Невозможность нахождения земель сельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов вытекает из положений п. 2 ст. 83 ЗК РФ, предусматривающих, что границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Вместе с тем согласно ч. 10 ст. 35 ГрК РФ в границах населенных пунктов также могут выделяться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения [2].
В Федеральном законе от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" под сельским хозяйством понимается вид экономической деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, оказанию услуг в целях обеспечения населения российскими продовольственными товарами, промышленности сельскохозяйственным сырьем и содействия устойчивому развитию территорий сельских поселений и соответствующих межселенных территорий. С целью единообразного и более конкретного понимания составляющих сельского хозяйства следует согласиться с позицией некоторых авторов о том, что сельское хозяйство подразделяется на две крупные отрасли: растениеводство и животноводство. Растениеводство включает полеводство (зерновые и технические культуры, сеяные травы и др.), луговодство, садоводство, виноградарство, овощеводство и пр. Животноводство имеет свои отрасли: коневодство, разведение крупного рогатого скота, овцеводство, шелководство, пчеловодство.
«Закон о фермерских домах» – такое название среди общественности уже получил закон «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса РФ», который с 1 марта 2022 года вступил в силу.
Согласно нововведениям теперь на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных вне населенных пунктов, разрешено строить фермерские дома, однако далеко не всем.
Такое право возникает у владельцев-фермеров, использующих участки в сельскохозяйственных целях. При этом чтобы сельскохозяйственные земли не превратились в коттеджные поселки, предусмотрен ряд ограничений.
Одно из главных условий – владелец земли должен вести реальную деятельность в сфере сельского хозяйства, как единолично, так и путем объединения граждан, имеющих в общей собственности имущество крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).
Кроме того, существуют ограничения по размеру строения: высота дома не должна превышать 3-х этажей, а общая площадь – 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25% от всей площади участка. Не допускается разделение земли, на которой находится дом, на участки меньшей площадью.
Жилые фермерские дома, которые будут построены на землях сельхозназначения, войдут в состав имущества КФХ.
«Надо понимать, что речи о массовой застройке земель сельхозназначения в новом законе не идёт. Изменения коснутся только официально зарегистрированных крестьянско-фермерских хозяйств, которые осуществляют свою деятельность. То есть, если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, оформить дом в собственность не получится», – рассказал и.о. руководителя Управления Росреестра по Курганской области Валерий Мохов.
Владельцы домов, уже построенных на территории крестьянско-фермерских хозяйств, но не зарегистрированных как жилые строения, могут поставить их на кадастровый учет и оформить право собственности, но при соблюдении всех вышеуказанных условий. При регистрации следует воспользоваться «дачной амнистией» – уведомление о строительстве не требуется, достаточно предоставить технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок. Дом оформляется в органах Росреестра по месту нахождения объекта.
Предусмотрено, что региональными законами могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках сельскохозназначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки – не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота – не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
На уже построенные дома будет распространена "дачная амнистия".
За нецелевое использование земельного участка предусмотрена ответственность ст. 8.8 КоАП и усилена требованиями закона ФЗ № 299-ФЗ.
«Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит сформировать новый класс успешных предпринимателей в современном сельском хозяйстве, дать им шанс не только эффективно вести дело, но и жить в совершенно новом формате – в большом доме, на большой земле, в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимаются с/х производством», – отметил директор Кадастровой палаты по Курганской области Руслан Зайцев.
