Дефиниция недвижимого имущества: опыт зарубежных государств

Известно, что категория недвижимого имущества и классификация вещей по связи с землей и невозможности перемещения в пространстве, несомненно, известна практически каждой правовой системе мира, возможно с соответствующей специфики правовой природы и правового режима, а также собственным содержанием.

Определение понятия недвижимости со своими особенностями, содержащееся в ныне действующей ст. 130 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо обратиться к опыту зарубежных государств, посредством рассмотрения через призму анализа правового регулирования института недвижимости, в частности, его позитивации в различных правовых системах мира.

Во всех странах к недвижимости, без исключения, относят земельный участок и непосредственно связанные с ней вещи, неотделимые от земли без ущерба для них, – здания, сооружения, растения на корню и т.д., хотя многие из них могут стать движимыми вещами и как таковые – предметом самостоятельных обязательств. Остальные вещи, как и в российском позитивном праве, рассматриваются как движимые в силу юридической фикции. Вместе с тем, в национальных системах права имеются различия в квалификации таких объектов гражданских прав, что предопределено в многом, их экономическими, политическими и историческими особенностями, в том числе, фискальными целями. В основном это относится к признанию недвижимыми некоторых вещей, являющихся по своим «природным» свойствам и характеристикам движимыми, в том числе, прав на такие вещи.

Наиболее ортодоксальный применительно к римскому частному праву является подход к пониманию недвижимости немецкого законодателя, что, безусловно, обусловлено рядом объективных предпосылок, в частности, исторических.

Хозяйственное развитие неизбежно требует не только права собственности, но и иных юридических форм, которые обеспечивают экономически необходимое и вместе с тем юридически прочно защищенное участие одного лица в праве собственности другого лица на такие важные виды вещей, как земельные участки (недвижимость), – ведь созданная самой природой естественная ограниченность объектов земельной собственности в сочетании с монополией их частных собственников постепенно становится препятствием для их широкого хозяйственного использования всеми лицами. Поэтому с развитием и усложнением товарного хозяйства в континентальной Европе была отвергнута господствовавшая в феодальные времена идея «разделенной» между сюзереном и вассалом, «расщепленной» собственности на одно и то же имущество. Она получила здесь замену в виде разработанной германскими пандектистами теории ограниченных вещных прав (begrenzte Sachenrechte) на земельные участки (в других правопорядках – и на иные недвижимые вещи). Действительно, Германское гражданское уложение (ГГУ) 1896 г., являясь результатом работы выдающихся ученых-пандектистов по кодификации частноправовых норм, признает в соответствии с § 94–96 ГГУ исключительно категорию земельных участков (Grundstücken), тогда как понятие «недвижимость» (Immobilien) считается теоретическим, что свидетельствует о более узком подходе немецкого законодателя. Не случайно и в современном гражданском праве все иные, за исключением права собственности, вещные права возникают в отношении недвижимых вещей, а именно земельных участков. К вещным правам пандектистами были отнесены известные римскому праву вещные права на земельную недвижимость, которые осуществляются управомоченными лицами непосредственно, без каких-либо действий со стороны обязанных лиц: узуфрукт, эмфитевзис и т.д. Они составили группу ограниченных вещных «прав пользования» чужими вещами (Nutzungsrechte). Движимым имуществом, соответственно, является все, что не является земельным участком или его составной частью.

Анализ Гражданского Кодекса Германии позволяет установить, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здания, сооружения и другие постройки рассматриваются лишь как его составная часть. Несомненно, использование древнеримского правила «superficies solo cedit»», имеет, преимущественно, юридический характер и в очередной раз акцентирует внимание на рецепции положений римского права, характерной правовым системам романо- германской правой семьи.

Французское право исходит из более широкой концепции недвижимых вещей (ст. 517–526 ФГК). Основой понимания недвижимости во французском праве является представление о земельном участке. Гражданский кодекс Франции определяет, что имущество является недвижимым в силу своей природы и в силу своего назначения или вследствие предмета, принадлежность неотъемлемой частью которой является. К ним по самой их природе отнесены земля и связанные с ней строения, несобранный урожай, леса и другие природные объекты. Между тем, термином недвижимости охватываются установленные на землю вещные права – сервитуты, узуфрукт и др. Бестелесные имущества, квалифицируются как движимое. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство). К недвижимым по своей природе принадлежат земля и связанные с ней здания, урожай, леса и т.д. Недвижимыми вещами по их целевому предназначению также являются: машины, инструменты, животных и сырье, используемые на предприятии для обслуживания, эксплуатации и т.д., хотя фактически такие объекты могут перемещаться в пространстве. Если эти объекты отделимы от главной вещи, то они рассматриваются как движимость [1].

В рамках анализа Гражданский кодекса канадской провинции Квебек 1991 г., можно констатировать, что понимание недвижимости наиболее близкое к определению ФГК, которое предусматривает как телесную недвижимость, так и бестелесную недвижимость – вещные права на недвижимое имущество и иски, направленные на защиту прав и законных интересов, а также на приобретение владения недвижимостью (ст. 899–904 ГК Квебека).

В Нидерландах также присутствует дифференциация вещей на движимые и недвижимые. Так, к категории недвижимости относится земля, полезные ископаемые, растения на корню, здания и сооружения, соединенные с землей, Объекты, которые не включены в этот закрытый перечень относятся к движимым вещам (ст. 3 кн. 3 ГК Нидерландов).

Характеризуя особенности в классификации имущества на движимое и недвижимое отдельно остановимся на опыте Англии и большинства штатов США. Сами термины «движимое» и «недвижимое имущество» используются правоприменителем только в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемых международным частным правом, тогда как в собственных правовых пространствах такая дифференциация не применяется.

Примечательно, что в Великобритании земельные участки формально- юридически являются собственностью Короны (Crown Estate), поэтому гражданам они предоставляются без ограничения. По сути, право пользования земельным участком в Англии включает все правомочия собственника, в частности, распоряжение, т.е. способность определять юридическую судьбу вещи, как то дарить, продавать и совершать иные действия.

В США деление вещей на реальные и персональные заменено делением на движимое (chattels or movables) и недвижимое имущество (land or immovables). Следует отметить, что и в позитивном праве, и в правовой доктрине стран общего права зачастую смешиваются понятия вещных прав и объектов этих прав. В США юридическое понятие собственности является тождественным понятию права собственности. Более глубокий и всесторонний анализ данных понятий о собственности и праве собственности показывает, что собственность и право собственности базируются на совокупности правомочий, признаваемых и принудительно осуществляемых в обществе. Действительно, даже название вещных прав на недвижимость - «estate» - переводится как «имение», т.е. объект вещного права, что подчеркивает смешение права и объекта этого права. Как пишет Э. Дженкс, «знаменитое разделение на собственность «real» и «personal» представляет собой, может быть, самый характерный пример смешения между правом собственности и его объектом». Именно на этом основано такое понятие как «freehold land», означающее «право свободного держания земли» или бессрочную аренду земли. Более того, в Англии и США, в отличие от стран континентальной Европы, доминирует представление о том, что одно право вообще способно быть объектом другого права («право на право»). Здесь широко оперируют понятием «property», которое означает право на любое имущественное право, отделенное от личности. В частности, в Англии считается, что объектом «property» на недвижимость (real property) является не участок земли, а особая юридическая категория - estate. Последнее по существу означает правовой режим участка земли. В теории подчеркивается, что estate стоит между субъектом и объектом [2, с. 55].

В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property), которое основывается на использовании различных форм исковой защиты; к реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск – иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации. Понятие реального имущества перманентно расширялось, и в настоящее время оно включает землю и имеющие с ней существенную связь объекты: здания (сооружения), растения, урожай на корню, постоянные принадлежности земли или здания (сооружения), которые не могут быть отделены без повреждения земли или здания (сооружения), а также все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями (сооружениями), т.е. как телесные, так и бестелесные имущества. Универсальное определение реального имущества, именуемого в национальном законодательстве землей (land), содержится в английском Законе о толковании 1978 г. (Interpretation Act 1978). Все остальные виды имущества относятся к персональному. Персональное имущество (chattels) подразделяется на два класса: 1) реальная движимость (chattels real) и персональная движимость (chattels personal). К первому классу относится аренда. Персональная движимость делится в свою очередь на вещи во владении (choses in possession) и вещи в требовании (choses in action). Вещи во владении – это движимые материальные вещи, а вещи в требовании – это «неосязаемая собственность» (intangible property), под которой имеются в виду денежные требования и некоторые другие объекты: права промышленной собственности и т.д.

Характерной особенностью Швейцарского гражданского уложения 1907 г., в свою очередь, является деление недвижимых вещей на 3 группы. Так, на основании ст. 655 ШГУ к недвижимости относится: 1) земельные участки (включая недра), строения и растения; 2) горные прииски и зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость (сервитуты, поземельные долги, залоговые права); 3) капитальные строения. В отличие от гражданского законодательства Германии, где фактически не применяется термин «недвижимость». Швейцарский законодатель подобно японскому достаточно отчетливо определяет эту правовую категорию. Кроме того, дифференциация правового режима собственности во многом связана с различием между движимым и недвижимым имуществом. Понятие земельного участка более всеобъемлющее, нежели в отечественном гражданском праве, поскольку он охватывает не только почвенный слой, но и прочно связанные с ним здания и сооружения, занесенные в реестр недвижимости. Все это рассматривается как единый объект вещных прав и гражданского оборота.

Шведский Земельный кодекс определяет недвижимость лишь как земельный участок. Следовательно шведскому подходу, здания, строения, сооружения, деревья и другие прочно связанные с землей объекты не признаются недвижимостью, а рассматриваются сугубо в роли улучшениями последней.

Гражданское законодательство Мексики содержит достаточно широкий перечень вещей, которые признаются объектами недвижимости. К ним относятся, например: голубятни, пасеки, ставки с рыбами; статуи и картины; семена, предназначенные для посева; плавучие сооружения, используемые для нахождения на определенном месте водоема, и т.д.

В Гражданском кодексе Аргентины 1869 г. согласно положениям титула 1 также присутствует разграничение вещей на движимые и недвижимые. По замечанию Н.В. Бадаевой: «Классификация вещей также осуществляется в зависимости от субъекта, которому вещь принадлежит».

Гражданский Кодекс Латвии от 28 января 1937 г. формально закрепил следующее определение: материальные вещи бывают движимыми либо недвижимыми в зависимости от того, можно или нельзя перемещать их, не повреждая снаружи, с одного места на другое.

ГК Италии, принятый в 1942 г., непосредственно вслед за делением вещей на движимые и недвижимые (ст. 810, 812) установлено, что это же деление распространяется на права посредством применения правил о недвижимых вещах к вещным правам, которые имеют своим предметом недвижимые вещи, и правил о движимых вещах – ко всем остальным правам (ст. 813 ГК Италии). Стоит отметить, что итальянский законодатель относит водные объекты, например, озера и реки, к недвижимости.

Отдельно остановимся на гражданском праве Украины. Так, в силу ст. 181 ГК УК к объектам недвижимости относятся земельный участки, а также объекты, расположенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Нормы ныне действующего законодательства Украины, в отличие от ГК РФ, не содержат неисчерпывающего перечня объектов недвижимости и указывают исключительно на признаки, которыми должна обладать вещь для идентификации её в качестве недвижимой: расположение на земельном участке и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Кроме того, по украинскому законодательству режим недвижимых вещей может быть распространен законом на морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты, а также иные вещи, права на которые подлежат государственной регистрации. Очевиден то факт, что что законодатель Украины, в определенной мере, отказался от признания данных объектов недвижимыми вещами и прямо указывает сугубо на допустимость распространения правового режима в отношении таких объектов. ГК Украины устанавливает, в отличие от ГК РФ, что движимыми признаются вещи, которые способны свободно перемещаться в пространстве, то есть главным признаком, в свою очередь, выступает перемещаемость, в то время как российский законодатель в п.2 ст. 130 ГК РФ использует юридическую фикцию: «всё, что не относится к недвижимым вещам – есть движимое имущество».

Анализируя ГК Республики Беларусь, акцентирует на себе внимание схожесть формулировок и интерпретации понимания недвижимого имущества как российским, так и белорусским законодателем. Аналогично ст. 130 ГК РФ, ст. 130 ГК РБ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места. К недвижимым вещам также в Белоруссии приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Отметим, что в ГК РФ и в ГК РБ указываются не только основные, характерные классификационные признаки недвижимого имущества, но и предлагается открытый перечень объектов недвижимого имущества. Но, в отличие от ГК РФ, белорусский законодатель в качестве недвижимости не называет объекты незавершённого строительства и в пункте 2 рассматриваемой статьи отмечает, что вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В контексте рассмотрения особенности позитивации категории недвижимости в странах СНГ, необходимо акцентировать внимание на Гражданском кодексе Республики Казахстан. Анализируя норму, содержащийся в ст. 117 ГК РК, можно прийти к выводу, что к недвижимому имуществу (недвижимым вещами, недвижимости) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума (если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности), подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, иное имущество. Таким образом, в Республике Казахстан так же, как в РФ, наряду с признаками недвижимого имущества (прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению), даётся примерный перечень недвижимых вещей. Но и в этом перечне, как и в том, что содержится в ГК РБ, не упоминаются объекты незавершённого строительства. Иное имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются в Республике Казахстан движимым имуществом.

Эксцентричным и нетривиальным, представляется, подход испанского законодателя, который в свою очередь, относит к недвижимым вещам статуи, картины, помещенные на строениях таким способом, который свидетельствует о намерении соединить их, непосредственно, с объектом недвижимости. Также к недвижимости Испанский Гражданский Кодекс причисляет и «реальные права» - концессии публичной собственности и сервитуты. Но, несмотря на все указанные особенности, в правовой системе Испании все же закреплен фундаментальный классический подход к определению недвижимости и определяет такой признак как неразрывная связь с землей.

Согласно гражданского законодательства Чехии, так же, как и в большинстве европейских государств, объектами вещных прав являются вещи, права или иные имущественные ценности. Присутствует разделение вещей на движимые и недвижимые. К недвижимости относятся земельные участки и строения, прочно связанные с земельным участком (§119 ГК). Как и ряде других правовых систем, здания и сооружения не признаются составной частью земельного участка, и, следовательно, признается самостоятельным объектом права.

Аналогичный подход к дефиниции недвижимых вещей содержит и Венгерский гражданский кодекс. Тем не менее, анализ венгерского частного права позволяет установить более жесткие ограничения в отношении объектов недвижимости. Так, согласно § 96 ВГК не допускается иметь в частной собственности недра земли и природные ресурсы. Более того, прослеживается действие достаточно жестких правовых норм относительно размеров земельных участков и т.д. [3].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что толкование определения недвижимости, в том числе, в англо-американской системе права гораздо шире, чем в правовых системах континентальной Европы, поскольку оно охватывает не только вещные права, как разновидности права собственности, но предусматривает, также, и обязательственные требования. При этом, заметим, что подобный подход может порождать достаточно много сложностей как технического, так и юридического характера. Странам, относящимся к романо-германской правовой семье свойственно точное понимание такого правового института как «недвижимость». По мнению С.А. Бабкина, существуют 2 подхода к его определению: множественности видов недвижимости и рассмотрение его в качестве только земельного участка. Отечественный правопорядок придерживается первой из названных концепций. Нельзя не отметить, что понятие недвижимого имущества в законодательстве зарубежных стран является более широким по сравнению с тем, как трактует эту категорию ГК РФ, так как он содержит не только вещи, но и вещные права на недвижимость (сервитут, узуфрукт т.д.). Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что не существует единого подхода к определению недвижимости и каждое государство придерживается своего понимания и интерпретации понятия «недвижимое имущество» исходя из своей истории развития и традиций, сложившихся издревле.