Налогообложение недвижимости в России и за рубежом. Эффективное администрирование в налогообложении
научный журнал «Актуальные исследования» #4 (7), февраль '20

Налогообложение недвижимости в России и за рубежом. Эффективное администрирование в налогообложении

В данной статье проводится анализ имеющихся и возможных способов налогообложения в сфере недвижимости на основании установления вида налогообложения, налоговой базы и ставок. Рассмотрены существующие в мире тенденции налогообложения недвижимости, лежащие в основе тех или иных способов налогообложения в данной сфере. Раскрыты основные принципы, которых придерживаются все страны мира при формировании налоговой базы на недвижимость.

Аннотация статьи
налогообложение недвижимости
кадастровая стоимость
принципы налогообложения
оценка недвижимого имущества
рыночная стоимость
налоговая реформа
Ключевые слова

На данном этапе развития территорий налогообложение недвижимости осуществляется в 130 странах. Налог на недвижимость в большинстве стан составляет до 3% совокупного налога местных бюджетов, куда этот налог поступает.

Таблица 1

Налог на недвижимость в развитых странах мира в процентном соотношении к налоговым поступлениям в бюджет [1]

Страна

Налог на недвижимость,%

Великобритания

10,43

Франция

2,17

Дания

1,85

Нидерланды

1,81

Германия

1,06

Швеция

0,89

Системы налогообложения недвижимости в разных странах имеют отличия. Тем не менее, их можно классифицировать на два вида: рекуррентные (повторяющиеся) и спорадические (единичные). Первый вид налогообложения основывается либо на проведении оценки арендной стоимости, либо на возможности продажи недвижимости по рыночной стоимости. В некоторых странах рекуррентная система налогообложения рассчитывается исходя из размеров площади недвижимости. Второй вид налогообложения, спорадический, применяется в случае дарения недвижимости, продажи или увеличения стоимости налогооблагаемого объекта [2].

В условиях экономического кризиса эффективное администрирование налога на недвижимость приобретает особую актуальность. В мире обсуждение налога на недвижимость ведется на разных уровнях, в том числе и в Организации Экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Предложением данной организации является использование налога на недвижимость вместо повышения ставки налога на прибыль. Данное решение позволит увеличить общественные доходы без экстремального воздействия на денежный ресурс населения [3]. По результатам анализа экспертов ОЭСР, рекуррентная система налогообложения имеет минимальное влияние на экономический рост. Значит, необходимо реформирование налога на недвижимость [4].

Целью статьи является освещение проводимых в России и некоторых зарубежных странах реформ налогообложения недвижимости, их теоретических и практических аспектов.

Налоги на имущество наиболее выгодны с точки зрения вывода теневых доходов, так как в отличие от подоходного налога, не могут быть сокрыты от необходимости уплаты [5].

Существует три основных общих для всех стран мира принципа, на которых базируется налогообложение недвижимости (рисунок).

Рис. Принципы мирового налогообложения недвижимости

Принцип справедливости налогообложения в России закреплен в п.1 ст.3 Налогового кодекса Российской Федерации (положение о признании всеобщности и равенства налогообложения). В других странах также присутствует в законодательстве подобная статья. Например, в налоговом кодексе Республики Армения (п.3 ст.3) закреплено равенство при распределении налогов.

Реформа призвана осуществить данный принцип налогообложения недвижимости в большей мере, нежели налог на остаточную на балансовую стоимость или инвентаризационную стоимость. Формирование налоговой базы на данных видах стоимости вызывает риск появления высокого уровня налогообложения владельцев дешевой недвижимости и низкого уровня налогообложения для владельцев дорогой недвижимости, что противоречит принципу справедливости налогообложения недвижимости. Очевидно, что рыночная или кадастровая стоимость значительно превышает остаточную и инвентаризационную стоимость. Реформа в данном направлении поможет сбалансировать увеличение налоговых поступлений в бюджет при этом облегчив налоговую нагрузку на налогоплательщиков, дифференцируя величину налога, заплаченного малоимущими слоями населения и обеспеченными владельцами дорогой недвижимости. Но возникает опасность невозможности уплаты налога на дорогую недвижимость владельцем, не имеющим соразмерного платежу дохода. Поэтому необходимо вводить льготы, а также установить ограничение на предельную сумму налога. Такая методика постепенно вводится в России [6]. При введении данной методики необходим строгий контроль соразмерности начисленного налога платежеспособности владельца недвижимости, так как возможен риск как завышения налоговой величины, так и недоимка при финансовой возможности владельца имущества заплатить больше.

В настоящий момент существует в Российском налоговом законодательстве налог на роскошь. С одной стороны, этот налог позволяет дифференцировать величину налога для людей с разным уровнем дохода, с другой стороны, существует риск потери прозрачности налогооблагаемых активов. Например, при покупке элитной недвижимости за рубежом. В данном случае налог на имущество не поступает в российский бюджет [7].

Принцип субсидиарности основан на построении общества снизу-вверх, что означает увеличение полномочий на местах больше, чем в верхних структурах. При соблюдении принципа субсидиарности нижестоящие уровни власти наделяются полномочиями распределения налога на имущество, что позволяет обеспечить финансовую самостоятельность территорий в рамках реализации социальных, инфраструктурных и иных проектов района. В налогообложении недвижимости это стимулирует эффективность владения недвижимостью, одновременно повышая финансирование территории. Данный принцип минимизирует нецелевое использование недвижимости и приобретение недвижимости, по метражу избыточное для владельца [8].

В рамках принципа субсидиарности в ряде стран, таких как Италия и Германия введен налог на прирост ценности земли. В данном случае владелец получает необоснованную прибыль от владения недвижимостью и соответственно платит налог [2, 9].

Есть особенность в ст.12 налогового кодекса Российской Федерации: местные налоги устанавливаются центральной властью и нормативными актами представительных органов муниципальных образований. В Москве и Санкт-Петербурге местные налоги устанавливаются законами этих городов о налогах. В соответствии с п.5 ст. 12 Налогового кодекса российской Федерации отменяются местные налоги только по решению федерального уровня власти.

Успешно реализовать в России принцип субсидиарности можно только повысив полномочия нижестоящих уровней власти в области не только введения, но и установления налогов на недвижимость. При этом нельзя допустить превышение уровня начисленного совокупного налога над уровнем доходности владельца недвижимости. Возможно, стоит ввести дифференцированный налог на доходность и иные налоги в зависимости от величины налога на недвижимое имущество.

Принцип эффективного администрирования налога на недвижимость также является одним из важнейших в условиях усиления защиты прав собственности. В России выстроена единая федеральная система органов налогообложения, и это является уникальным среди федеральных стран опытом. Федеральная налоговая служба в нашей стране входит в состав Министерства Финансов России. По всем видам налогов у нас используется единая методология налогового администрирования, то есть контроля за соблюдением налогового законодательства Российской федерации юридическими и физическими лицами.

Качество оценки недвижимости является для соблюдения принципа эффективного администрирования налога на недвижимость очень важным. Определение справедливой рыночной стоимости недвижимости может быть достигнуто привлечением к оценке независимых оценщиков, так как государство является лицом заинтересованным и не может быть объективным оценщиком.

В мировой практике существует физический и стоимостной подходы к оценке недвижимости. При первом подходе учитывается площадь недвижимости или земельного участка. В рамках физического подхода закреплены определенные налоговые ставки для зданий и участков [2]. Физический подход практикуется в ряде стран Центральной Европы, в Нигерии и Вьетнаме. Недостатком физического подхода является нарушение принципа справедливости, так как он не предполагает учета изменения рыночных цен. По сути это налог на инвентаризационную стоимость. Поэтому в России и Армении постепенно уходит из практики данный метод.

При стоимостном подходе налог взимается от суммы, которую предположительно может владелец получить за годовую сдачу недвижимости в аренду. Данный метод практикуется в Великобритании, индии и Малайзии. Недостатком подхода является разница между возможной стоимостью сдачи недвижимости в аренду и более выгодным ее использованием в других целях.

В России разнятся налоговые ставки на участки сельского хозяйства, участки под строительство и прочего назначения, а также объекты капитального строительства. Мировой практике это не противоречит. Существуют находящиеся в муниципальной и государственной собственности объекты, которые не облагаются налогом. В России в настоящее время вопросами регулирования порядка оценки недвижимости занимается министерство экономического Развития России. Основные аспекты оценки и порядок ее оспаривания отражены в Законе Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, но с 2017 года кадастровую оценку недвижимости проводят специально для этого создаваемые бюджетные учреждения. Эти учреждения не могут привлекаться к другим оценочным работам.

Раз в 3-5 лет кадастровая оценка недвижимости подлежит пересмотру.

Безусловно, «установление и поддержка справедливых рыночных оценок стоимости в условиях чрезвычайно динамичного рынка недвижимости требуют выверенного и надежного сочетания управленческих, оценочных и технических аспектов» [10].

Выводы

  1. Можно с уверенностью сказать, что в большинстве стран недвижимость облагается налогом и величина уплаченных собственниками налогов существенно пополняет бюджеты местных территорий. Как правило налог применяется рекуррентный.
  2. Три основных принципа налогообложения: принцип справедливости, субсидиарности, эффективного администрирования.
  3. Для определения величины налога на недвижимость в разных странах используются капитальная, остаточная, рыночная, инвентаризационная стоимость недвижимости или же величина предполагаемой арендной платы, взимаемой собственником в случае сдачи объекта в аренду на год. В России осуществляется реформа, в результате которой идет постепенный отказ от инвентаризационной стоимости в пользу рыночной (кадастровой). Это повысит величину поступлений налога на недвижимость в бюджет.
  4. Администрированием налогов на недвижимость занимаются либо органы самоуправления, как в Армении, либо Федеральная налоговая служба, как это происходит в российской Федерации.
Текст статьи
  1. Пол Майкл Гринхалг, Кевин Малдун - Смит, Софи Ангус Журнал инвестиций и финансов в недвижимость // Налог на коммерческую недвижимость в Великобритании/ бизнес ставки и рейтинг апелляции: 2016, 34(6), С.602-619.
  2. Методологические подходы к налогообложению недвижимости. Их реализация в налоговых системах России и Армении.URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologicheskie-podhody-k-nalogooblozheniyu-nedvizhimosti-i-ih-realizatsiya-v-nalogovyh-sistemah-rossii-i-armenii.
  3. Исследования налоговой политики ОЭСР реформа налоговой политики и экономический рост. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-tendentsii-reformirovaniya-nalogovoy-politiki-v-usloviyah-globalizatsii-ekonomicheskoy-deyatelnosti.
  4. Деятельность ОЭСР в области налоговой политики: глобальные модели для лучших государственных и наднациональных практик. Перспективы имплементации стандартов в России и ЕАЭС. URL: https://globalcentre.hse.ru/data/2018/11/26/1141384430/%D0%9D%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8,%20%D0%B4%D0%BB%D1%8F%20%D1%81%D0%B0%D0%B9%D1%82%D0%B0.pdf.
  5. Иванов, Н.Ю. Методологические новации при планировании рационального использования земель урбанизированных и межселенных территорий / Н.Ю. Иванов, Н.И. Иванов // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы IХ междунар. науч.–практ. конф., посвященной 10-летию факультета «Управление территориями». Пенза: ПГУАС, 2013. С. 43–49.
  6. Пинская М. Р, Косарев И.М. Оценка платежеспособности плательщика при поимущественном налогообложении по кадастровой стоимости // Финансы и кредит. 2016 № 34. C.15-25.
  7. Налог на роскошь в 2019 году: сколько должны платить богатые россияне. URL: https://zen.yandex.ru/media/elitnoeru/nalog-na-roskosh-v-2019-godu-skolko-doljny-platit-bogatye-rossiiane-5c90c7e9aedd2500b3620b38/
  8. Волков, С.Н. Землеустройство: учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений / С.Н. Волков. М.: ГУЗ, 2013. 992 с.
  9. Налогообложение имущества в Германии. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nalogooblozhenie-imuschestva-v-germanii.
  10. Мишустин М.В. Система администрирования налога на недвижимость и налоговой оценки в регионе (на примере штата Массачусетс, США) // Экономическая политика. 2008. № 1. С. 152-169.
Список литературы
Ведется прием статей
Прием материалов
c 01 июля по 16 июля
Осталось 2 дня до окончания
Препринт статьи — после оплаты
Справка о публикации
БЕСПЛАТНО
Размещение электронной версии
21 июля
Загрузка в elibrary
21 июля
Рассылка печатных экземпляров
25 июля