О некоторых вопросах принудительного изъятия объектов незавершенного строительства

Следует отметить, что на сегодняшний день среди застройщиков объектов незавершенного строительства продолжает существовать определенная категория лиц, для которых срок аренды уже был однократно продлен, но строительство так и не было завершено. Многие из них пребывают в заблуждении, полагая, что имеют право взять участок еще раз в аренду без торгов для завершения строительства объекта. Некоторые полагают, что могут выкупить участок под объектом незавершенного строительства, так как он является объектом недвижимого имущества.

В действительности же государственный или муниципальный исполнительный орган власти по истечении срока однократно продленного договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта может в судебном порядке истребовать у застройщика объект незавершенного строительства для его последующей реализации на публичных торгах на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Однако, как показывает практика, при реализации данной нормы возникает много вопросов и выявляются пробелы правового регулирования. Поэтому важно учитывать межправовые основополагающие нормы.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства, относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, законодатель разграничивает понятия строения, здания, сооружения и объекта незавершенного строительства.

По смыслу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) возможность предоставления земельного участка в собственность предусмотрена только под объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию. В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает только после ввода объекта в эксплуатацию.

Статья 39.20 ЗК РФ устанавливает, что исключительное право на покупку земельного участка имеют только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства.

В этой связи законодателю следует ввести в понятийный аппарат Градостроительного кодекса РФ определение термина «объект незавершенного строительства». В настоящее время Верховный Суд РФ при определении относимости строящегося объекта к «объекту незавершенного строительства» руководствуется критерием завершенности работ по сооружению фундамента. Причем независимо от факта государственной регистрации права на объект органами Росреестра и наличия правоудостоверяющих документов. Примером тому определение Верховного Суда РФ от 29.04.2020 № 306-ЭС20-4219 по делу № А65-5503/2019, определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 309-ЭС19-28629, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016. При этом целесообразно соотнести применимость статьи 239.1 ГК РФ со степенью готовности объекта незавершенного строительством, так как между степенью готовности 1% и 99% существует большая разница.

К сожалению, на сегодняшний день имеется только один обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020, в котором Верховный Суд Российской Федерации не освятил ряд вопросов, возникающих при применении ст. 239.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Застройщик может защищать свои права и интересы, возражая против иска об изъятии объекта незавершенного строительством, опираясь при этом на пп. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ. Требование о реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов не подлежит удовлетворению, если собственник докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Поэтому застройщику в случае однократного предоставления земельного участка для завершения строительства следует документарно фиксировать все случаи нарушения сроков рассмотрения его заявлений на оказание государственных или муниципальных услуг, неправомерные отказы должностных лиц, обжаловать их в вышестоящие органы и судебные инстанции, чтобы обеспечить доказательственную базу и судебную перспективу спора.

Если требование об изъятии объекта незавершенного строительства все же будет удовлетворено, то вырученные от продажи объекта с публичных торгов средства либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов в соответствии с положениями п. 5 ст. 239.1 ГК РФ. Здесь имеется правовой пробел, так как законодатель ничем не ограничил организатора в размерах расходов проведение публичных торгов, что является коррупционным фактором, который предоставляет чиновникам право по своему субъективному усмотрению определять размеры этих расходов, а это может повлечь нарушение имущественных прав застройщика.

Учитывая оборотоспособность объектов незавершенного строительства законодателю следует исключить возможность продажи (и иного распоряжения) этим объектом без одновременной уступки прав и обязанностей по однократно продленному для завершения строительства договору аренды земельного участка. Этот запрет будет гарантировать соблюдение интересов приобретателя, обеспечивая его осведомленность о дате истечения срока аренды земельного участка, после которого может быть инициирована процедура изъятия объекта незавершенного строительством и его продажа с публичных торгов.

Также законодателю следует установить запрет на отчуждение объекта незавершенного строительством после истечения срока аренды земельного участка, однократно продленного для завершения строительства объекта. Ведь законодатель заранее ввел ограничение в правах для приобретателя такого объекта, который захочет завершить его строительство. Такому добросовестному приобретателю не только откажут в предоставлении земельного участка для завершения строительства, но и изымут сам объект на основании ст. 239.1 ГК РФ, запретив в последующем участвовать в публичных торгах. Справедливо ли это? Полагаю, что нет. В данном случае законодатель отвергает принцип презумпции невиновности и заведомо считает любого приобретателя находящимся в сговоре с предыдущим собственником или же его аффилированным лицом. Впрочем, исходя из принципов, господствующих в нашем обществе такой подход следует признать прагматичным.

Следует заметить, что на сегодняшний день существует разница между застройщиками – землепользователями, так как собственники земельных участков и арендаторы таких участков ничем не рискуют при превышении сроков строительства объектов, а вот арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подвергаются риску изъятия объектов незавершенного строительства по ст. 239.1 ГК РФ. Опираясь на этот факт, можно сделать вывод о том, что проблема «долгостроев» решена законодателем однобоко, без учета ч. 1 ст. 19 Конституции РФ, гласящей о том, что все равны перед законом и судом.

Считаю, что законодательно следует устранить диспозитивность нормы права, предоставляющей уполномоченному органу право выбора – обращаться с иском об изъятии объекта незавершенного строительством по истечении однократно продленного без торгов договора аренды земельного участка или нет. Также важным представляется и срок, в течение которого уполномоченный орган вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенного строительством. Так как по истечении 6 месяцев с момента завершения срока действия однократно продленного без торгов договора аренды земельного участка у собственника в силу ст. 39.6 ЗК РФ вновь возникает право на получение в аренду этого земельного участка без проведения торгов и тогда возникает препятствие к применению ст. 239.1 ГК РФ. В данных случаях субъективизм и проявления коррупции считаю неизбежными.

Правовую неопределенность создает пп. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, когда судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги или этот объект не был продан с публичных торгов – как тогда реализовать принцип однократности предоставления земельного участка для завершения строительства лицам, которым он уже предоставлялся?  В этом случае можно говорить о пробеле в правовом регулировании, который должен быть устранен законодателем.

Неоднозначным представляется право уполномоченного органа на выкуп объекта незавершенного строительством, если он не был приобретен на публичных торгах. Как определить критерии целесообразности выкупа? Этот вопрос законодатель оставил без ответа, а ведь вопросы бюджетной росписи и целевого расходования бюджетных средств являются предметом особого внимания со стороны контрольных и надзорных органов.

Вызывает сомнения и правильность подхода законодателя к определению цены продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах. С одной стороны, установление рыночной цены объекта, без каких-либо оговорок, будет способствовать соблюдению имущественных прав застройщика, но с другой стороны это предопределяет коммерческую непривлекательность предмета торгов. Ведь стоимость объекта незавершенного строительства на рынке складывается из нескольких составляющих: это и право аренды земельного участка, и стоимость инженерных изысканий (геодезических, геологических, гидрометеорологических, экологических), и стоимость проектирования объекта капитального строительства проектировщиком, и стоимость получения технических условий подключения объекта к инженерным сетям энергоснабжающих организаций, и иные сопутствующие расходы. Покупатель на публичных торгах должен отдавать себе отчет в том, что вряд ли предыдущий застройщик безвозмездно передаст ему всю исходно-разрешительную и проектную документацию на объект незавершенного строительства, так как законодатель не урегулировал этот вопрос. Следовательно, цена объекта незавершенного строительства, заявленная на публичных торгах будет фактически выше для покупателя на сотни тысяч, а может быть и миллионы рублей учитывая предстоящие расходы на инженерные изыскания, проектирование, получение технических условий и технологического присоединения и т.п. Поэтому ликвидность объекта незавершенного строительства при таком подходе законодателя к определению его цены на публичных торгах вызывает сомнения.

Еще можно отметить правовую неопределенность ст. 239.1 ГК РФ в случае, когда на одном земельном участке застройщик возводит сразу несколько объектов капитального строительства, часть из которых завершены строительством, а часть нет (при условии, что договор аренды земельного участка для завершения строительства уже однократно продлевался). Как быть в этом случае уполномоченному органу? Как вариант можно отмежевать часть земельного участка под объектами незавершенного строительства, но это уже будет другой земельный участок, а это принципиально важно с точки зрения правоприменения ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Законодателю следует предусмотреть правовое регулирование для подобных ситуаций. Аналогичные вопросы возникают и в случае множественности лиц на стороне арендатора, особенно когда их вклады не равнозначны и/или когда они независимо друг от друга возводят на земельном участке обособленные объекты капитального строительства (например, гаражи). Данный вопрос также не урегулирован и требует своего разрешения.

В качестве личной позиции отмечу, что усматриваю несоразмерность санкции, рассматриваемой ст. 239.1 ГК РФ в виде изъятия имущества. С учетом многолетнего опыта работы в исполнительных органах власти на различных должностях, связанного с представлением интересов этих органов в судах, полагаю возможным высказать альтернативный способ урегулирования проблемы «долгостроев», не прибегая к крайней мере в виде принудительного изъятия имущества. Считаю, что возможно превентивное стимулирование застройщика в виде прогрессивного повышения ставки арендной платы или введения системы административных штрафов после истечения первичного срока аренды земельного участка. Такой подход позволит избежать существенных бюджетных затрат на оплату служащих уполномоченных органов, занятых вопросами изъятия объектов недвижимого имущества и их реализацией на публичных торгах, а также расходы на штат юристов представляющих интересы органов власти и судейского корпуса, участвующих в рассмотрении данной категории дел.

Также законодательно должен быть взаимоувязан вопрос срока действия договора аренды земельного участка для целей строительства со сроком действия разрешения на строительство. Ведь в отличие от договора аренды срок действия разрешения определяется нормативным сроком строительства объекта, который рассчитывается и обосновывается проектировщиком и указывается в разделе «проект организации строительства» проектной документации. Но на сегодняшний день сроки аренды земельных участков для целей строительства никак не увязаны со сроками действия разрешений на строительство, хотя эти сроки как правило устанавливает один и тот же исполнительный орган власти.