Основания возникновения права собственности на жилое помещение

Введение. Вопросы связанные с основаниями возникновения права собственности на жилое помещение традиционно характеризуются повышенной актуальностью, т.к. жилище – это одно из основных мест пребывания индивида в течении всей его жизни и традиционно является одним из наиболее значимых социальных благ в современном обществе. Система правового регулирования права собственности на жилище в настоящее время представляет собой совокупность норм гражданского и жилищного законодательства, которые достаточно четко и полно регулируют вопросы связанные с основаниями возникновения указанного права. Вместе с тем, указанная система правовых норм не является статичной, она (хотя и достаточно медленно) находится в постоянном развитии, что и предопределяет научных интерес к ее исследованию. Если мы обратимся к современной правовой литературе, то можем сделать вывод о том, что основания возникновения права собственности на жилое помещение часто выступают в качестве объекта научного исследования. Так, в период 2018 – 2020 годов исследованию рассматриваемой темы посвятили свои работы такие авторы как Булгакова В.В. [1], Касьяненко И.А. [2], Мыскин А.В. [3] и других авторов. Проанализировав работы данных ученых, а также нормы ГК РФ [4] и ЖК РФ [5], мы приходим к нижеследующим выводам.

Основной раздел. Говоря о собственности, необходимо различать собственность как экономическую категорию и право собственности. Собственность, рассматриваемая как экономическая категория подразумевает под собой отношения, складывающиеся в обществе между субъектами по поводу материальных благ, которые так необходимы для существования любого общества. Это определенные экономические отношения, которые подвергаются правовому оформлению [6].

Право собственности в ряду существующих вещных прав можно без преувеличения считать главенствующим. Свойство абсолютности присуще праву собственности по аналогии с иными вещными правами, так как собственник определен конкретно, все остальные лица по отношению к собственнику выступают в качестве обязанных. Право собственности на жилое помещение, как и любое другое право, не может возникнуть из ниоткуда. В соответствии с действующим законодательством, будущему собственнику (или нескольким собственникам) жилого помещения надлежит оформить в установленном порядке свое право на данное помещение, после чего он (или группа лиц) приобретает, соответственно, вышеупомянутое право.

В ГК РФ регулированию права собственности на жилые помещения законодатель отвел главу 18. В данной главе закрепляются нормы, регулирующие право собственности и иные вещные права (в частности, права членов семьи собственника жилого помещения), определяется смысловое понятие квартиры как объекта права собственности, так же указываются основные принципы регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации деятельности такого субъекта права, как товарищество собственников жилья. В соответствии с положением п. 1 ст. 209 ГК РФ «собственнику принадлежит на законном основании право владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Правомочия по владению возникают в связи с приобретением права на жилое помещение, что предполагает наличие дополнительных обременений по отношению к собственнику. К ним, помимо прочего, можно отнести государственную регистрацию перехода права собственности на жилище, (т.е. оформление договора купли-продажи и сопутствующих документов); в случае возведения жилого дома собственнику, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него, необходимо разрешение на строительство дома, что, в свою очередь, включает в себя соблюдение определенных требований: противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Тем не менее, подобного рода обременения, а также должную уплату налогов на недвижимость не следует позиционировать как ограничение прав собственников несмотря на то, что обязанности такого вида не являются характерными для собственности на иное имущество. Собственник жилого помещения в процессе пользования данным имуществом имеет право к получению выгоды и доходов одним или несколькими установленными законом и не противоречащими ему способами. Так, п. 2 ст. 288 ГК РФ говорит, что: «жилое помещение предназначено для проживания граждан». Таким требованием он реализует право гражданина на жилище.

Указанная выше норма так же допускает проживание в жилом помещении членов семьи собственника, а также сдачу в аренду для проживания с обязательным оформлением договора. Законодатель п. 3 ст. 288 ГК РФ запрещает размещение в жилых помещениях в частности и жилых домах в целом любых производственных помещений и их составных частей. В принципе данное расположение физически возможно, но только после перевода в соответствующем порядке жилого помещения или дома в категорию нежилого с соблюдением необходимой регламентированной процедуры. Установленные законодателем правомочия собственника жилого помещения, т.е. право распоряжаться, пользоваться и владеть, не могут быть ограничены ничем, кроме Федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Однако триада правомочий при непосредственной их реализации не должна препятствовать реализации прав других граждан и субъектов.

В случае нарушения собственником жилого помещения прав и свобод других граждан на его правомочие распоряжаться жильем могут быть наложены временные ограничения, но только судебным органом.

Частная собственность как отдельный вид собственности в целом дополнительно подразделяется на общую и индивидуальную. Общая собственность может возникнуть в случае регистрации права на жилое помещение, не подлежащее разделу или неразделенное жилье со стороны двух и более лиц - субъектов права собственности. Такой вид собственности имеет место быть при совместной приватизации квартир, а также при покупке недвижимости супругами или при регистрации права собственности за родителями и ребенком единовременно.

При этом общая собственность не возникает при разделении квартиры на отдельные составные части, а именно комнаты, где при выделении собственником каждой из этих частей для отдельного лица. Общая собственность на объекты многоквартирного дома, не подлежащие разделу: крыша, лифтовые помещения, фундамент - возникает у собственников квартир в указанном доме. Так же мы видим, что идет разделение общей собственность на совместную и долевую (ст. 244 ГК РФ). При наличии совместной общей собственности выделение долей в жилом помещении обязательно, в противном случае при возникновении споров эту обязанность может исполнить суд. На сегодняшний день действительными способами приобретения права совместной общей собственности являются: приватизация жилого помещения (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [7]); приобретение жилого помещения в собственность супругами (согласно ст. 256 ГК РФ); членство в крестьянском (фермерском) хозяйстве и обладание, соответственно, определенным имуществом (ст. 257 ГК РФ). В других предусмотренных случаях общая собственность может быть только в форме долевой. Размер долей в имуществе при регистрации права долевой общей собственности должен быть определен заранее. При отсутствии возможности выделения доли в натуральном выражении без ущерба недвижимости, в частности, при долевом разделении однокомнатной квартиры, выделяющееся лицо имеет право требования выплаты в его пользу денежной компенсации. Компенсация по своему размеру не должна быть меньше рыночной стоимости доли данного лица и выплачиваться со стороны других дольщиков (ст. 252 ГК РФ). Правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляется путем согласованных решений и действий со стороны всех дольщиков-собственников данного жилья. При невозможности достижения согласия между ними триаду правомочий возможно осуществлять через суд в установленном порядке (ст. 247 ГК РФ).

Понятие права собственности на жилое помещение нельзя назвать обширным, скорее наоборот, оно достаточно узко определено и имеет конкретно установленный предмет, а также субъектный состав и содержание. Однако одновременно с этим, принципы практического применения и реализации права собственности на жилище могут быть разнообразны. Представляя сказанное выше, можно прийти к заключению, что объектами права собственности на жилище могут являться непосредственно имеющие статус жилых помещения и их части (доли), при этом вне зависимости от времени сдачи объекта в пользование строительной организацией.

Раскрывая первоначальные основания приобретения права собственности на жилое помещение, можно говорить о таких конкретных способах, как хозяйственная и трудовая деятельность субъектов, в результате которой создается новая недвижимость (ст. 218, 219 ГК РФ); обнаружение так называемого бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК РФ); приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), подразумевающая тот факт, что лицо, которое не является собственником жилого помещения, но однако добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом в течение 5 лет, приобретает так называемые права собственника, если данное не противоречит законодательству.

В целом же можно отметить, что в современной науке гражданского права основания для возникновения права собственности на жилище классифицируются на две группы: Первичные основания – когда право собственности на жилище возникает впервые и производные основания, когда право собственности переходит в результате правопреемства от одного лица к другому лицу. Рассмотрим подробнее указанные основания.

Первоначальный способ возникновения права собственности на жилое помещение связан с непосредственным созданием жилища (к примеру –строительство дома, право собственности на жилой дом будет наличествовать с момента осуществления государственной регистрации права); приобретение права собственности на жилище в силу приобретательной давности; приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи.

Что касается производных способов, то это те, при которых происходит передача права собственности на жилое помещение от одного лица другому. К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Заключение. Подводя итог всему вышеизложенному в рамках данной статьи, можно сделать вывод относительно того, что в настоящее время «классической» для науки гражданского права является разделение оснований возникновения права собственности на жилое помещение на два вида: первоначальные способы возникновения права собственности и производные способы возникновения права собственности. Осуществления различия первоначальных и производных способов по своей сути являет собой установление факта отсутствия либо же наличия правопреемства, что в свою очередь делает возможным осуществления разграничения таких категорий как непосредственно основания возникновения права собственности (т.е. самих правопорождающих юридических фактов) и способов приобретения права собственности (т.е. тех правоотношений, связанных с правопреемством на основании тех или иных юридических фактов).

1. Булгаков В.В. Право собственности на жилые помещения // Актуальные проблемы государства и права. 2019. Т. 3. № 10. С. 200-206.
2. Касьяненко И.А. Понятие жилища // Крымский Академический вестник. 2019. № 11. С. 211-216.
3. Мыскин А.В. Защита жилищных прав лиц при модели общей собственности на жилые помещения // В сборнике: Защита гражданских прав: избранные аспекты. сборник статей. Сер. "Анализ современного права" Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина. Москва, 2017. С. 378-395.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
6. Гражданское право: Учебник: в 2 т. / С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, К.П. Беляев и др.; под ред. Б.М. Гонгало М.: Статут, 2016. Т. 1. С.330.
7. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.