Проблемы, связанные с возмещением стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и пути их разрешения

Понятие улучшений арендованного имущества, дано в нормах ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [1]. В отличие от проведенных арендатором отделимых улучшений, которые остаются его собственностью, а значит, и учитываться будут как текущие или капитальные расходы в зависимости от своего содержания, неотделимые улучшения достаточно сложно сразу охарактеризовать. Все будет зависеть от формулировок договора аренды.

Можно обозначить здесь следующие возможные ситуации.

1. Договор аренды не содержит каких-либо упоминаний о неотделимых улучшениях объекта аренды. Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то у арендатора нет оснований признать расходом.
2. Договором аренды предусмотрено создание неотделимых улучшений помещения за счет арендодателя. У арендатора не возникает рассматриваемых расходов. В случае нарушения арендодателем условий договора вступают в силу положения других разделов договора аренды и нормы гражданского законодательства.
3. В договоре аренды указано, что все неотделимые улучшения помещения проводятся за счет арендатора и с согласия арендодателя. При этом есть оговорка о том, что по окончании срока аренды стоимость таких улучшений арендатору не компенсируется.
4. В договоре аренды указано, что все неотделимые улучшения помещения проводятся за счет арендатора и с согласия арендодателя. При этом есть оговорка о том, что по окончании срока аренды стоимость таких улучшений арендатору компенсируется. Однако получить эту компенсацию арендатор может не только единовременно при расторжении договора аренды, но и за счет снижения арендной платы, прописав это условие в самом договоре или дополнительном соглашении к нему.

Другой важный момент, которому стоит уделить внимание, заключается в тех положениях договора аренды, которые могут конкретизировать перечень неотделимых улучшений на объекте. В статьях 616 и 623 ГК РФ не определены точные формулировки этого понятия. Несмотря на общее положение о том, что это «улучшения, неотделимые без вреда для имущества», целесообразно закрепить в договоре подробный перечень таких работ. Это может способствовать разрешению споров в вопросе о компенсации арендодателем стоимости улучшений. А если этот перечень будет закрытым, то у арендатора появится основание относить определенную часть своих расходов к текущим расходам, подтверждая для налоговых органов их характер как именно отделимых улучшений.

У арендатора возникает право на возмещение стоимости произведенных им улучшений при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендатор получил согласие арендодателя на производимые улучшения; 2) улучшения характеризуются неотделимостью; 3) договор аренды не предусматривает иного. Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, которое произвел арендатор без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом.

Важным для раскрытия темы данной научной статьи является обращение к материалам судебной практики. Необходимо отметить, что для современной России традиционными являются источники права в виде нормативно-правовых актов. Однако в последние годы источниками отечественной системы права все чаще стала признаваться судебная практика (речь идет о решениях не любых органов судебной власти, а о решениях высших судебных инстанций России, например, Верховного Суда РФ). Несмотря на то, что на данный момент в системе органов судебной власти отсутствует такой орган как Высший Арбитражный Суд, акты данного органа до сих пор имеют значение для отечественной правовой системы. Касаемо темы данной статьи, необходимо обратить внимание на Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 6 июля 2010 года № 2842/10 [2]. Указанный акт судебной практики закрепляет положение, в соответствии с которым требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту имущества, находящегося в аренде, будут окончательно завершены. Иными словами, именно с указанного момента, по мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, у арендатора возникает такое субъективное право как право в установленном законе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества [6].

Необходимо отметить, что улучшения, которые осуществляются за счет амортизационных отчислений от имущества, находящегося в аренде, признаются собственностью арендодателя. При этом не имеет значения, носят ли эти улучшения отделимый или неотделимый характер. В качестве примера улучшений могут быть названы такие изменения объекта, которые повлекли качественную трансформацию. Такими изменениями могут касаться улучшения различных характеристик и свойств объекта, расширения функционала объекта и т.д.

Следует различать понятия «ремонт» и «улучшения». Это связано с тем, что ремонт не предполагает ни улучшения характеристик ремонтируемого объекта, ни появление у него новых полезных свойств.

Суды придерживаются позиции, в соответствии с которым улучшения признается неотделимым даже в том случае, если его отделение физически возможно, но приведет к повреждению улучшенного объекта. В качестве примера такого повреждения может быть названо сохранение на объекте следов от креплений.

Некоторые арендаторы полагают, что об отделимом характере произведенных улучшений свидетельствует наличие возможности их самостоятельного использования, т.е. использования вне связи с арендованным имуществом. Однако данная позиция является ошибочной, о чем свидетельствуют соответствующие судебные решения. В смысле ст. 623 ГК РФ возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544 [3]. Данное гражданское дело касалось спора арендатора и арендодателя о произведенных улучшениях. Арендатором было произведено улучшение арендованного имущества путем установки в помещении перегородок и встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха. По окончании срока аренды арендатор желал вернуть указанное имущество, полагая, что данное имущество принадлежит ему и может быть отделено. Однако суд счел, что арендатор не доказал надлежащим образом свою позицию. Напротив, суд пришел к выводу, что как перегородки, жестко закрепленные в помещении, так и кондиционеры являются неотделимыми улучшениями имущества. Это связано с тем, что в случае их демонтажа произошло бы повреждение имущества арендодателя, а именно остались бы следы от креплений на полу и на потолке в виде отверстий. Поэтому к неотделимым улучшениям было отнесено спорное имущество.

Однако столь категоричны судьи не всегда. Имущество признается отделимым, если повреждения небольшие и их можно исправить. Обычно эксперты определяют возможность отделимости в спорных ситуациях. Но необходимо помнить, что не как безусловное руководство к действию принимают суды заключения экспертов, а исследуют их вместе с другими доказательствами по делу.

Показательно в данном случае Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011 [4]. Арендодатель банку не позволил демонтировать имущество. Позже суды действия арендодателя посчитали неправильными, частично благодаря умелым действиям арендатора, который позаботился о формировании доказательной базы.

Когда арендатор банку демонтировать имущество не позволил, был произведен комиссионный осмотр спорных улучшений, по результатам которого был составлен акт. В дальнейшем судом были назначены две экспертизы в отношении данного имущества. При этом в рамках одной экспертизы эксперт пришел к выводу о неотделимости улучшений, а в рамках другой экспертизы – об их отделимости. ФАС сочла более обоснованным вывод второго эксперта. Это связано с тем, что кассовый узел, исходя из документации, был изготовлен и смонтирован как сборно-разборная конструкция. Это означает наличие возможности демонтажа указанного кассового узла без причинения вреда помещению, в котором он был установлен. В рамках первой из упомянутых ранее экспертиз эксперт указал на произведенную перепланировку помещений при монтаже. Однако никакими другими доказательствами данный вывод не подтверждался и опровергался документами органов технической инвентаризации. Также в рамках первой из упомянутых экспертиз эксперт указал на тот факт, что изделие (кассовый узел) монтировалось по индивидуальному проектному решению. Однако данный факт не исключает того, что данное изделие является сборно-разборным. По мнению суда определяющим в данном случае стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Так как экспертам не удалось установить причинение существенного вреда несущим конструкциям помещения, суд счел требование банка о возврате ему кассового узла обоснованным. Но при этом с учетом требований ст. 622 ГК РФ суд обязал арендатора вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, после демонтажа оборудования произвести восстановительный ремонт.

По рыночной стоимости данного объекта, т.е. по наиболее вероятной цене данного объекта на открытом рынке осуществляется отчуждение муниципального имущества субъектам малого и среднего предпринимательства. Рыночная стоимость объекта муниципальной собственности, подлежащая отчуждению, проводится на дату его осмотра, в то время как арендатор (предприниматель) неотделимые улучшения данного имущества (например: заменил окна, провел газ, перекрыл крышу и др.) произвел в период владения и пользования на условиях аренды муниципального имущества. В свою очередь, на в сторону увеличения рыночной стоимости выкупаемого объекта сказывались данные улучшения значительным образом. В результате обозначалась картина двойной оплаты за неотделимые улучшения, произведенные со стороны предпринимателя [5, с.136].

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, которая выражена в Постановлении от 25 декабря 2012 года № 9785/12, не должны включаться в выкупную цену за муниципальное имущество неотделимые улучшения, которые произвел арендатор, но при условии согласия собственника на проведение данных неотделимых улучшений, а также с учетом степени физического износа и имеющихся повреждений. Таким образом, в пользу субъектов малого и среднего предпринимательства был решен вопрос в данной спорной ситуации.

Не вызывает сомнения, что действующее отечественное законодательство, касающееся вопросов установления арендной платы при аренде земли и сооружений, нуждается в определенных корректировках. Наиболее правильным является следующее решение поставленной проблемы. Необходимо на законодательном уровне установить такое правило, в соответствии с которым арендатор наделялся бы правом на возмещение стоимости произведенных улучшений после окончания договора аренды. Указанным правом следует наделить арендатора в том случае, если произведенные им улучшения имеют неотделимый характер. Необходимо предусмотреть в нормах гражданского законодательства следующие условия, при которых арендатору должно предоставляться указанное право:

• улучшения произведены за счет арендатора;
• арендатором получено согласие арендодателя на внесение указанных улучшений;
• договор аренды, заключенный сторонами, не предусматривает иного решения рассматриваемого вопроса.

Также необходимым представляется закрепление в нормах отечественного законодательства таких понятий как «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения». Закрепление данных понятий в нормах законодательства позволит более эффективно разрешать споры, связанные с вопросами, касающимися возмещения в рамках договора аренды. Указанные изменения должны быть внесены в п. 2 ст. 623 ГК РФ. Представляется, что в указанной норме отечественного гражданского законодательства должны быть зафиксированы следующие дефиниции:

• отделимые улучшения – это такие улучшения, которые произведены арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, и в отношении которых существует объективная возможность отделения от имущества арендодателя без причинения вреда указанному имуществу.
• неотделимые улучшения – это такие улучшения, которые произведены арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, и которые в случае необходимости могут не быть отделены от имущества, находящегося в аренде, без причинения вреда последнему.