Повышение эффективности организации реконструкции зданий

В связи с сокращениями Вооруженных Сил РФ высвобождается большое количество помещений различного назначения: казармы, общежития, учебные корпуса и другие административно-хозяйственные здания, предназначенные для проживания и обучения военнослужащих срочной службы. Большинство освободившихся помещений не эксплуатируется и находится в заброшенном и неохраняемом состоянии из-за нехватки средств на поддержание «лишних» зданий и сооружений в надлежащем техническом состоянии и на оплату коммунальных услуг.

Неблагоприятные климатические условия способствуют резкому увеличению темпов физического износа заброшенных зданий и, после 3-5 лет такой эксплуатации здание приходит в полную негодность. Очевидно, что если не провести реконструкцию сооружений, расположенных на территории военных городков МО РФ в ближайшее время, то этот нежилой фонд придется полностью демонтировать.

Для решения проблемы обеспечения военнослужащих жильем, предотвращения разрушения высвобождающихся помещений МО, сохранения системы капитального строительства МО в рыночных условиях необходима модернизация строительного производства, восстановление его объемов за счет проведения реконструкции зданий и сооружений, принадлежащих Министерству Обороны, для создания благоустроенного жилья в сочетании с новым строительством.

В настоящее время силами военно-строительных организаций уже проведена реконструкция большого числа объектов, но без применения современных методик оптимизации процесса реконструкции, методик оценки экономической эффективности и целесообразности ее проведения. В результате эффективность реконструкции снижается, но все-таки проведение реконструкции нежилых помещений МО РФ позволили многим военнослужащим и членам их семей получить комфортабельное жилье.

В связи с экономической целесообразностью Ленинградским военным округом разработана программа реконструкции пустующих административных зданий под жилье, в соответствии с которой запланировано выполнить реконструкцию нескольких объектов.

В проблематике анализа организационного уровня реконструкции зданий военных городков можно выделить основные задачи: оценка текущего организационного уровня реконструкции зданий и прогнозирование его повышения; определение возможных резервов для ликвидации выявленных отрицательных отклонений; формирование вариантов решений, обеспечивающих выполнение установленных задач.

Для построенного здания необходимо в течение всего срока службы производить расчет затрат на его эксплуатацию, которые составляют значительную долю в общей совокупности затрат. За весь срок службы здания эксплуатационные и ремонтные затраты в 5-6 раз превышают первоначальные единовременные затраты на его сооружение. При этом требования надежности и экономичности находятся в известном противоречии.

Экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности по нескольким строительным предприятиям показал относительно низкий уровень рентабельности при проведении работ по реконструкции зданий и значительное превышение фактических сроков реконструкции над их плановыми значениями по всем объектам.

Очень важно, что в данной области строительного производства частыми являются ошибки проектных организаций, а также высокие затраты, связанные с привлечением большего количества трудовых ресурсов, чем в новом строительстве.

Проектирование и процесс реконструкции зданий являются определяющими стадиями инвестиционного цикла. Они охватывают 78 % всей продолжительности и 93 % капитальных затрат. Поэтому отсутствие слаженного взаимодействия проектировщиков и строителей, их организационно-экономическая разобщенность имеют ряд негативных последствий, которые нарушают технологическое единство проектирования и реконструкции зданий.

В результате разобщенности стадий инвестиционного цикла в настоящее время в строительном производстве реконструкции зданий отсутствует единая система планирования проектирования и строительства. Несмотря на то, что при соблюдении норм и правил, инструкций и стандартов по строительству не требуется согласования проектных решений, а допускаемые отклонения должны согласовываться только в одной инстанции в срок от 15 до 30 дней, анализ многолетней практики показывает, что со времени принятия решения до начала строительства проходит 3-5 лет. Стадия проектирования продолжается в среднем 2-3 года и стадия строительства – 3-5 лет. Проект же в условиях научно-технического прогресса устаревает уже через три года. Наибольшую ответственность за задержки строительства объектов несут именно заказчики и проектные организации.

Поскольку проектирование реконструкции проводится задолго до начала работ и базируется на весьма приблизительных данных, то это негативно складывается на качестве проектно-сметной документации и, как следствие, на работе подрядных строительных предприятий. При проведении реконструкции зданий необходимо уделять большое внимание вопросам предпроектных и проектных работ еще и по той причине, что в отличие от нового строительства принципиальные организационные решения по реконструкции зданий принимаются уже на этих стадиях ремонтно-строительного производства.

Анализ схемы организации и этапов управления при проведении реконструкции позволяет выделить следующие основные этапы и типы предприятий, участвующих в проведении реконструкции:

Анализ технического состояния здания, на котором проводится реконструкция.

1. Разработка проектной документации.
2. Экономическая оценка проведения реконструкции.
3. Проведение подготовительных работ.
4. Выполнение строительных и монтажных работ.
5. Выполнение специальных работ.

Строительные предприятия активно участвуют в проведении реконструкции на 3-5 этапах проведения реконструкции. Логично полагать, что для более эффективной их работы имеет смысл создать специальные подразделения в составе строительных предприятий, специализирующиеся на разработке проектно-сметной документации по реконструкции зданий.

Поиск более эффективных форм организации всех этапов, составляющих инвестиционный цикл, является исключительно актуальным, поскольку именно они в значительной степени определяют эффективность использования инвестиций. Одним из вариантов такой организации является осуществление проектирования и строительства не последовательно, а параллельно с определенным их совмещением во времени в одном строительном предприятии. В этом случае строительное предприятие может выступать в качестве управляющего проектом, с которым заказчик заключает комплексный проектно-строительный контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. Такое строительное предприятие осуществляет управление проектом, организует проектирование и реконструкцию объекта, несет всю ответственность за судьбу проекта.

Формирование организационных структур управления подразделениями, обеспечивающих разработку проектной документации по проведению реконструкции зданий, состоит из решения двух локальных задач: формирование структуры проектных подразделений строительных предприятий; формирование структуры аппарата управления этими подразделениями.

Структура проектных подразделений должна состоять из минимального количества работающих, имеющих высокую квалификацию и опыт проведения проектных работ по реконструкции зданий, эти работники должны составлять костяк проектных подразделений строительных предприятий. Новые структуры должны наделяться существенно расширенными функциями, в первую очередь, прямой экономической самостоятельностью и ответственностью за результаты своей деятельности.

Переход к такой системе управления проектом предполагает сокращение инвестиционного цикла, прежде всего, за счет максимального совмещения во времени процессов проектирования объектов, подготовки производства и выполнения строительных и монтажных работ.

Таким образом, на основании проведенного исследования рентабельности производственно-хозяйственной деятельности строительных предприятий при реконструкции зданий и ее влияния на формирование строительных организационно-производственных систем предложена возможность и обоснована необходимость адаптации строительных предприятий к условиям проведения реконструкции зданий, которые определяются включением в состав строительного производства нового элемента - проектного бюро.

Исследования по обоснованию экономической эффективности введения проектных бюро в состав строительных предприятий для производства проектно-изыскательских работ (ПИР) по реконструкции зданий предлагается провести методом математического программирования.

1. Поляков П.И., Тарановская М.З., Кардаков М.С. Применение стереофотограмметрии в архитектурно-строительной практике. Л., 1964.
2. Руководство по применению фотограмметрических методов для составления обмерных чертежей инженерных сооружений. М.: ПНИИиС Госстроя СССР, 1984.
3. Щенков, А.С. Архитектурное наследие на рубеже XX и XXI веков. Проблемы реставрации и охраны наследия / А.С. Щенков. Л., 2014. 456 c.