Организация и проведение кадастровых работ. Деятельность кадастрового инженера

В современных реалиях в нашей стране особую актуальность приобрели отношения, связанные с ведением единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), совершенствованием законодательства об осуществлении кадастровой деятельности, учета недвижимости и др.

Без эффективного управления рынком земли невозможным является и осуществление результативной политики в рыночных условиях, а это, в свою очередь, невозможно осуществить без действенной кадастровой деятельности.

Термины «кадастровый инженер», «кадастровая деятельность» вошли в деловой оборот в нашей стране относительно недавно и прежде всего они вызывают ассоциацию с недвижимостью, так как именно для целей регистрации юридических прав и налогообложения собственности создана целостная система данных обо всех объектах недвижимости [3].

Согласно ст. 29 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ «Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров» [1].

В соответствии с нормами указанного Закона у кадастрового инженера (далее – КИ) есть выбор одной из следующих форм организации своей деятельности в этой сфере, а что отражено на рисунке 1. Также он обладает правом выбора места осуществления кадастровой деятельности.

Рис. 1. Возможные формы организации деятельности КИ

Сведения о КИ вносят в государственный реестр кадастровых инженеров (далее – ГРКИ), ведение которого возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). ГРКИ размещен на официальном сайте Росреестра, поэтому данные о КИ общедоступны. Их предоставляют по запросу любого заинтересованного лица.

Законодателем определен широкий круг прав и полномочий КИ. Однако из-за важности их деятельности, на эту категорию специалистов законом возложено множество обязанностей, предусматривающих степень ответственности за выполняемые кадастровые работы и услуги [3].

Кадастровую деятельность имеет право осуществлять лишь лицо, которое сдало соответствующий квалификационный экзамен и получило квалификационный аттестат КИ.

Проведение кадастровых работ заключаются в изучении исходного объема документации, обследовании и обмерах, координировании объектов, определении их точных характеристик (границ, площади, этажности, высоты).

Результаты работ фиксируют в акте обследования, межевом или техническом плане. По этим документам осуществляют учет и регистрацию в Росреестре. Кадастровые работы также необходимы при строительстве объектов недвижимости, определении границ земельных участков, в случае перепланировки, реконструкции и в иных случаях. КИ имеет право определения точных параметров участков, строений, помещений с выдачей подтверждающего документа.

Точные характеристики каждого объекта (земельный надел, строение, помещение и т.д.) отражаются в единой федеральной базе данных – ЕГРН. Ведут ЕГРН специалисты Росреестра, однако все данные для учета и регистрации они получают из документации, которую выдает КИ [3, с.98].

Принципы кадастровой деятельности изложены законодателем в ФЗ № 221 и отражены на рисунке 2.

Рис. 2. Принципы кадастровой деятельности

Вышеперечисленные принципы кадастровой деятельности являются основными, определяющими общие правила функционирования кадастра.

Единство методологии в определении кадастровой стоимости означает, что в этом процессе применяются единые правила её установления для объектов недвижимости.

Второй из указанных принципов означает, что земельно-кадастровые сведения должны быть по максимуму доступны для всех заинтересованных сторон, причем, как юридических, так и физических лиц. Исключение составляют сведения, составляющие государственную или коммерческую тайну.

Третий из представленных принципов говорит о том, что независимо от субъекта РФ, где ведется государственный кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, порядок предоставления информации одинаковы в границах нашего государства. А текущие данные вносятся непрерывно в зависимости от изменения характеристик земельных участков.

Достоверность и точность земельно-кадастровой информации, как четвертый принцип, означает, что достоверность кадастровых сведений определяется степенью их соответствия фактическому состоянию и использованию земельного фонда. Точность и детальность земель земельно-кадастровой информации отражают степень соответствия ее величин истинному значению характеристик земельного фонда.

Целью проведения различных кадастровых работ и оказания услуг является получение актуальных сведений о конкретном недвижимом объекте. Лишь после реализации указанных действий возможна постановка на учет земли или же оформление на нее прав собственности. Данную процедуру выполняет КИ, имеющий лицензию на эту деятельность. Без этого все документы, которые подготовил специалист, не имеют юридической силы.

Кадастровые работы, являясь широким спектром услуг, который оказывается специалистами в сфере землеустройства (КИ и геодезистами), находятся в зависимости от объекта, в отношении которого их проводят.

Таким образом, исполнение кадастровых работ нужно в тех случаях, что указаны на рисунке 3.

Рис. 3. Ситуации, при которых необходимым является выполнение кадастровых работ

В связи с пандемией коронавируса и сложной геополитической ситуацией в большинстве регионов РФ и в целом по России в течение 2020-2021 гг. наблюдалось снижение объема заказов в области кадастровых работ (согласно экспертному мнению, примерно на 30%) [4].

По этим и другим причинам за последние годы число действующих КИ в РФ неуклонно снижается, о чем свидетельствуют данные, указанные на рисунке 4. Из него видно, что численность снизилась в 2021 г. в сравнении с базовым годом на 4744 чел. (-16,8%), а по сравнению с 2020 г. – на 980 чел. (-4%) [4].

Рис. 4. Динамика численности действующих КИ в России, чел.

В этой связи выделяют такие их разновидности:

• работы в отношении участков земли;
• мероприятия, проводимые с разными постройками и сооружениями;
• комплексная оценка земли и всех строений, располагающихся на ней.

Осуществление кадастровых работ подчинено правилам, которые отражены на рисунке 5.

Рис. 5. Правила, по которым осуществляют кадастровые работы

Кадастровые работы выполняют в комплексе и подтверждают документально. В разные периоды использовались такие документы, как, например, кадастровые планы, кадастровые паспорта, планы застроек, схемы и др. Но с течением времени требования к документам и их заполнению существенно меняются. Так, в настоящее время, на все жилые и нежилые постройки по законодательству необходимо изготовление техплана, на участки земли – межевого плана или проекта межевания территории. Кроме того, например, для получения разрешения на строительство могут требоваться и документы о согласовании (с Роснедра, Росавиацией и др.) [2].

Все кадастровые работы выполняют по установленным законом правилам. Однозначно поделить кадастровые работы на виды невозможно. Можно только лишь классифицировать их по разным признакам. Все это говорит об огромном сегменте на рынке кадастра, контролируемом государством.