Признание сделки, совершенной в отношении земельного участка, недействительной

Сделки, совершаемые с таким объектом как земельные участки, совершаются довольно часто, что обусловлено не только широкими возможностями, которыми наделяет собственника право на землю, но и достаточно подробным законодательным регулированием такого рода сделок. Следует отметить, что российское законодательство, регулирующее земельные отношения, непрерывно развивается: речь идет, в первую очередь, о нормах Гражданского кодекса РФ [1] (далее по тексту также – ГК РФ) и Земельного кодекса РФ [2] (далее по тексту также – ЗК РФ), а также о положениях специальных законов в данной сфере.

Сделка как форма выражения гражданских прав представляет собой договоренность субъектов гражданского права о совершении определенных действий, как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Разновидности сделок в отношение земельных участков не предусматривают определенного вида сделок, однако в отношение сделок с землей есть некоторые особенности. В первую очередь, все сделки, совершаемые с земельными участками, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Стоит отметить, что земельные участки образуются и ставятся на кадастровый учет кадастровой палатой. Сделки сами по себе признаются действительными, когда они совершаются в установленной для данного вида форме и соответствуют всем требованиям законодательства.

Рассматривая вопрос о недействительности сделки с земельным участком, необходимо в первую очередь определить разновидность такой сделки. К односторонним, например, относится дарение земельного участка. При таких видах сделка может быть признана недействительной, если не соблюдены условия дарения с учетом положений законодательства.

Следует подчеркнуть, что согласно ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

При совершении таких сделок необходимо сначала уделить внимание получению разрешения на отчуждение имущества, и только затем проводить сделку с участием нотариуса.

Немало нюансов и в сделках по приобретению участков за плату без проведения торгов и с проведением торгов. В случае предоставления участка без торгов, необходимо изучить статус земельного участка, в какой категории земель он находится и в какой орган государственной власти или местного самоуправления стоит обратиться за получением участка. Широко распространена практика выкупа земельных участков гражданами, имеющими на таких землях индивидуальные жилищные строения (частные дома), однако большинство таких участков не стоят на кадастровом учете и не имеют установленных границ, а также не отражаются на публичной кадастровой карте. Согласно земельному законодательству объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, который осуществляется согласно положениям ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Таким образом, можно сделать вывод, что процесс получения земельного участка в собственность за плату без проведения торгов подразумевает собой либо выкуп стоящего на кадастровом учете участка, либо его формирование с предварительным согласованием границ земельного участка с органами государственной власти или местного самоуправления.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В договор купли-продажи земельных участков запрещается включать условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Недействительным условием, также является ограничение продавцом дальнейшего распоряжения земельным участком покупателя, в том числе ограничивающих ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

Если рассматривать недействительные сделки – их можно разделить на две группы – ничтожные сделки и оспоримые сделки. Оспоримой сделкой признается такая сделка, заключение которой может быть оспорено в суде заинтересованными лицами. Ничтожная сделка же не влечет никаких правовых последствий с момента ее совершения, признание судом недействительной сделки ничтожной не требуется, они ничтожна в силу закона.

Правом на обращение в суд в случае совершения ничтожной сделки может воспользоваться неограниченный круг лиц, поскольку такая сделка противоречит общественным интересам или правам и законным интересам третьих лиц. Круг лиц, имеющих право обратиться в суд с иском о признании сделки оспоримой намного меньше, и указан в законодательстве.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Рассматривая вопрос мнимых и притворных сделок, можно рассмотреть судебную практику. Решением Шекснинского районного суда Вологодской области от 15.06.2021 по делу № 2-339/2021 [6], удовлетворены исковые требования Быстрова Л.А. к Быстрову С.Л. о признании недействительным договора дарения земельного участка. Исследовав материалы дела, суд установил, что Истец заключил со своим сыном ответчиком договор дарения земельного участка с целью сокрытия фактической купли-продажи указанного земельного участка за сумму в четыреста тысяч рублей. Ответчик признал исковые требования, и в результате, требования истца полностью удовлетворены, и к договору дарения применены правила договора купли-продажи земельного участка.

Следующий пример относится к мнимым сделкам. Истец Пурбуев А.А. обратился в суд [7] к ответчикам З.Н. Мытыпову, С.М. Рахманову с требованием о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным. Свои требования она пояснила, что ранее вынесенное решение Читинского районного суда приняло решение о взыскании с Мытыпова З.Н. в пользу истца денежных средств по договору займа. После возбуждения исполнительного производства выяснилось, что Мытыпов продал жилой дома Рахманову с целью получения денежных средств. Истец просит признать договор купли продажи недействительным, поскольку считает, что Мытыпов совершил мнимую сделку с целью сокрытия денежных средств, однако по заявлениям истца, фактически проживает в указанном доме. Истец приводит доводы, что по мнению неустановленных свидетелей, стоимость продажи явно занижена. В результате судебного разбирательства доводы истца ничем не подтверждены, и суд отказал в удовлетворении исковых требований. Данный пример показывает необходимость правильного доказывания мнимой сделки и фиксации недобросовестных действий.

Недействительность всех сделок с земельными участками признается судом, если такие сделки совершены недееспособным лицом, то есть, лицом, не обладающим возможностью осуществлять свои права и нести обязанности перед субъектами гражданского права. Недееспособность лица устанавливается только по решению суда.

Стоит отметить, что в случае совершения сделки лицом, полностью дееспособным, но в момент совершения сделки неспособным отдавать отчет своим действиям, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

Следует отметить о недействительности сделок в ряде обстоятельств. Так, совершаемые под угрозой насилия сделки признаются недействительными в судебном порядке. Совершенные путем обмана сделки также могут быть признаны недействительными. Под обманом подразумевается умалчивание намерений и сокрытие обстоятельств.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Есть такое понятие, как «лжедоверенность». В законе нет статьи по этому поводу, но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным. Соответственно данная ситуация может квалифицироваться по статье 183 ГК РФ, как совершение сделки неуполномоченным лицом

Выяснить полномочия представителя - вправе ли он заключать договор по продаже, дарению, обмену, вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т.д. Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.

Если сделку признать недействительной, то это повлечёт за собой определённые последствия. Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Оспоримая сделка может быть оспорена заинтересованным кругом лиц. Признать недействительными сделки с землей можно только в судебном порядке.

Таким образом, сделки с земельными участками, как объектом гражданского права, подразумевают собой достижение договоренности полностью дееспособных субъектов о возникновении, изменении или прекращении правоотношений, совершаемых в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. Наличие нарушений как в форме и порядке сделки, так и в правоспособности и дееспособности субъектов гражданского права служит основанием для признания сделки с земельным участком недействительной.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 26.10.2021) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №. 31. - Ст. 4398.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 4. - Ст. 4147.
3. О государственной регистрации недвижимости. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - №. 29. - Ст. 4344.
4. Кириченко Ю. Н. Право: учеб. пособие / Ю.Н. Кириченко, Ю.С. Кухарев; Юго-Зап. гос. ун-т. - Курск, 2015. С. 102.
5. Кириченко Ю.Н. Характеристика некоторых видов преступлений в сфере оборота с земельными участками // Современное уголовно-процессуальное право России -уроки истории и проблемы дальнейшего реформирования сборник материалов. Материалы Всероссийской конференции 15-16 октября 2015 года: Сб. науч. трудов. ОрЮИ МВД РФ. - Орел, 2015. С. 218-223.
6. Решение Шекснинского районного суда Вологодской области от 15.06.2021 по делу № 2-339/2021 (Документ официально опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс»
7. Решение Читинского районного суда Забайкальского края от 07 06.2021 ГПО делу № 2-836/2021 (Документ официально опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс»