С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости [1, с. 132].
Купля-продажа недвижимости – движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия [1, с. 149].
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг. Для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
- в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
- в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами;
- в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями.
Эти отношения существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Характерной особенностью рынка недвижимости является относительно высокий уровень предпринимательского риска.
Риск – это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал [2, с. 58].
Источники неуправляемых рисков при инвестировании в недвижимость представлены на рисунке 1.
Рис. 1. Объективные причины неуправляемых рисков
Любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность (таблица). При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами.
Таблица
Источники рыночных рысков
|
Рыночные риски |
Характеристика |
|---|---|
|
Юридические |
Возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта. |
|
Экономические |
Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне переделок. Это важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. |
|
Архитектурно-строительные |
Связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. |
|
Административные |
Случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти. Поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления. |
|
Экономические |
Возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке, наличия системы альтернативных поставок. |
|
Внешние |
Степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. |
В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:
- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
- неверное истолкование имеющихся данных;
- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды.
Все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.
Разделение финансовых рисков на определенные группы представлено на рисунке 2.
Рис. 2. Группы финансовых рисков
Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.
В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.
Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:
- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки, или операции с недвижимостью;
- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.
Для оценки степени влияния риска на результаты деятельности риелторской фирмы важно использовать системную классификацию рисков. Только научно обоснованное управление риском дает возможность минимизировать непредвиденные обстоятельства и получить предпринимательский доход.
Управление рисками – один из основных элементов экономической системы.
Наиболее существенным методом рискового менеджмента является удержание ил владение риском, опираясь на знания экономических, естественных и других законов и закономерностей, на необходимый фундамент информаций на научно разработанную теорию принятия управленческих решений.
