Проблемы изъятия жилья органами местного самоуправления аварийного жилищного фонда

Важным аспектом муниципальной деятельности является формирование муниципального жилищного фонда. Под формированием муниципального жилищного фонда следует понимать совокупность действий органов местного самоуправления, направленных на поступление в муниципальную собственность жилых помещений. Муниципальный жилищный фонд формируется путём:

• передачи жилых помещений в муниципальную собственность в случаях, установленных законодательством (передача жилых помещений при разграничении государственной собственности, приватизация государственных или муниципальных учреждений, переход права собственности на выморочное жилое помещение и иные случаи);
• приобретения, строительства жилых помещений за счёт средств местного бюджета, софинансирования субъектов Российской Федерации в рамках специальных программ, национальных проектов;
• принятия в муниципальную собственность жилых помещений по решениям судебных органов, в том числе жилых помещений, признанных бесхозяйными;
• перевод нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, в жилые помещения.

Приобретённые жилые помещения включаются в состав муниципальной казны, за исключением жилых помещений, приобретённых муниципальными предприятиями, учреждениями и закреплённых за ними на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

Порядок реализации гражданами права на приватизацию жилых помещений муниципального жилищного фонда определяется и законодательными актами субъектов Российской Федерации, а также принимаемыми на основе законов муниципальными правовыми актами. Решение о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан либо законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц с соблюдением действующего законодательства и установленного порядка. Подготовка и оформление документов по передаче жилых помещений в собственность граждан осуществляются уполномоченным органом – отделом учёта и распределения жилой площади администрации Пушкинского муниципального района на основании заявления граждан. Отдел учёта подготавливает проект соответствующего постановления главы Пушкинского муниципального района, а также – проект договора передачи жилого помещения в собственность граждан.

ЖК РФ устанавливает условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Данный перевод осуществляется органом местного самоуправления с соблюдением требований жилищного и градостроительного законодательства. Таким образом, нежилые помещения муниципального жилищного фонда могут быть переведены в жилые помещения, что создаёт дополнительные возможности гражданам улучшать свои жилищные условия. Вместе с тем, охраняя, прежде всего, жилищные права и интересы граждан, ЖК РФ вводит целый ряд разноплановых условий перевода. Интересны случаи, когда органы местного самоуправления включали в муниципальные положения о переводе жилых помещений в нежилые дополнительные условия инвестиционного характера.

Под инвестиционными условиями понималась обязанность лиц, осуществляющих перевод жилых помещений (строений) в нежилые, произвести в предусмотренном договором порядке вложение денежных средств на восстановление жилищного фонда города.

Несмотря на позитивное стремление к улучшению муниципального жилищного фонда таким способом суды совершенно обоснованно признавали подобного рода условия договоров ничтожными, поскольку включение органом муниципального образования условий об инвестиционных вложениях за выдачу разрешения на перевод жилых помещений в нежилые противоречит статьям 5, 22–24 ЖК РФ.

Муниципальные образования в целях упорядочения работы по содержанию и использованию жилого фонда, по принятию в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения создают межведомственные комиссии по переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения и утверждают положения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Значительная часть населения многих муниципальных образований в настоящее время проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания.

Кризисное положение с состоянием жилищного фонда во многих населённых пунктах обусловлено рядом причин. К ним относятся: сокращение с начала 90-х годов прошлого века бюджетных ассигнований на жилищное строительство, естественное старение зданий при хроническом недофинансировании капитального ремонта и текущего содержания жилищного фонда и др.

Федеральная программа «Жилище», национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» послужили мощным импульсом к решению этой застарелой проблемы. Муниципальные образования активно участвуют в решении общегосударственной задачи переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, принимая свои целевые муниципальные программы. Эти программы носят комплексный характер, предусматривая переселение граждан из ветхого жилищного фонда во вновь построенные жилые дома социального значения, развитие инженерной инфраструктуры, формирование современного архитектурного облика населённых пунктов, повышение уровня благоустройства застраиваемых территорий. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда производится согласно жилищному законодательству.

Гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма в ветхих и аварийных жилых домах, предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающему установленным требованиям и находящееся в черте данного населённого пункта.

Жилое помещение, находящееся в собственности гражданина, может быть изъято путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Жилищный фонд для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья может пополняться и за счёт жилой площади: поступающей в муниципальный фонд в результате реконструкции жилых домов; выделяемой органами местного самоуправления по программе строительства социального жилья; освобождающейся в связи с выбытием граждан.

Для реализации задачи переселения граждан из ветхого и аварийного жилья муниципальные целевые программы предусматривают: создание манёвренного фонда для временного переселения граждан из ветхого и аварийного жилья; разработку порядка переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, правовых основ закрепления жилья или временного найма на период реконструкции аварийного и ветхого жилищного фонда; консолидацию инвестиционных ресурсов для решения жилищных вопросов граждан; привлечение к решению жилищных вопросов граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде; создание условий и механизмов привлечения различных внебюджетных источников для реализации мероприятий программы. Основанием для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда должно стать заключение межведомственной комиссии о необходимости капитального ремонта жилья, сноса жилья и т. д. Очерёдность и условия переселения граждан в манёвренный фонд с последующим ремонтом аварийной квартиры и возвратом жильца по месту жительства или замена жилья на другое в пределах социальных норм решается общественной жилищной комиссией муниципального образования в порядке, утверждённом правовыми актами.

1. Специфика управления муниципальной собственностью обусловлена, прежде всего, особенностями самой этой собственности: наличие определенного публичного интереса; наличие коллективного собственника; территориальный критерий объединений; развитие самоуправленческих отношений в форме прямой и представительной демократии; социальная природа муниципальной собственности.
2. Необходимо на федеральном уровне закрепить единообразную классификацию жилищного фонда, в основу которой должна быть положена классификация, предусмотренная ГК РФ, основанием классификации должно быть целевое использование жилищного фонда.
3. Жилищный фонд социального назначения на сегодняшний день является единственным инструментом, обеспечивающим реализацию конституционного права граждан на жилое помещение на безвозмездной основе и на бессрочный период. Попытки подменить данный фонд жилищным фондом коммерческого назначения не соответствуют принципам, заложенным в Конституции РФ.
4. Существование первичного и вторичного рынков жилья является обязательным условием формирования эффективных способов управления муниципальной собственностью (муниципальным жилищным фондом).
5. Государство должно обеспечить правовое закрепление правил функционирования рынка жилья и взаимодействия рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг.
6. В связи с общим устареванием норм, регулирующих управление жилищным фондом на Федеральном уровне, необходимо начать обновление нормативно-правовых актов с учетом опыта в этой сфере отдельных субъектов РФ и их нормативной базы.
7. Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется с целью получения в первую очередь социального, а не коммерческого эффекта от обеспечения жителей муниципального образования жилыми помещениями. В то же время коммерциализация необходима для сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на его содержание.
8. На территории всей РФ должно быть принято единообразное определение понятия управление жилищным фондом, которое должно содержать условие обеспечения граждан жилыми помещениями.
9. В РФ должно быть принято решение о четком разграничении полномочий по управлению жилищным фондом между отдельными органами и ветвями власти на уровне муниципального образования.
10. Каждый субъект РФ должен принять специальный нормативно-правовой акт, закрепляющий основные правила управления муниципальным жилищным фондом, а также конкретизировать обязанности и ответственность собственника муниципального жилищного фонда.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (ред. от 14.07.2020 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря. 
2. Собрание законодательства РФ. 2020. № 11. Ст. 1416.
3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
4. Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 № Ф-09-4920-/11 по делу № А50-24932/2010 // СПС Гарант, 2021.
5. Решение № 2-1878/2020 от 29.10.2020 по делу № 2-1878/2020. Электронный ресурс. URL:https://sudact.ru/regular/doc/VBesK2gzs3Ln/?regular-txt=®ularcase_doc=®ular-lawchunkinfo1621587588407 (дата обращения 20.05.2021).
6. Апелляционное определение от 6 февраля 2019 г. по делу № 3А-198/2018. Электронный ресурс. URL: https://sudact.ru/vsrf/doc/boPaewUBhcZY/?page=2&vsrf-judge=&vsrfcase_doc=&vsrf-txt=&vsrf-date_from=&vsrf-la=1621586811573 (дата обращения 20.05.2021г.).
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
8. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009.  
9. Ершова Е.Е. Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков.
10. Самохина А.Н. Возможность прекращения права собственности в принудительном порядке // Жилищное право. 2018. № 9.
11. Осуществление гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: монография / под ред. Е.П. Чорновола. Екатеринбург: Изд-во Уральского института – филиала РАНХиГС, 2012. С. 61-81.
12. Тихонова Я.П. Проблемные вопросы изъятия жилых помещений для государственных или муниципальных нужд // Евразийский Союз Ученых. 2014. № 5-5.