Основания приобретения права собственности

Основания приобретения права собственности содержатся в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с чем:

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст. 136 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статьей 131 ГК РФ, вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН). При этом права на имущество, которые подлежат государственной регистрации, могут возникать, изменяться и прекращаться с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Право на недвижимое имущество, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке.

С вопросами государственной регистрации права тесно связан вопрос об отнесении предмета спора к движимому или недвижимому имуществу, что обуславливает необходимость государственной регистрации права на предмет спора, определяет момент возникновения права собственности у лица, претендующего на это право, юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по конкретному спору, а также объем и виды доказательств, подлежащих предоставлению лицами, участвующими в деле.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машиноместа.

Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН - наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства – наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Законом о государственной регистрации права дано определение государственного кадастрового учета недвижимого имущества, из содержания которого также возможно установление признаков недвижимого имущества как объекта гражданско-правовых отношений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В качестве рекомендательного источника информации о характеристиках объектов, подлежащих отнесению к недвижимому имуществу, можно привести письмо Федеральной налоговой службы Министерства финансов Российской Федерации от 1 октября 2018 года № БС-4-21/19038 «О критериях разграничения видов имущества (движимое или недвижимое) в целях применения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации» с дополнением от 28 августа 2019 года № БС-4-21/1721.

Рассмотрим по отдельности основания приобретения права собственности содержащиеся в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Приобретение права собственности на вновь созданную вещь.

Собственником вещи становится тот, кто изготовил или создал ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (абз. 1 п. 1. ст. 218 ГК РФ).

Буквальное содержание приведенной нормы статьи 218 ГК РФ свидетельствует, что для признания права собственности по указанному основанию должны быть соблюдены два условия:

• вещь должна быть создана для себя;
• при её создании должны быть соблюдены требования закона.

Два указанных условия позволяют отграничить споры, разрешение которых регулируется приведенной нормой закона, от споров, связанных с созданием новых вещей в порядке выполнения договорных обязательств (в частности договора подряда), а также от споров о признании права собственности на вновь созданные вещи без соблюдения обязательных требований к их созданию (в частности, о признании права собственности на спорные постройки).

Указанным основанием возникновения права собственности охватывается как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и недвижимость, которая к этому моменту еще продолжает создаваться. Анализ гражданских дел свидетельствует, что значительный процент споров данной категории имеет своим предметом правоотношения, возникшие из договоров долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), регулируемые ГК РФ, Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

2. Приобретение права собственности по сделкам

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В практике судов имеют место обращения с исками о признании права собственности на недвижимое имущество по сделкам, возможность получения которого во внесудебном порядке утрачена была утрачена.

По-прежнему нередки случаи в производстве судов гражданские дела, связанные с получением права собственности на объекты недвижимого имущества в порядке приватизации. При этом возможно выделить несколько групп таких гражданских дел:

• в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда;
• в отношении жилых помещений жилого фонда Министерства обороны Российской Федерации;
• в отношении жилых помещений ликвидированных предприятий, учреждений, организаций, в т.ч. колхозов, других сельхозпредприятий.

3. В порядке наследования

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Анализ дел данной категории свидетельствует, что основные вопросы у судей области вызывают споры по моменту возникновения права собственности у наследников, формам и способам принятия наследства.

4. Приобретение права собственности в результате выплаты паенакопления.

Большое количество поступивших на обобщение гражданских дел связаны с разрешением споров, предметом которых являются гаражи. При разрешении дел данной категории необходимо помнить, что согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Однако необходимо учитывать, что данное правовое регулирование приемлемо для легально возведенных строений, соответствие которых строительным, техническим, санитарных и противопожарных нормам подтверждены относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.

Таким образом, можно сделать вывод, что основанием приобретения права собственности становиться обстоятельства жизни, которые в результате действий физических или юридических лиц, согласно нормам права, влекут определенные юридические последствия, порождают определенные права и обязанности. Право собственности возникает в следствии покупки, наследования имущества и иных действий в рамках закона.