Предмет договора дарения недвижимого имущества

Договор дарения всегда был наиболее актуальной темой исследовательских изысканий в гражданском праве, так как, по своей природе, он берет начало еще с римского права. Так в римском праве договором дарения (pactum donationis) признавалось неформальное соглашение, по которому "одна сторона, даритель, предоставляет другой стороне, одаряемому, какие-либо ценности за счет своего имущества, с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому (animus donandi) [1, с. 560]. То есть фактически договор дарения появился тогда, когда, собственно, у людей стало появляться определенное имущество, которое можно было бы передавать другим.

Что касается развития договора дарения на территории России, то здесь стоит сказать, что наиболее прогрессивным, не учитывая современный ГК РФ, в этом плане был разработанный к началу XX века Проект Гражданского Уложения, определивший дарение непосредственно как договор и урегулировавший его более подробно [2, с. 19]. К сожалению, в силу случившегося в 1917 году, указанный выше Проект так и не был принят в качестве нормативного акта.

После победы Октябрьской революции властью большевиков было ограничено право распоряжения имуществом, устранено право собственности на землю, право частной собственности на недвижимость. Принято множество декретов, действие которых направлено на ликвидацию крупной и средней частной собственности, что, в частности, влияло и на возможность заключения сделок с недвижимостью.

В связи с чем, достаточно скудным правовое регулирование договора дарения было по ГК РСФСР 1922 года и ГК 1964 года. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. дарению была посвящена всего одна статья (138), содержавшая непосредственно определение договора дарения и требования к его форме, а Гражданский кодекс от 1964 г. ограничился всего лишь двумя статьями (256, 257). Если говорить о договоре дарения недвижимого имущества, то в ГК 1964 года упоминается лишь дарение жилого дома, для которого требовалась нотариальная форма и государственная регистрация, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин.

Однако ситуация, касающаяся наиболее полного урегулирования отношений, связанных с дарением, существенно изменилась после принятия второй части Гражданского кодекса РФ в 1996 году. Можно отметить, что действующий ГК РФ более детально регламентирует соответствующие отношения и содержит много новшеств. Данные изменения были необходимы, так как Российская Федерация осуществила переход к рыночной экономике и, в связи с этим, резко возросла роль договорных отношений в стране. Естественно, что право в России не является единственным социальным регулятором в сознании общества, но в тех случаях, когда не применяются такие социальные регуляторы, как мораль, традиции, обычаи, договоры приобретают больший приоритет, и именно это говорит о том, что намечается положительная тенденция в области повышения уровня общественного правосознания [3, с. 268].

Договор дарения регулируется главой 32 ГК РФ и согласно п.1 ст.572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом [4]. При этом основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Конечно, данный признак является основным «опорочить который может только условие о встречном предоставлении дарителю со стороны одаряемого, предусмотренного только данным договором дарения», в отношении исследуемого договора, однако не стоит забывать, что помимо безвозмездного характера, у данного договора есть и другие квалифицирующие признаки (намерение одарить, увеличение имущества одаряемого, согласие одаряемого на принятие дара, уменьшение имущества дарителя), отсутствие которых приводит к недействительности сделки [5, с. 7].

Необходимо отметить, что договор дарения может быть нескольких видов, в частности:

1. по передаче в собственность имущества, которое принадлежит дарителю;
2. по передаче имущественного права, которое принадлежит дарителю;
3. по освобождению одаряемого лица от исполнения имущественной обязанности по отношению к дарителю;
4. по передаче одаряемому имущественного права на условиях безвозмездной уступки права требования (ст.ст. 382, 383 ГК РФ);
5. по принятию дарителем долгогривых обязательств одаряемого лица на основе порядка перевода долга с разрешения кредитора.

В нашем случае особый интерес представляет договор дарения именно недвижимого имущества и для того, чтобы его раскрыть необходимо понять, что подразумевается под недвижимым имуществом, так как оно выступает предметом исследуемого договора. По мнению Е.Н. Абрамовой, договор дарения недвижимости представляет собой соглашение по предоставлению некоторого имущества, в котором даритель из своего имущества обогащает одаряемого и которое по воле обеих сторон совершается на безвозмездной основе [6, с. 880].

Недвижимость является тем фундаментом, на котором строятся вещные отношения в гражданском праве и ввиду этого представляет ценность для оборота имущества. Также стоит отметить, что в ГК РФ нет определения недвижимости и в ст.130 ГК РФ перечисляются лишь объекты, которые относятся к недвижимым вещам. Нет твердого мнения на этот счет и среди цивилистов, поэтому при рассмотрении такой категории как недвижимость, они допускают различные дефиниции – недвижимое имущество, недвижимая вещь, недвижимый объект, недвижимая собственность и т.п. К примеру, О.М. Козырь полагает, что законодатель использует терминологию «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» как синонимы, при этом недвижимость считает вещью, а по мнению Е.М. Тужиловой – Орданской, следует исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», которое усложняет определение недвижимости, при этом категорию «недвижимая вещь» считать единственно правильной в применении, поскольку объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Исходя из различных, устоявшихся мнений исследователей данной тематики, выделяется два условных вида недвижимости, а именно недвижимость в силу природы и недвижимость в силу закона (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания). Также, как уже отмечалось раннее, в кругах цивилистов возникают споры, касательно понятия недвижимости. Так, некоторые авторы (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, О.М. Кротов и др.) считают недвижимость строго юридическим, тогда как другие (В.В, Витрянский, Б.М. Гонгало, В.А. Алексеев и др.) отмечают функциональное значение названной категории.

Однако нельзя не согласится с мнением Р.С. Бевзенко, который считает, что ни один из подходов (юридический и функциональный) не помогут разобраться в вопросе, что же такое недвижимая вещь по современному российскому праву [7, с. 44]. Так функциональный – не формулирует конкретного критерия недвижимости, а юридический приводит к логическому кругу, заключающемуся в том, что недвижимостью считается то, на что можно зарегистрировать право, но при этом, что такое недвижимость ответа не дает.

Таким образом, так как какого-то определенного понятия недвижимого имущества не дается в ГК РФ, то предметом договора дарения может быть любой объект недвижимости, указанный в ст. 130 ГК РФ. Так к объектам недвижимости следует относить земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Прочная связь законодателем раскрывается с точки зрения невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, в их числе закон называет также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом законодательно расширен круг объектов недвижимости и помимо уже причисляемых ранее объектов недвижимости в силу природных свойств земельных участков, участков недр, и всего что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объектов незавершенного строительства и в силу закона воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания.