Актуальные проблемы правового регулирования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами

Потребность в жилье всегда являлась социально значимым и сложным вопросом, который ставит граждан перед выбором его приобретения. Долевое строительство жилых помещений обладает особой привлекательностью, так как предоставляет гражданам новое жилое помещение по ценам значительно ниже рыночных. Участие граждан в долевом строительстве не является чем-то новым для нашей страны, но имеет негативный осадок, оставшийся с начала 90-х, когда данная сфера практически не имела регулирования со стороны государства, что привело к множеству обманутых граждан по всей стране.

Одним из способов осуществления долевого строительства с привлечением денежных средств граждан является строительство многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами [11].

Под жилищно-строительным кооперативом в соответствии с действующим законодательством следует понимать добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье. Основу финансового участия граждан-членов жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома, являются их денежные средства, уплачиваемые в кооператив в качестве паевых взносов, которые в последующем объединяются для реализации основной цели [4].

Однако в действующем законодательстве отсутствует нормативное регулирования порядка образования размера, как основного паевого взноса, так и дополнительных, возможность сбора которых предусмотрена в законе.

Действующим законодательством регулирование данных вопросов отведено самим жилищно-строительным кооперативам, которые должны данные вопросы раскрыть в положениях своего устава, как документа определяющего основы его деятельности, и в договоре паенакопления. В той части, в которой они не урегулированы уставом и договором паенакопления необходимо решения конференции или общего собрания его членов. В частности, минимальное содержание устава жилищного-строительного кооператива определяется положениями пункта 2 статьи 123.2 ГК РФ и статьей 113 ЖК РФ.

Следует обратить внимание, что среди поименованного минимального содержания устава должны быть указаны порядок вступления в члены кооператива, выхода из него, а также выдачи паевого взноса, иных выплат, о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения [2, 4]. Иных положений о составе, порядке образования вступительных и паевых взносов действующее законодательство РФ не содержит. Также отсутствует четкая методика образования подобных взносов.

Из вышеприведенного напрашивается вывод о том, что в связи с отсутствием законодательного закрепления порядка образования вступительных, паевых и дополнительных взносов жилищно-строительные кооперативы свободны в установлении их размеров.

Проблематика данного вопроса заключается в отсутствии четкого механизма определения понятий взносов, уплачиваемых в ЖСК, основу их ценообразования и определения, что в итоге приводит к нарушению прав членов ЖСК.

Существенность данного вопроса заключается значительности их размеров, так как паевой взнос члена жилищно-строительного кооператива должен приравниваться к сметной стоимости строительства жилого помещения и любые отклонения от неё приведут к нецелевому расходованию денежных средств граждан, которые являются членами данного кооператива.

Для примера исследуем положения устава и договора паенакопления, заключаемого с членами ЖСК «Гагаринский», доступные в режиме открытого доступа. Положения данного устава закрепляют определения понятий вступительного, членского и паевого взноса, порядок определения их размеров, а также порядок зачета требований ЖСК за счет данных взносов. При этом при выбытии из ЖСК, размеры уплаченного вступительного и членского взноса выбывшему члену не возвращаются, а паевой взнос возвращается с вычетом зачтенных сумм ЖСК, в качестве требований к выбывшему члену ЖСК [3].

В уставе ЖСК «Новое Аристово», также доступного в режиме открытого доступа, данные понятия имеют иную трактовку и иной размер их установления [10].

Как мы видим, каждое конкретное ЖСК вправе самостоятельно определять значение и содержание данных понятий, а также порядок зачета и возврата, всё устанавливается на усмотрение самих членов жилищно-строительного кооператива, так как отсутствует законодательное закрепление.

Данную проблематику в своих работах исследовали многие авторы. Так Савенкова М.С. в своей работе также указывает на необходимость закрепления в главе 11 ЖК РФ порядка установления размера и внесения данных взносов [9].

В своей работе Бадулина Л.А., Рыбалкина А.В., Трухина А.М. среди актуальных проблем участия в жилищно-строительном кооперативе осуществляющего строительство многоквартирного жилого дома также указывают наличие существенных рисков, среди которых они выделяют неопределенность сроков передачи жилого помещения, его параметров, а также гарантии их фактической передачи, в связи с отсутствием обязательной государственной регистрации договоров, заключаемых с членами ЖСК, а также урегулирования претензий относительно качества данных жилых помещений [1].

В своей работе Левушкин А.Н. указывает на отсутствие возможности уступки прав требований другим лицам членами ЖСК [5].

Из анализа ранее исследованного договора паенакопления, заключаемого с членами ЖСК «Гагаринский», в п.1.2 указывается конкретное помещение с конкретным адресом, площадью, этажностью, качество и сроки передачи объекта. При этом договор не содержит каких-либо положений об ответственности кооператива за несвоевременную сдачу объекта, а также за ненадлежащее его качество.

В положениях пункта 3.13 устава ЖСК «Гагаринский» указано, что пайщик вправе с согласия Правления кооператива передать свой пай другому лицу и выйти из кооператива. Уступка осуществляется в порядке установленной в главе 24 ГК РФ. При этом в пункте 5.2 положений данного устава также установлено право членов ЖСК предъявлять претензии к кооперативу относительно качества переданных жилых помещений [3].

Нет однозначной позиции относительно применимости к рассматриваемым правоотношениям положения закона о защите прав потребителей.

Так в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» даны разъяснения, что на правоотношения которые основаны на членстве в жилищно-строительных кооперативах положения Законодательства о защите прав потребителей не распространяются [7].

На основании вышеприведенного положения складывается многочисленная судебная практика, где суды отказывают членам ЖСК в спорах с кооперативами относительно приобретенных в них квартир посредством долевого участия, в применении положений Закона о защите прав потребителей.

Так в решении Ленинского районного суда г. Севастополя от 24 октября 2022 г. по делу N 2-3104/2022 суд, отказывая в иске, пришел к выводу, что условия договора участия в ЖСК не содержат признаков, позволяющих расценить возникшие правоотношения как обязательства из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома применительно к положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [8].

Однако сам Верховный Суд РФ в своем определении №5-КГ19-186 при рассмотрении аналогичного спора отменил нижестоящие определения и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что положения Законодательства о защите прав потребителей применимы в рассматриваемых правоотношениях. В данном определении суд указал, что при рассмотрении споров с ЖСК следует исходить из нормативных документов, регулирующих их деятельность и исследуемые правоотношения, а именно: ЖК РФ, устав ЖСК и договор паенакопления [6].

Вышеизложенное указывает на неопределённость и неоднозначность правового положения членов ЖСК, а также их прямую зависимость от индивидуальных положений устава, принятых решений общих собраний членов конкретного ЖСК и текста конкретного договора паенакопления. При этом из буквального толкования вышеприведенной позиции Верховного Суда РФ, суды, при рассмотрении данной категории дел, исходят из содержания вышепоименованных документов и при наличии признаков долевого участия, применяют к рассматриваемым правоотношениям положения Закона об участии в долевом строительстве и следовательно Закона о защите прав потребителей.

По нашему мнению данные правоотношения нуждаются в нормативно-правовой доработке путем внесения изменений в действующее законодательство, а именно закрепление в положениях статьи 123.1 ЖК РФ, что жилищно-строительный кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств членов ЖСК, обязан заключить договор с такими членами, содержание которого должно соответствовать содержанию и требованиям предъявляемым к договору долевого участия в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Наличие данной нормы позволит внести правовую определенность в рассматриваемые правоотношения в части решения проблем по содержанию договора, заключаемого с членами ЖСК, а также всех его существенных условий и применения положений Закона о защите прав потребителей на рассматриваемые правоотношения.