Сделка – один из видов реализации субъектами своих гражданских прав. Она заключается в достижении сторонами договоренностей, соответствующих их волеизъявлению. Правовой статус земельных ресурсов, как объекта гражданских прав, на протяжении всей истории развития русского государства, подвергался существенным изменением. Это обусловлено взглядами правителей конкретного исторического периода на законодательное закрепление оборота земель.
Современный вид положение земельных участков в гражданском обороте приобрел с принятием двух основных документов – Гражданского кодекса [1] (далее по тексту также – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации [2] (далее по тексту также – ЗК РФ). С принятием указанных документов закрепились положения о правовом статусе земель, как объекта земельных, так и гражданских правоотношений.
Положения ЗК РФ формируют основные принципы земельного законодательства, такие как Приоритет охраны земельных ресурсов, рассматривает землю не только как объект гражданского права, но и объект природы, участие граждан и юридических лиц в обороте земельных участков. Кодекс устанавливает категории земель и виды разрешенного использования для каждой соответствующей категории. Они также способы защиты земельных прав
Положения ГК РФ регламентируют общие положения о сделках в гражданском праве, статус земельного участка в системе объектов гражданского оборота, способы защиты нарушенных прав, а также порядок организации и проведения торгов.
Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Земельные участки, являясь объектами гражданских прав, соответственно могут выступать предметом сделок между частными субъектами гражданских правоотношений. Особенностями сделок с земельными участками является их обязательная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту также – ЕГРН) [3]. Перед совершением сделки с земельным участком, он должен пройти процедуру государственного кадастрового учета (далее по тексту также – ГКУ) с целью определения границ его местоположения и внесения на публичную кадастровую карту. Существенным отличием отчуждения земельных участков на торгах, является порядок проведения таких сделок.
Торги по продаже земельных участков или права их аренды представляют собой способ заключения договора гражданско-правового характера, направленный на выявление стороны договора в виде претендента, способного предложить наиболее максимальную цену или наиболее выгодные условия для заключения такого договора. Торги являются активно развивающимся институтом отчуждения земельных участков. Правовой статус торгов закреплен как в общих положениях гражданского кодекса Российской Федерации, так и в отдельных нормативно правовых актах. Существенным отличием торгов от иных способов получения земельных участков является наличие нескольких претендентов на заключение таких договоров. Существует практика предоставления земли за плату, но без проведения торгов. Разновидностью такой процедуры является выкуп земельного участка собственником расположенного на нем недвижимого имущества, оформленного и зарегистрированного в ЕГРН в установленном порядке. Все разновидности предоставления земли за плату без проведения торгов закреплены в Земельном кодексе. К ним относится вышеуказанный случай, когда на государственно или муниципальной земле находятся зарегистрированные объекты недвижимости заявителя, продажа земли из участка садоводческого некоммерческого товарищества – членам такого товарищества, продажа земли Крестьянским (фермерским) хозяйствам для сельскохозяйственного производства и иные случаи.
Продавец и организатор торгов не всегда являются одним и тем же лицом. В практике часто встречаются случаи организации торгов отдельными юридическими лицами – внесенными в специальный реестр. Они выражаются в торговых площадках, электронных операторах и иных видах. Организаторы ответственны за прием заявок потенциальных участников, саму процедуру проведения и подведение итогов. Обязанность заключения договора лежит на продавце, а не на организаторе. В этом случае последний выступает посредником при заключении договора.
Публичные торги регулируются Гражданским кодексом. 447 статья указывает общий порядок организации публичных торгов. Торги проводятся в форме аукциона и конкурса, а также в иных установленных законом формах. К разновидности иных форм относится пример продажи путем публичного предложения, если в результате продажи имущества должника, признанного банкротом, первичные торги не состоялись. Аукционы и конкурсы с единственным участником признаются недействительными.
Отчуждение государственных или муниципальных земель проводится в форме аукциона в соответствии с ЗК РФ. Аукцион представляет собой процедуру продажи или заключения договора аренды органами государственной власти или муниципальными образованиями. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям заинтересованных граждан или юридических лиц
Отличительной особенностью продажи земельных участков и прав на низ от органов власти является единственный вид – проведение аукциона. В иных формах такие торги невозможны.
При реализации имущества лица, признанного банкротом, торги проводятся на электронных торговых площадках. Форма торгов может быть открытая и закрытая. Участники торгов, изъявившие желание принять участие, должны зарегистрироваться и оформить заявку на интересуемые их лоты в установленном порядке. К указанным торгам всегда прикладывается проект соответствующего договора, заключаемого по итогам проведения торгов.
В процедуре банкротства предусмотрена продажа имущества должника, в том числе и земельных участков по специальным правилам.
Особенность таких торгов – проведение специальными субъектами – операторами электронных торговых площадок. Операторы вносятся в специальный реестр. Для участия необходима регистрация на торговой площадке, которая проводится на безвозмездной основе. Для регистрации участники предоставляют сведения о себе. Для граждан это могут быть паспортные данные и иные сведения. Для юридических лиц – информация, содержащаяся в ЕГРЮЛ, Учредительные документы и иные сведения.
Организатор торгов передает на торговую площадку информацию о проведении торгов, в том числе образец заявки, приложенные документы с информацией о лотах, проекты договоров. Участники, прошедшие регистрацию на торговой площадке, подают заявки по установленный форме и в установленный срок. Срок устанавливается организатором торгов. Все прошедшие регистрацию и подавшие заявку лица, протоколируются и признаются участниками торгов.
В зависимости от формы торгов есть различия по их проведению. Открытая форма представляет собой процесс подачи всеми участниками цены лота, повышения цены с использованием шагов – фиксированной суммы, необходимой для повышения цены. Закрытая форма предполагает собой неразглашение заявленных цен до начала проведения торгов. Публичное предложение – форма торгов, при которой заявленные суммы ниже начальной цены продажи, отсеиваются. По общим время на принятие решения о шаге – тридцать минут, однако правилами может быть установлена и другая цифра, например, один час.
В результате проведения торгов, определяется победитель, предложивший наиболее выгодные условия, оформляется соответствующий протокол, содержащий ход проведения торгов и информацию о победителе, с которым по итогу заключается договор.
Таким образом, процедура проведения аукциона заключается в подготовке решения о проведении аукциона, подготовке к его проведению, с соответствующим определением основных его элементов – места, даты, предмета, требований к заявителям. Торги проводятся как в электронной форме, так и в традиционной. Участники заранее должны обеспечить себе право на участие в торгах путем подачи установленной заявки и определенных документов, необходимых для участия в торгах. Реализация имущества в рамках процедуры банкротства требует от участников большей подготовки для участия в торгах. Это связано с необходимостью регистрации и выполнения условий заявки на участие в торгах. В зависимости от формы проведения торгов, выявленные нарушения позволяют признать сделку недействительной.
