Роль и значение рынка недвижимости и ипотеки в современных рыночных отношениях в России

Предыдущий год на рынке недвижимости был очень сложным. Ипотечное кредитование в прошедшем году перенесло несколько стрессовых периодов. Первый ипотечный кризис произошел весной, когда сильно выросли ставки по ипотеке, вслед за резким поднятием ключевой ставки ЦБ. К концу 2022 на фоне масштабной критики субсидированных программ с околонулевыми ставками, а также ожиданий девелоперов о завершении ипотечной госпрограммы также возникли кризисные настроения.

В 2022 г. выдача ипотеки сократилась относительно рекордного 2021 г.: банки предоставили 1,3 млн ипотечных кредитов (-30%) на сумму 4,8 трлн руб. (-16%). При этом по количеству выдача 2022 г. соответствует докризисному 2019 г., а в объеме – выше на 64% [5].

Но в целом по итогам года на рынке ипотеки, даже при наличии резкого скачка ключевой ставки в конце февраля, отмечается снижение среднегодовой ставки по выданным кредитам на покупку новостроек, с небольшим их ростом на покупку вторичного жилья.

Отмечается рекордный рост доли ипотечных сделок с новостройками в Московском регионе (Москва, включая ТинАО, а также Московская область) до 73%, согласно данным аналитики, предоставленным ЦИАН. В начале года она составляла 65%, в марте, после скачка ключевой ставки, снизилась до 62%, затем показатель планомерно рос, к декабрю достигнув 84% (абсолютный месячный максимум).

Средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке выросла до 9,3% (+1 п.п.), на новостройки ‒ снизилась до 4,3% (-1,6 п.п. к 2021 г.) благодаря льготным программам и ипотеке с субсидией от застройщика [4]

Выдача ипотеки с господдержкой оставалась высокой: 485 тыс. кредитов (-1% к 2021 г.) на сумму 2,2 трлн руб. (+41%), доля льготной ипотеки достигла максимумов (35% в общем количестве выдач). При этом в течение года льготные программы оперативно донастраивались в зависимости от развития ситуации на ипотечном рынке.

Для сравнения: в декабре 2021 года доля ипотечных сделок с новостройками составляла порядка 65–66%, в декабре 2020-го – около 63%, в январе 2020-го – 58%.

Спрос сместился в сторону новостроек (31% от общей выдачи ипотеки, +6 п.п. к 2021 г.) на фоне роста спреда между ставками на первичном и вторичном рынках в 2 раза до 5,0 п.п [2].

В основном оживления рынка ипотечной недвижимости обусловлен весенним увеличением лимита по госпрограмме, а также более широким применением околонулевых программ от застройщиков.

В целом за последний год в столичном регионе выдали, согласно данным, предоставленным ЦИАН, 98 тыс. ипотечных кредитов, что почти 8% меньше, чем в 2021-м. Наиболее просел спрос на новостройки, даже с учетом всех схем приобретения, его просадка составила порядка 21%

Вторичный рынок недвижимости характеризуется гораздо менее редким использованием ипотечных сделок, так как на этот сегмент не распространяются госпрограммы и льготы от застройщиков, ставки ипотеки на подобное жилье являются более высокими. Например, согласно данным компании «Инком-Недвижимость», ипотечные сделки со вторичкой распределились от 12% (в апреле-мае) до 40% (в октябре – декабре) от всех сделок по недвижимости в регионе [2].

Декабрь прошлого года характеризуется высокой активностью ипотечного кредитования – и «Сбер», и ВТБ, обеспечивающие более 70% всех ипотечных сделок, отметили рекордные продажи.

Одновременно с этим, отчетность обоих этих банков отражает оба снижение ипотечного спроса год к году – согласно комментарию ВТБ (доля рынка – 20,7%) отмечается снижение на 3,6% в денежном выражении. «Сбер» (49,9% рынка) в конце 2022-го выступил с прогнозом о снижении в денежном выражении на 15%.

Ипотечный портфель в 2022 г. увеличился на 2 трлн руб. до 14,1 трлн руб. на 01.01.2023.

При этом ипотека обеспечила 86% прироста всех розничных кредитов, а ее доля впервые превысила 50% в общей задолженности физических лиц. Перспективы ипотечного рынка и рынка недвижимости находятся в тесной связи [4].

В 2023 г. выдача ипотеки будет сопоставима с уровнем прошлого года с учетом непростых макроэкономических условий и накопившихся рисков. Контрциклическую поддержку рынку окажут продление «Льготной ипотеки» и расширение «Семейной ипотеки».

В результате, как считают аналитики, доля льготных программ в выдаче ипотеки останется высокой (30% по количеству и 45% по объему).

1. «Вторичка» почувствовала дно. https://www.kommersant.ru/doc/5864616
2. Frank RG, данные банков (кроме ВТБ, Альфа-Банка, Совкомбанка, Райффайзен Банка, Банка Уралсиб, Абсолют Банка, Банка Санкт-Петербург и ЮниКредит Банка), ДОМ.РФ
3. Зубов С.А. Ипотечное кредитование в январе-июле 2022 г. Экономическое развитие России. 2022 №7. С.35-38
4. Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год. https://asninfo.ru/analytics/1559-itogi-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2022-goda-i-prognoz-na-2023-god
5. Центральный банк Российской Федерации. Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 12 (20). Декабрь 2022 года.