Понятие и признаки объектов недвижимого имущества по российскому законодательству: правовые проблемы определения

В рамках данной работы необходимо сделать акцент на теоретическом определении предмета исследуемой проблематики. Первостепенно стоит обратить внимание на то, что законодатель дает определение недвижимости в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно этой статье, под недвижимостью в российском праве понимаются: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [1, ст. 130].

Также для более полного понимания термина недвижимости можно обратиться к ст. 1 утратившего силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «…недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы» [4].

Здесь стоит вспомнить мнение В.А. Алексеева, который утверждает, что «оба определения отличают два момента. Во-первых, основным признаком недвижимости они называют связь объекта с землей, причем такую, что перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Во-вторых, они дают лишь примерный перечень объектов недвижимого имущества» [20, c. 65].

На основании приведенных определений можно выделить два устоявшихся законодательных способа определения недвижимости. Первый заключается в установлении единого принципа, основанного на неразрывной связи с землей, отнесения вещей к разряду недвижимых. Второй же основывается на перечислении объектов, относимых к недвижимому имуществу. Примечательно, что по сей день в российском праве применяются оба метода.

Итак, мы можем выделить существенные признаки недвижимых вещей в целом [22, c. 81]. Первостепенно акцент делается на степень подвижности [25, c. 51]. В настоящее время это является основополагающим критерием, так как по ходу развития общества происходит развитие градостроительных норм и технологий. В качестве примера обозначу, что в средневековой Германии имели место постройки, распространенность которых была обусловлена простотой конструкции и, легкостью в перемещении. Несмотря на то, что данным типом построек пользовались с целью упрощения порядка наследования земельных участков, свойства упомянутых сооружений ставят под вопрос их характеристику как недвижимых вещей [22, c. 80]. В наши же дни, подавляющее большинство построек представляют собой совершенно иные сооружения, отличающиеся монументальностью.

Таким образом, в российском гражданском законодательстве основным признаком недвижимой вещи является ее абсолютная неподвижность и неперемещаемость в пространстве без причинения несоразмерного ущерба функциональному назначению сооружения. Несмотря на главенство и очевидность этого принципа, существуют некоторые исключения из него, о чем пойдет речь в дельнейшем.

Вторым важным признаком недвижимости является ее фундаментальность [5, ст. 6]. Недвижимое имущество отличается особой прочностью и устойчивостью. Несмотря на то, что объектам недвижимого имущества можно нанести ущерб, большинство из них при обычных условиях нельзя уничтожить. Исключение составляют последствия чрезвычайных ситуаций, таких как землетрясения, торнадо, наводнения, которые представляют собой обстоятельства, способные уничтожить здания, строения, комплексы и так далее. Второе исключение заключается в сносе зданий и сооружений [6, ст. 107], но в данном случае нельзя говорить об обычной ситуации – здесь мы можем наблюдать наличие воли как собственника, так и уполномоченных лиц, которое сопровождается специальными действиями, направленными на уничтожение того или иного объекта недвижимого имущества. В подтверждение факта фундаментальности и устойчивости недвижимости стоит обозначить, что законодатель дает возможность иметь в собственности объекты культурного наследия [7]. Рассмотрим смежную категорию - признак долговечности, так как он очень тесно связан с признаком фундаментальности. Суть упомянутой характеристики заключается в сохранении объектом недвижимого имущества своей потребительской, другими словами, натуральной формы на продолжительной основе. Данный признак напрямую зависит от материалов, которые были применены во время постройки, и от характера окружающей среды. Так срок владения объектами недвижимого имущества при нормальных условиях в среднем составляет от трёх до пяти лет [3, п.п. 3,4 ст. 217]. Отдельно стоит говорить о земельных участках, так как их основной характерной чертой является невозможность уничтожения, что говорит об их постоянности в пространстве и времени. При этом им можно причинить несоразмерный ущерб, который будет делать невозможным их дальнейшее использование согласно функциональному назначению.

Третьим уникальным признаком недвижимости является её неразрывная связь с землей [2, п. 4 ст. 85]. Основным источником данного принципа является п. 1 ст. 130 ГК РФ, где, как уже говорилось ранее, дается определение недвижимости, в рамках которого присутствует закрепление данного признака с помощью формулировки «все, что прочно связано с землей». Несмотря на то, что в России вопрос о критериях разграничения вещей на движимые и недвижимые является весьма противоречивым и неоднозначным, законодатель односложно решает проблему наличия устойчивой связи объекта с землей. В данном признаке, как и во всех остальных, присутствует исключение. Во абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ присутствует следующая формулировка: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания». Вопрос отнесения упомянутых объектов к разряду недвижимости вызывает много вопросов, но представляется, что законодатель таким образом законодательно закрепляет принцип распространения суверенитета государства на территорию воздушных и морских судов [21, с. 80].

Четвертым признаком выступает уникальность объектов недвижимого имущества [23, c. 145]. Здесь недвижимость стоит рассматривать с точки зрения оригинальности каждого отдельного объекта. Не существует абсолютно схожих объектов недвижимости, так как каждый из ник отличается своими оригинальными физическими характеристиками, такими как расположение, функциональное назначение, площадь и размер и так далее.

Пятым признаком стоит отметить необходимость надлежащего управления [26]. Данный вопрос стоит рассматривать с точки зрения отношения собственности. Как известно, она представляет собой не только благо, но и бремя [19]. Дело в том, что без должного управления и объект недвижимости не сможет нормально существовать. Это говорит о необходимости поддержания его в пригодном для использования состоянии, периодическом проведении ремонтных работ. Здесь стоит подробнее остановиться на вопросе, связанном с земельным участком. Законом предусмотрено изъятие земельного участка из частной собственности, если его использование не представляется возможным без использования данной меры (п.1. ст. 239 ГК РФ). Проблема в том, что при такого рода изъятии у собственника может прекратиться право собственности и на прочие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. Данная норма прямолинейно говорит о необходимости содержания недвижимого имущества в надлежащем виде, что достигается путем должного управления им.

Шестым признаком выступает регламентация [27]. Суть данного признака отображается в наличии специальной процедуры регистрации недвижимости. Здесь можно говорить о разделении моделей регистрации на позитивную и негативную [21, c. 80]. Несмотря на то, что регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством права [8, ст. 1], это не гарантирует неотъемлемости права собственности у приобретателя в будущем. Об этом пойдет речь далее. Факт возможности потери имущества по причине оснований его приобретения продавцом говорит о функционировании в России, так называемой, «негативной системы» [21, с. 80], а также несколько ставит под вопрос необходимость существования ЕГРН. Несмотря на это для возникновения у лица прав на недвижимость она подлежит регистрации.

Седьмым важным признаком недвижимости выступает трудность ее сокрытия. Этот признак является крайне важным как для налоговых органов, так и для кредитно-финансовой деятельности банков. Здесь снова стоит вспомнить о ЕГРН, в котором содержится информация как об объекте недвижимости, так и о его собственнике, что позволяет соответствующим организациям осуществлять свою деятельность.

Восьмым признаком выступает дороговизна недвижимости [28]. Этот признак также является одним из основополагающих, так как именно на его основании в российской судебной практике существует достаточно много решений и разбирательств, которые вызваны желанием людей приобрести столь дорогостоящую вещь или не утратить ее из поля своих прав. Здесь можно вспомнить многочисленные споры о наследовании недвижимости или «обманутых дольщиков». Примечательно, что вторая категория судебных разбирательств породила изменения в законодательстве [9], которые сделали оборот недвижимости несколько проще и надёжнее.

По итогу изложенного считаем важным обратиться к подходам определения недвижимости, сложившимся в судебной практике Российской Федерации.

На протяжении длительного промежутка времени позиции судов касательно вопроса применения ст. 130 ГК РФ были весьма разнообразны. Несмотря на это, можно выделить три четко сложившихся подхода определения понятия недвижимости.

Первый подход основан на наличии кадастрового паспорта. Согласно данному подходу, наличие кадастрового паспорта на объект считается достаточным для определения вещи как недвижимой. Здесь можно наблюдать продолжение практики регистрирующих органов, суть которой заключалась в том, что наличие кадастрового паспорта является достаточным основанием для открытия нового раздела в ЕГРП. У регистрирующих органов никогда не было права отказывать в регистрации прав на объект недвижимого имущества на том основании, что указанный объект не соответствует критериям недвижимого имущества [12]. Здесь же мы обнаруживаем вторую проблему, которая заключается в том, что кадастровые инженеры не руководствуются юридическими критериями недвижимости при составлении кадастрового паспорта [11].

В совокупности эти два момента говорят о том, что право недвижимого имущества в России, согласно данному подходу, подвержено некому «загрязнению» ЕГРН разделами, закрепляющими права на объекты, не являющимися достоверно недвижимым имуществом. Хорошим примером прикладной работы разобранной системы послужит доклад Р.С.Бевезенко, в котором в качестве примера по данному вопросу имеет место выписка из ЕГРН на выгребную яму. При этом в работе данного механизма можно найти и силу, которая способна предотвратить уже упомянутое «загрязнение» ЕГРН – речь идет о суде. Известно, что суд является главным и основным экспертом в вопросах права, что говорит нам о возможности суда не согласиться с тем, что объект, в отношении которого составлен кадастровый паспорт, действительно является недвижимой вещью [13].

Разобравшись с первым подходом, можно перейти ко второму, который гласит, что если в отношении права на объект была внесена запись в ЕГРН, то указанный там объект является недвижимой вещью. Можно предположить, что данный подход был сформирован для упрощения разделения вещей на движимые и недвижимые, так как, основываясь на соответствующей судебной практике, можно сделать вывод, что если объект попал в ЕГРН, то он автоматически считается недвижимой вещью. У данного подхода присутствуют практически те же минусы, что и у первого. Например, внесение в ЕГРН составных частей земельного участка, таких как асфальтовое покрытие и заборы. Справедливости ради стоит отметить, что законодатель пытался исправить сложившуюся ситуацию, поэтому в положениях Закона о кадастре можно найти весьма интересное условие для отказа в кадастровом учете [10, ч. 2 ст. 27] – «имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом». Но данная попытка законодателя не увенчалась предполагаемым успехом, так как суды начали понимать данную норму неоднозначно. В одних случаях она давала органам кадастрового учёта квалифицировать объект, как не являющийся недвижимостью, и отказать в регистрации [14], в других – предоставляла возможность отказать в кадастровом учете, если было подано заявление о постановке на кадастровый учет объекта, который не подчинен действию данного закона [15]. Хорошим примером второй трактовки может послужить «невзгоды» правовой природы объектов, которые отнесены законодателем разряду недвижимости, но которые на самом деле таковыми не являются [1, ст. 130]. Интересно, что на данный момент времени ситуация осталась прежней – Закон о регистрации 2015 года устанавливает те же весьма расплывчатую формулировку, согласно которой в государственном кадастровом учете объекта может быть отказано, если заявленный объект не является недвижимостью [8, ст. 26]. Это говорит о том, что кадастровый учет так же может осуществляться и в отношении объектов, которые в полной мере не соответствуют критериям недвижимости в первозданном понимании законодателя. В качестве примера можно привести спор о правовой сущности торговых палаток, лотков и навесов [16]. Суд постановил, что данные объекты не могут являться объектом недвижимого имущества, так как они не имеют неразрывной связи с землей. Более того, они могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба функциональному назначению объекта.

В завершении параграфа переходим к третьему подходу определения недвижимости, который основан на непосредственном толковании и адекватном понимании ст. 130 ГК РФ. Согласно данному подходу, объект недвижимого имущества должен обладать тесной связью с землей, которая выражается в невозможности перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его функциональному назначению. Суть данного подхода заключается в том, что при возникновении спора о правовой сущности той или иной вещи суд должен определить, обладает ли указанный объект необходимыми качествами недвижимости или нет. Примером данного подхода может послужить дело Азовского завода строительных материалов [17]. В рамках данного разбирательства Президиум ВАС отменил судебные акты об оспаривании регистрации права собственности на земельную насыпь на песчаной подушке в качестве объекта недвижимого имущества. Примечательно, что высшая судебная инстанция сослалась на факт отсутствия должного подхода нижестоящих судов к изучению признаков объекта – не был установлен факт неразрывной связи с землей, а также перемещение объекта без причинения несоразмерного ущерба его функциональному назначению. Основным в этом решении является то, что факт регистрации права на объект, как и факт наличия кадастрового паспорта, не способствовало отнесению насыпи к разряду объектов недвижимого имущества. Суд первой инстанции, проводя новое рассмотрение данного дела, признал, что упомянутая насыпь не представляет собой вещь как таковую, а является составной частью земельного участка.

Таким образом, на основе рассмотрения и анализа трех сложившихся в судебной практике подходов определения недвижимости мы можем сделать вывод, что российское право недвижимости имеет определенные недостатки, но при этом мы можем наблюдать склонность борьбы с ними. Об этом говорит факт формирования и утверждения третьего подхода.

Ранее в данной работе присутствует упоминание о внесении в ЕГРН объектов, которые являются составной частью земельного участка. С одной стороны, подобное внесение является абсолютно неверным с точки зрения права недвижимого имущества [25], но с другой – данные объекты соответствуют определению, которое дал законодатель [1, ст. 130]. Возникает весьма адекватный вопрос – почему в российской судебной практике наблюдается некоторое стремление к модели единого объекта?

В российском праве до 2011-2012 года наблюдалась тенденция к определению вещи как недвижимой на основании только лишь одного признака – наличие неразрывной связи с землей, но это неверный подход. Здесь необходимо обратить внимание на функциональное назначение потенциального объекта, а именно – определить, является ли он самостоятельным объектом или существует для обслуживания интересов собственника или фактического владельца того или иного уже существующего объекта недвижимости.

На первый взгляд, единственной проблемой, вытекающей из данной концепции, является возможное наличие огромного количества разделов ЕГРН на одно лицо. Представим, что человек может зарегистрировать в ЕГРН не только свои земельный участок и дом, расположенный на нем, но и забор, навес и так далее. Такое положение дел создает больше трудностей для самого собственника. Но при более внимательном анализе и изучении вопроса можно обнаружить такие ситуации, когда подобное положение способно практически полностью перечеркнуть господство собственника над недвижимой вещью. Споры, вызванные данным несовершенством законодательства и судебной практики, должны были быть решены наиболее четким способом. Здесь тяжело не вспомнить нашумевшее в свое время дело «Верево» [18], которое стало, по своему смыслу, революционным. В решении по данному делу «было признано, что система подземных труб, надземных канав и цементных лотков не является самостоятельной вещью, а представляет собой составную часть земельного участка» [21, с. 80]. Если смотреть на сложившуюся в данном деле ситуацию, то ирригационная система, находящаяся в собственности одного субъекта, фактически перекрывала возможность осуществления каких-либо действий на земельном участке, собственником которого являлся уже другой субъект.

По итогу решения данного дела можно вывести принцип, согласно которому системы и конструкции, расположенные в рамках границ земельного участка и предназначенные для обслуживания интересов его собственника, не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, что говорит о необходимости отнесения их к разряду неотъемлемой части земельного участка. Соответственно, объекты, удовлетворяющие требованиям вещей, относимых к категории составных частей земельного участка, не могут быть обременены правом собственности, и, соответственно, принадлежат собственнику земельного участка.

Сложно не отметить, что решение по данному делу является весьма серьезным шагом российской судебной практики в сторону модели единого объекта недвижимого имущества [21, с. 80]. В перспективе такая тенденция приведет к снижению роста числа разделов ЕГРН, а также способствует упрощению жизни собственников недвижимости.