Проблемы регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства

Сфера строительства остается одной из ключевых и наиболее перспективных сфер экономической деятельности в современной России. Кризис, вызванный пандемией COVID-19, оказал пагубное влияние на все сферы экономической деятельности, однако темпы и объемы строительства не сократились, а, напротив, значительно возросли. Несмотря на меры государственной поддержки как застройщиков, так и дольщиков, в сфере строительства многоквартирных жилых домов по-прежнему сохраняется высокая доля объектов незавершенного строительства.

В связи с последними реформами в этой сфере, среди которых введение счетов эскроу, реализация программы льготной ипотеки и т.п., ситуация на рынке жилой недвижимости в перспективе должна была улучшиться, однако разрешение ситуаций с уже возникшими острыми вопросами объектов незавершенного строительства по-прежнему является актуальной проблемой современной юридической науки в сфере градостроительного права.

Кроме того, также одной из значимых проблем регулирования отношений с недостроенными многоквартирными жилыми домами является невозможность определения и регистрации права собственности на составляющие этого объекта незавершенного строительства - на отдельные квартиры.

Следует отметить существование объектов незавершенного строительства высокой готовности, завершение строительства которых невозможно ввиду экономических или юридических причин, например, недостатка финансовых средств или банкротства застройщика. Такое здание может находиться на финальных стадиях строительства и не соответствовать определённым нормативным требованиям, чтобы пройти процедуру ввода в эксплуатацию и регистрацию недвижимого имущества (а такая процедура является весьма трудоемкой, длительной и финансово затратной), но при этом составляющие элементы внутри здания, например, квартир в многоквартирном жилом доме, полностью соответствуют необходимым для эксплуатации требованиям [1].

Проблема заключается в том, что до окончательной регистрации объекта капитального строительства как комплексного объекта недвижимости, его составные части также не подлежат регистрации по общему правилу, хотя и могут соответствовать всем необходимым строительным нормам.

Рассмотрим вопрос регистрации вышеупомянутого права собственности более подробно.

По общему правилу процедура приобретения права собственности на объект капитального строительства и его дальнейшая регистрация предусматривается Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Упрощенно этот порядок можно представить следующим образом: получение разрешения на строительство, прохождение различных согласований, получение разрешения на ввод в эксплуатацию [1].

Как раз этот способ (общий порядок) и содержит очевидное ограничение на регистрацию права собственности на составную часть объекта капитального строительства до момента его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации как объекта недвижимого имущества.

Другим вариантом приобретения права собственности является признание права собственности в судебном порядке.

Отношения по долевому участию в строительстве являются потребительскими отношениями, так как в случае участия в данных отношениях физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, к данным отношения применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О ЗПП») [3].

Верховным Судом Российской Федерации не раз подчеркивалось, что защите подлежат имущественные права граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, независимо от формы заключенного договора на вложение денежных средств в строительство, и на данные правоотношения распространяются положения Закона «О ЗПП», в том числе и на правоотношения по участию в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в части, не урегулированной последним.

Такое положение помогло и продолжает помогать защищать имущественные права и интересы граждан, связанные с результатами вложения ими денежных средств в объекты недвижимости (квартиры).

Однако, к сожалению, и после признания права собственности в судебном порядке на квартиру возникают сложности в осуществлении государственной регистрации права на этот вид недвижимости [2].

В соответствии с положениями действующего законодательства, а именно Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, при признании за гражданином права собственности по решению суда и регистрации прав на недвижимое имущество такая регистрация подлежит осуществлению на основании статьи 58 настоящего Федерального закона.

Частью 3 вышеуказанной статьи регулируется, что в случае если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда [4].

Таким образом, решение, которым разрешен спор о признании права собственности на недвижимое имущество, является основанием к регистрации такого права, и такая регистрация происходит по заявлению лица, в пользу которого состоялось судебное решение.

В свою очередь судебная практика по вопросам признания права на обособленную часть объекта незавершенного строительства очень неоднозначна и, даже при наличии решения суда о признании права, дольщик не всегда может зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, не введенном в эксплуатацию.

Таким образом, можно говорить о том, что существуют определенные перспективы в развитии законодательства в области правового режима объектов незавершенного строительства. Необходимо совершенствовать законодательство в области определения правового статуса составляющих частей объекта незавершенного строительства. Отсутствие возможности произвести регистрацию отдельных составных частей объекта незавершенного строительства не позволяет потребителям-дольщикам своевременно оформить и зарегистрировать право собственности на квартиры в «проблемном» объекте капитального строительства, а также исключает всякую оборотоспособность данных составных частей объекта незавершенного строительства до момента его ввода в эксплуатацию как комплексного объекта капитального строительства. Более того, неоднозначная судебная практика также не позволяет в полной мере защитить права дольщиков и разрешить имеющиеся проблемы в признании и регистрации права собственности на составные элементы объекта незавершенного строительства.