из-за неподходящего соседства в виде бани возле детской площадки, кафе возле дома или магазина на нижних этажах.

К внутренним критериям, или физическим характеристикам, относятся: тип строения и год постройки дома, дислокация квартиры в доме, ремонт и планировка помещения, расположение окон, площадь кухни.

Во всех городах Республики Казахстан виды строительства домов различны. В Алматы и Астане цены снижаются от монолита и кирпича до панели. Материал, из которого строится здание, в большей степени зависит от года постройки. Например, в столице многоэтажки построили позже 2003 года, в Алма-Ате не раньше 1980 года, в регионах – старые кирпичные дома.

В многоэтажных домах первый и последний этажи менее котируются. Первый - из соображений безопасности и близости к не всегда благополучным подвалам (сырость, комары, иногда крысы). Последние обусловлены частыми проблемами с крышей и последующим дорогостоящим ремонтом. Такая жилая площадь оценивается на 10-15% дешевле, чем у средних этажей.

Скидку 10% нужно сделать и в случае углового жилья и квартир с планами «вагон», «распашонка».

Наиболее ценятся варианты, когда окна выходят на несколько сторон света. В противном случае снижение цены может составить 10%.

Следует отметить, что на рынок недвижимости Казахстана очень сильно повлияла пандемия, вернее, ее последствия – экономический кризис, общее падение доходов и уровень платежеспособности населения. Не все покупатели попадают под действие программ государственной поддержки, не каждый может воспользоваться ипотекой. Весной 2020 года, когда «ковидные» события только начинались, никто не мог предположить, что ситуация с коронавирусом продлится так долго и будет иметь такие последствия.

Говорить о перспективах рынка жилья и делать прогнозы сейчас не совсем правильно и честно. Многое зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией, какой будет процент заболеваемости, введут ли в стране частичные ограничения или полноценный локдаун, как будет складываться экономическая обстановка в стране и в мире.