Ипотечный рынок является актуальным во все времена и одним из самых быстрорастущих элементов российского банковского бизнеса. Вопрос о приобретении своей недвижимости волнует миллионов граждан, о данной сфере говорят ежедневно: в средствах массовой информации, на уроках в школах и ВУЗах, да и просто на соседнем рынке за углом, и не все способны купить собственное жилье без кредитования, и для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса именно приобретение жилья с помощью заемных средств.
На первый взгляд рынок ипотеки может показаться сложным, большинство людей не знают, как он работает. Важно разбираться в ключевых понятиях, чтобы понимать динамику рынка, перспективы его развития и, возможно, делать прогнозы. Ипотека – это форма залога, при которой у должника остается в собственности заложенное имущество. Если должник не возвращает банку все денежные средства и не платит по договору, банк реализует имущество должника, возвращая, таким образом, себе деньги. Ипотеку часто путают с таким понятием, как «ипотечный кредит». Он является лишь частью ипотечной системы. Ипотечный кредит выдается на покупку недвижимости, а гарантией возврата денег выступает сама недвижимость. Как гласит федеральный закон об ипотеке, ее предметом могут быть жилые дома, квартиры, дачи и садовые дома, предприятия, земельные участки, гаражи, воздушные и морские суда, а также иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Само понятие ипотеки существовало еще в Древней Греции. Должник на своем участке должен был поставить камень или столб, который назывался «ипотека», после того как ему выплачивали деньги под залог участка и всего имущества. На этом камне или столбе высекались имена кредитора и должника, а также сумма долга и его срок. Если должник не мог вовремя погасить свой долг, то его собственность, обремененная ипотекой, переходила к кредитору. В наши дни в глобальном плане мало что изменилось. Суть ипотеки сегодня такова: при получении ипотечного кредита квартира переходит в залог банку-кредитору до момента, когда заемщик окончательно рассчитается по кредитному договору. Срок ипотеки может составлять в каждом отдельном случае от трех до 50 лет. Чаще всего ипотеку берут на десять или 20 лет.
Рынок ипотеки объединяет участников, так или иначе связанных с операциями ипотечного кредитования. Это банки, предоставляющие ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики, рейтинговые агентства и др. Банки оказывают непосредственное влияние на динамику ипотечного рынка в целом, а также отражают текущую ситуацию в этой сфере. Например, многие кредитные организации в период кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают кредитование. По словам руководителя рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко: «снижение ипотечных ставок возможно при условии отсутствия макроэкономических и геополитических шоков».
Российская ипотечная отрасль все еще относительно молода, ей 20 лет, и существует множество вариантов, в зависимости от того, с каким российским банком или ипотечным кредитором вы имеете дело. Ипотека – это ссуда, которую банк или ипотечный кредитор предоставляет вам для финансирования покупки дома. Наиболее выгодно занимать примерно 80% стоимости дома или меньше. Жилье, которое вы покупаете, выступает в качестве залога в обмен на деньги, которые вы одалживаете для финансирования ипотеки жилища. Ипотечный платеж состоит из четырех частей: основной суммы, процентов, налогов и страхования. Обычно он оплачивается ежемесячно. По сравнению с другими мировыми рынками российские ипотечные кредиты не требуют больших комиссионных сборов. С другой стороны, российские процентные ставки, как правило, более чем на 10% больше, чем основные ставки на других мировых рынках. При передаче акта покупатели российской недвижимости, как правило, должны будут уплатить агенту по недвижимости в размере от 2% до 5%, нотариальный сбор и регистрационный сбор в размере до 1%. Правительство стремится стимулировать российский рынок недвижимости, предлагая льготные ставки по ипотечным кредитам для тех, кто покупает недвижимость. Например, программы поддержки молодых семей семьям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. родится 2 или 3 ребенка предоставлять льготный период ипотечного жилищного кредитования со сниженной процентной ставкой под 6% годовых. Вдобавок будет существовать дополнительная поддержка для многодетных семей суть которой частичное погашение ипотечного долга многодетной семьи напрямую из Федерального бюджета Российской Федерации в размере 450 тысяч рублей, для поддержания данной программы в 2020 году дополнительно потребуется 28,6 миллиарда рублей, а в 2021 году – 30,1 миллиарда рублей. Также министерство сельского хозяйства России предложило внедрить программу льготной ипотеки для жителей сельской местности. Данная разработка регламентируется в качестве одного из инструментов целевой программы по развитию сельских территорий Российской Федерации [1]. Правила и условия льготной ипотеки государственной программы «Устойчивое развитие сельских территорий» установлены на 2020-2025 годы. Процентную ставку планируют установить в размере 1%, сроком до 25 лет. Прогнозируется, что общий объем финансирования ведомственной целевой программы в 2020–2025 годах может составить около 207 миллиарда рублей. Средства из федерального бюджета планируются на уровне 121-122 миллиарда рублей.
Как следует из материалов Центрального банка Российской Федерации о развитии банковского сектора в январе–августе 2019 года в январе–июле россияне стали брать в среднем более крупные ипотечные кредиты по сравнению с тем же периодом прошлого года, средняя ставка по ипотечным кредитам выросла до 9,66%. По данным объединенного кредитного бюро (ОКБ), за шесть месяцев было выдано 676 тыс. кредитов на сумму 1,5 трлн руб. Это ниже, чем за аналогичный период 2018 года, в количественном выражении на 13,9%, а в денежном измерении – на 4,5%. По данным регулятора, представленным в июне, средний размер ипотечного кредита за последний год увеличился на 18% и по итогам апреля составил рекордные 2,55 млн руб. Власти намерены удвоить объемы выдачи ипотеки с 3 трлн рублей до 6,2 трлн рублей до 2024 года. Размер рынка должен достигнуть 17 трлн руб., такие прогнозы дает Минфин. Одни игроки рынка считают, что даже при «вялом» росте экономики цель будет достигнута раньше – к 2022 году. Другие полагают, что целевых показателей невозможно добиться в условиях, когда банки повышают ставки, а цены на квартиры растут [3].
Одним из основных изменений в сфере ипотечных сделок является возраст заемщика: он заметно помолодел. Молодежь сейчас более продвинута, нежели старшее поколение.
Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний «ПСК», считает, что «тренд на омоложение покупателей будет продолжаться, а что же касается размера ставок, предсказать их на долгосрочный период крайне сложно, так как они зависят от ключевой ставки Центробанка РФ» [2].
Ипотечное кредитование является значимым фактором экономического и социального развития страны, в этой сфере наблюдается ряд положительный тенденций. Рынок жилой недвижимости подвержен периодам роста и спада. Невозможно знать наверняка может ли рынок жилья снова обрушиться. Проблемы, связанные с развитием ипотечного кредитования нашей страны, должны решаться комплексно, но уже сейчас видно, что рынок находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.
.png&w=640&q=75)
